原创（深圳建设用地总规模）深圳：“城市更新”引发“合作建房”地皮方反悔，出资方、买家权益如何保护？｜深圳“小产权房”争议解决研究，深圳市规划土地，

01看房团 2022-11-30 158

作者｜张茂荣

房地产争论化解专家、滕昭辩护律师团队/粤湾辩护律师联盟首席辩护律师

萨温齐：重大疑难杂症繁杂房地产刑事案件

不可否认，深圳旧区、农民楼等“发展史遗留下来违法建筑”基本都是通过“密切合作建房”方式修建于上世纪中后期（官地方出地，卢戈韦掏钱，建好平分成），随着旧区步伐的加快，很多面临拆毁复建，巨大利益驱使下，部分官地方开始善人，以《密切合作建房协定》合宪为由许诺，试图收下征地补偿（迁离）权益，由此引起官地方、卢戈韦、买主（有的是已经发生行大运买卖）多番主体的繁杂民事诉讼。

官地方主张《密切合作建房协定》合宪不外乎是以下几个方面的理据：

1、房屋修建在宅基地上，性质属于小产权房，违背国家《中华人民共和国宪法》的硬性明确规定；

2、没有取得总体规划许可，违背吉莱硬性明确规定，损害社会风气公权力；

3、卢戈韦并非村中居民，不具有权利人身分，控股公司亦只认村中居民，两口子外来者。

上述第1点理据或许无法设立，因为深圳市“统征”、“统转”后早已没有了集体土地，不存有内地宅基地上立小产权房的情况。

第3点理据也无法设立，原因是城镇化后，官地方原居民身分也已经转成吉莱，与卢戈韦有别，控股公司并非原则上机构，无权确认密切合作建房所建房屋的权利归属于。

第2点理据确实存有，也是法院判定《密切合作建房协定》曾效力绕不过去的坎，但是否就或许了《密切合作建房协定》合宪，所建房屋及其拆补权益归属于官地方，卢戈韦只能取回本金了呢？

或许并非！

深圳发展史违章建筑的概念、种类、作法

江泽民总书记指出：“必须牢牢地把握社会风气信仰自由这一法制价值追求，努力让人民群众在每项法律制度、每一个稽查决定、每多宗民事刑事案件中都感受到信仰自由。”

据此，信仰自由是社会风气主义法制的价值追求，民事是维护社会风气公平的最后一道防线，民事活动的核心原则是诚实信用原则，当法律的适用明显违背信仰自由、违背诚实信用时，便不再机械适用。

以笔者接访的深圳市皇岗村为例，地处深圳福田核心地段，卓越地产拆毁复建后迁离房单价至少在10-15万/平米之间，一套五六十平米的房子，迁离后价值至少在五六百万以上（当初只是十几万的投资款），哪一栋房子的一半没有三四百平米，价值不在数千万？

官地方指望借助法律确认《密切合作建房协定》合宪，让卢戈韦、买家拿点本金走人，自己占有全部迁离权益，如法律予以支持，那整个深圳市岂并非乱了套了？——要知道，这种“发展史遗留下来违法建筑”在深圳住房体系中可是占据半壁江山的，拆毁复建后货值远远高于合法的商品房！

可欣的是，法律是死的，但法官并非傻子，一律判决合宪、退房退款既不利于社会风气的稳定，也与社会风气信仰自由背道而驰，故而实践中深圳法院已经越来越不支持官地方的民事诉讼请求了。

买绿本房遇“旧区”，如何强制原业主注销产证？

根据民事民事诉讼法明确规定，法院居中裁决，仅对双方争论的焦点进行审理判断，不支持原告诉求，需要被告提出合法的抗辩，驳回了官地方诉求，怎么化解迁离房归属于问题，“以什么样的理据提出，并让法院采纳自己的抗辩理据”，“如何抛开《密切合作建房协定》的形式，直抵核心，争得密切合作建房迁离房权益”，是被告（卢戈韦、买主）必须要考虑且不容错误的。——争论化解方案的选择至关重要！

以笔者正在代理的一栋深圳市罗湖区蔡屋围旧区项目农民房为例：该房产被他人直接与开发商签署了搬迁补偿协定，客户起诉要求法院确认开发商京基地产与他人签署的协定合宪，并以同样内容与己方签约，历时数年，一二审均遭败诉驳回，现又委托笔者以其他事由起诉并获法院受理，即是争论化解方案重要性的铁证。

辩护律师工作就是纠纷化解方案“确定+执行”的过程，“纠纷化解方案”就是纠纷化解的思路、途径、方法、渠道，类似于战争谋略、行动纲领，化解的是“官司怎么打”的问题；相对于“执行”来说，“核心化解方案的确定”是对辩护律师专业水平和经验的考验，几乎没有试错机会，因为试错成本就是整个官司的败诉，且不可复盘重来，代价不可承受！