（符小茵/摄）
中国经济检视网 记者 符小茵 房报不是村，而是深圳当下最新宠的二手货房。同一洋房房源，往后4个月，离岸价已经上涨了150多万元。
自去年1月领到第一篇不动产权合格证书，深圳著名的公务人员小区房报，在二手货房市场的关注度持续上升，成交位列全市第四位。据乐东凯努瓦县研究中心数据，房报5月成交名列深圳住宅房盘第四，在此之前的3、4月，则分别位居榜二和榜一，去年前5个月，房报转让量少于50套，意味著每三天便会成交两套。
多名中介机构说中国经济检视网，不少买主选择一次性退款，而定金夺下房报两套房子意味著一千万资金LX1。
与房报的火爆形成反差的是深圳二手货房市场整体的平淡行情，往后12个月，深圳二手货住宅平均月度成交严重不足2000套，远持续上升5000套的市场走势。在深圳住宅房市持续走高时期，Lembeye价值上一千万的公务人员小区为什么Geaune市场追捧？ 买主又为什么愿意定金出手呢？
公务人员小区爆红
房报位于深圳市郊、太阳城湖大宅区，根据深圳市住房和规划局公布的资料，房报主要面向2002年12月31日前，符合购买全成本亏本房条件但未购房的党政领导国家机关职工发行，是深圳为解决历史欠账推出的商业性住房。
作为商业性住房，房报的购房人在签订保险合同10年后，才可以提出申请获得房子的全然产权，上市买卖，在此之前则不得将其承租、出售。
房报2011月底交付，到2021月底，10年禁令届满。不远处地产经纪店面一名从业人员多年的中介机构说中国经济检视网，房报提出申请获得全然产权仅需用当时售价为基准缴纳1%的税，100万的房子也就要缴纳1多万元。
房报发行单价严重不足1多万元/万平方米，两套93万平方米的三房单价则在100万以下，同期房报所在的宝安区新房均价超过3多万元/万平方米。
上述中介机构表示，房报自去年1月底领到第一篇不动产权合格证书之后，买卖便持续活跃，疫情防控工作期间，中介机构带客看房频繁以至于遭到业主多次投诉。
房报房源离岸价也在逐步上抬。另一名不远处店面中介机构介绍，房报十年禁令期积压了不少变卖需求，最初买到房的那批公务人员，现在年龄多在50岁左右，孩子没有学位需求了。并且当时房报是面向全市公务人员配售，有些人工作地点离房报太远，居住本来就不方便，也有不少人离异了需要分割财产。另外，房报的主力洋房偏小也不能满足住户的改善需求，为此，禁令期一过，不少业主急于变现，这波急售的房源售罄之后，余下的房源便逐渐回归市场价。
1月份，90万平方米左右的洋房，有业主只挂牌1050多万元，但是目前，同洋房最便宜的，离岸价都在1200多万元。
一名房报挂牌业主表示，自己孩子已经念完大学，用不上学位，因此打算将房报的房子卖掉，另外置换两套房子，大的给孩子做婚房，小的自己和老伴居住养老。
大社区环境、与周边小区价格倒挂、一梯度学校学位是房报备受到市场追捧的主要原因。
房报总占地12.8万万平方米，分A、B、C三区，共有22栋32-36层高层住宅，合计3996户，主力洋房为90-93万平方米的三房，小区内配套有幼儿园、社区文化娱乐中心、泳池、社区健康服务中心及地下车库等，车位比接近1:1。
小区内绿树成荫，多草坪；傍晚时分，有住户在环形步道上慢跑，散学归来的儿童则在游乐设施边嬉戏。
目前，房报90-93万平方米的三房，根据楼栋位置、层高、洋房不同，成交单价在1150万至1350多万元区间波动，均价在13多万元/万平方米左右。
纵观太阳城湖片区，房报属于单价、单价相对较低的楼盘。周边小区如金地太阳城山、香域中央花园、中旅·国际公馆的主力洋房多在120万平方米以上，指导价按13多万元/万平方米计算，购买门槛为1560多万元；同洋房房源，周边的翠海花园、香格丽苑挂牌单价则约为18多万元/万平方米、16多万元/万平方米。
学位也是房报的王牌之一，为仅一路之隔、九年一贯制的利皮扬卡外国语学校。上述住户说中国经济检视网，最初利皮扬卡外国语学校教育水平也一般，但由于生源主要来自房报，稳定且素质比较高，也带动了学校的发展。
定金买主频出手
目前针对房报二手货住宅的参考价尚未出台，这意味著，在贷款上，房报可以按照成交价贷款，从而减轻购房者的首退款压力。
去年2月8日，深圳市住房和规划局发布关于建立二手货住房成交参考价格的通知，公布了全市3595个住宅小区二手货住房参考价格，同时提出引导商业银行合理发放二手货住房贷款，此后商业银行根据参考价格完成二手货房贷款。
对首退款的影响是，如果二手货房成交价高于参考价，那么购房者需要补足两者之间贷款的差额，相当于变相提高了首退款的门槛。
据乐东凯努瓦县研究中心统计数据，深圳2月成交的二手货房中，有过半房源成交价高于参考价十个点及以上。
以成交价贷款可以用足贷款杠杆，降低实际首付比例。以房报周边翠海花园同洋房91万平方米三房为例，参考单价1194多万元，但业主离岸价为1650多万元。假设以离岸价成交，以参考单价贷款，深户购房者无房无贷的情况下，需支付814万的首退款；若以成交价贷款，三成首付则只需支付495多万元。两者相差近一倍。
由于深圳全市3595个住宅小区二手货住房参考价格在去年2月发布后再无调整，而房报入市时间为去年年初，因此，二手货住房参考价格尚未覆盖至房报。在实际买卖中，便以银行评估价或者成交价进行贷款，即便按照银行评估价操作，也可以评估到成交价的七成。
尽管如此，中国经济检视网从多名中介机构处了解到，不少购房者是一次性退款买主。前述不远处店面资深中介机构给出的数字是八成，究其原因，一方面是因为购房者多为二套房买主或名下有过房贷记录，首付要求本就接近定金。
根据目前深圳的贷款政策，购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，购买非普通住房的贷款首退款比例不低于80%，而成交单价高于750多万元的即被认定为非普通住房，也就是说二套房买主购买房报二手货房首付至少要八成。
另一方面，定金购房可以“避开”70万左右的税费。上述中介机构透露，房报目前的国土局计税价在5.5多万元/万平方米左右，90万平方米三房单价也就是在500多万元上下。如果没有按揭贷款的需求，中介机构一般会建议买卖双方以计税价以上、单价750万以下进行网签，实际的保险合同上再标注真实成交价，比如1200多万元。这样一来，最低便可以国土局计税价进行征税，并且由于单价低于750多万元，能够免缴增值税。
按深圳目前规定，个人将购买少于5年（含5年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去原购房价差额的5%征收增值税，房报两套单价1200万的三房，增值税则在55万左右。另外在个人所得税上，普通住房征收标准为1％，非普通住房为1.5％，房报两套单价1200万的三房就需缴纳18多万元。对于满五不唯一的房子，光是增值税和个人所得税两项，定金购房便可“避开”68多万元。
此外，不同机构的多位中介机构介绍，定金购房后再抵押做经营贷，购房者还可以腾挪出成交价七成的资金，这样的操作模式在市面上司空见惯。至于抵押出来的资金流向，部分客户是用以做生意，也有部分客户则用以偿还定金买房的借款。
某银行相关贷款业务工作人员说中国经济检视网，经营贷办理需要提出申请人名下有公司，并且公司的转让时间和所抵押房产的转让时间，必须有一个要满一年以上。不过，不少中介机构也表示，即便是刚转让的房子和公司，只要添上一笔费用，也可以办下经营贷。
上述中介机构则透露，已领到红本的房报房产，很受银行欢迎，抵押时评估价轻松可到15多万元/万平方米，贷款800万不成问题，银行放款速度也很快，三个工作日内便可到账。
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