二手货10万+
迁离房3万+
你会买别的？
公司出品 / 深圳黄鹄 ID: szhouse
译者 / 果汁泡鸡肉
银河系服务中心，是龙岗炙手可热条码众所周知。从2008年，龙岗华能齿瓣榭开售，销售产品价格8500元/㎡；到2018年，金威廉省会三期开售，销售产品价格85000元/㎡。龙岗缔造了二十年五倍新房产品价格的历史记录。
但深圳购房者们对龙岗毁誉参半，很多指出，随著农地饱和状态，供给增加，龙岗商业价值见顶，渐渐会先期无能为力；而另一类则指出龙岗北站红山脚下塘迅速全面性豪宅化，新房消费市场商业价值莫大。
曾有房产研究者则表示：今后5年，深圳增建住房工业用地的供给，主要就是在西部和东部这三个地区。东部龙岗今后中高档的写字楼会多些，歌舞片区是中中高档和写字楼，东部为写字楼居多。
龙岗中高档写字楼论会意味着龙岗房价比西部、东部贵吗？
其实上塘片区是目前龙岗在建项目最密集的地区众所周知，与深圳北站-红山将连成一片，在深圳中轴诞生一个新的大宅区。
而农地消费市场的产品价格变化和配套，决定今后房价将站在什么样的起点。
深圳北站-红山-上塘是多个高价地块诞生地，例如红山片区的龙光玖钻，深圳北片区的龙光玖龙玺，上塘片区的金茂府、龙光地块等，此外，深圳北站-红山-上塘轴线上整体规划发展也不容小觑。
不过截至5月，2021年龙岗片区仅有2个新盘入市。其中红山里2月5日线上选房，254批选149套，销售产品价格7.2万/㎡；鸿荣源壹城服务中心2区4月04日开售，销售产品价格6.8万/㎡，去化约1153 套。
最近龙岗将要入市的还有港铁天颂尾盘，目前的官方指导价为6.85万/平，但有自媒体爆料，荟港尊邸公众号上发布了尾盘销售公示，但迅速撤下来了。
有网友则表示该项目尾盘迟迟不开的原因，是官方工作人员回应称，“以上产品价格是2015年的原始备案价，目前正在申请适当合理上浮，先期产品价格会有调整，并非实际销售，为避免误会暂时不放产品价格表，等新备案产品价格出后再更新。”
据中原地产不完全，今年除了港铁尾盘外，龙岗可提供写字楼及商务公寓产品的新盘业仅有10个左右。
新房买不到，二手货买不起
不少人转战小产权？
除了新房消费市场供需不足，二手货房消费市场也低迷。根据深圳市房地产中介协会统计的数据显示，四月二手货房网签量持续小幅下滑，低位平稳运行成为常态。不少人把目光投向了小产权房和迁离房。
南都调查数据显示，2021年以来，深圳的小产权房涨幅已超过了30%，其火爆程度更是被央视点了名。
随后，网上流传出一份龙岗大浪街道发布的《关于小产权房问题的通知》，通知上明确要求各股份公司不得进行小产权房交易，不得为小产权房交易提供见证，不得为小产权房交易的材料加盖公章。
图源网络
然而小产权风波还没过，黄鹄君却看到不少关于龙岗某旧改的小产权出售信息，不少房产中直言称：“如果有大额的资金，买几套迁离房来增值，投资回报率也十分可观，甚至还有暴跌的可能。”
“治街道上塘片区东二村小区，产品价格3万x（对面金茂府房价卖到10万+/平单价），一次性付款、开发商已进驻，等立项启动后对接开发商，可做长短期投资，增值空间大，超强投资回报率”
更有某些中介广告称：“不用购房名额！不用社保！就可以安家落户深圳！
如此狮子大开口，是别的旧改给了他们勇气？
打造龙岗的“华润城”
据了解，“拥有超强投资回报率”的便是位于上芬地铁站附近的华润上塘成更项目。华润上塘项目占地约71万㎡，更新单元工业用地约337万㎡，其目标是打造龙岗的“华润城”。
华润上塘旧改项目位于深圳市龙岗旧城服务中心区，从元芬地铁站B出口出来就到达了项目所辖村众所周知——西头新村。
不过村内的环境良好，并无将要拆迁痕迹，村内各门店应有尽有：超市、小食店、美容店、快递点……数不胜数。
楼栋并不是很破旧，相反给人一类亲切感。小区内招租信息并不是很多，楼体上的招租信息大多都已模糊不清。黄鹄君挑了几个号码打过去询问，都则表示已出租或者不租了。
地区内有一栋烂尾楼，问及附近村民，都则表示记不清，或者不知道这栋烂尾楼是从什么时候开始建的。
黄鹄君在地区内找了两家中介询问关于项目内的小产权和附近二手货房信息，相对于介绍二手货写字楼，关于小产权的介绍表现得都不太热情，黄鹄君询问时，基本上都并没有类似于先期有超大的升值空间等夸张描述的语言。
旧改不止一个
龙岗将现近200米高写字楼
此外，在华润上塘旧改对面是龙岗恒大岳盟工业区旧改。
龙岗恒大岳盟工业区旧改是集居住、商务办公配套、商业服务等功能于一体的综合生活社区，预计年底到明年上半年可入市。近期对外公告了具体的规划信息及平面图，备案名为“恒大时代之光”。
根据项目信息，恒大时代之光总工业用地面积约3.5万㎡，规划计容总建面约40万㎡。配置停车位不少于2500个，地下部分为4层地下室。
规划包含2栋35-52层高保障房，3栋办公楼（其中2栋33-45层高），4栋55-63层高的商品写字楼，最高写字楼屋顶高度近200米高，有网友称该项目商品写字楼总量估计有1500户（具体信息以实际开发为准）。
上塘片区的写字楼较新，金茂府入市后，上塘正式迈入10万+时代，周边二手货房都有了小幅度的上涨。参考价出来之前，上塘片区的二手销售产品价格在10-13万/㎡左右。参考价后，目前二手货房销售产品价格也是在6-8万/㎡左右。
因此，3万+的小产权确实更有诱惑力，不过天上不会掉薄饼，具体情况却是要见仁见智啦。
图源微博
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