日前，坐落于深圳市宝安区福田北村一幢府第民事拍卖行因降价671次，最终溢价率仅约551%，而步入德国大众视线，引起多番高度关注与轩然大波。
据介绍，该府第总价为345.4万，相继历经三次拍卖行，第三次终止，第三次22人报名，竞投671次，最终以2248.9万成交量，溢价率仅约551%。但是，非官方得出的消费市场估价仅有431.75万，远高于成交量额，这当中留有哪种玄机？
1、府第竞投671次，溢价率551%！
据宝安区人民检察院拍卖公告上看，此次所拍卖行府第坐落于深圳市宝安区沙浦福田北村79号，产权前述辖下数人吴某，因未偿还提出申请继续执行人周某595万被禁制民事拍卖行。
该府第第三次终止拍卖行，第三次竞投671次，最终以2248.9万成交量，溢价率仅约551%，远超得出的消费市场估价431.7万。
这当中，有几点玄机：
01.W8577号（成交量人）开价58次，尾端化油器，最终1820Ins13zD频密竞投。
第三次开价
停在1160万
然后在1820Ins13zD频繁降价
这样操作目的很简单，抬高成交量额，让真正有意向竞投者知难而退。
02.第二高开价者J0186竞投70余次，460万第第三次竞投，734万第三次竞投，1091万第三竞投，开始频密降价，到1700万左右停止，到1950万左右再出手，把竞投推动到2000万以上。
第三次开价
第三次开价
第三次开价
开始频密开价
03.S5839竞投105次、J0186竞投70余次、W8577竞投58次三者合计233次，占到整体竞投671次的1/3。
简单来说，总共22人参与竞投，3个人开价占到1/3，恶意抬价，设局的可能性很高。
04.评估公司评估总值为431万，建面3722.2平米，评估单价1.16万/平，是小产权正常的消费市场价。
但是，从实物图上看，该一幢府第12层，若按照1层6户，平均20平方米来计算，大概建面在1400-1500平左右，再若按评估单价1.16万/平，合计1600多万，这可能是原业主的心理价位。
05.参照三湘海尚那套悔拍情况，应该是原业主找多人拍下的，保留房源。
2、府第与商品性拍卖行房区别
01.府第的房屋性质为非消费市场商品房，不能正常交易，不能典质，不能过户，只作登记。
言外之意，府第参与民事拍卖行时不需要名额，而商品性法拍房（深圳）是需要购房资格与新房、二手房一致。
02.府第拍卖行房税费可能仅有缴纳相应补地价差价。商品性拍卖行房是二手房税费基本相同，不同点个税为3%。
注：公司产权拍卖行房税费较高，主要是土地增值税和历年拖欠的房产税和滞纳金。公司的房产土地增值税必须走核实征收程序，计算公式（过户价-登记价-增值税）X(30%—60%)。
03.府第拍卖行房需要一次性付款，商品性拍卖行房（深圳）可以正常银行按揭贷款。
04.恶意租赁：部分老赖，为了自身的利益，恶意签署一份长期20年的租赁合同，以此来达到强行占有房屋使用权的意图。
但绝大部分10年、20年长租约合同有造假嫌疑，提供的租赁合同启动民事鉴定程序，委托鉴定机构对租赁合同的形成时间进行比对鉴定。
05.商品性拍卖行房一经取得红本之后，与二手房商品一样，可以正常流通，但府第拍卖行房不能正常交易。
3、5折笋已绝迹！捡漏变难！
房BOSS通过特殊渠道获取一些珍贵资料，如下：
据不完全统计，2010-2017年，在交易中心举行拍卖行的住宅大概在7000套左右。另外，成交量额格基本在消费市场价格的6-8折之间。
整个2018年，剔出撤盘、流拍等原因，深圳真正成交量的法拍房在1200套左右，成交量金额在70亿左右。
（注：阿里+京东合计数，法拍房成交量1150套，成交量金额66.5亿，由于缺失12.1-12.17部分数据）
套均总价方面，578万/套左右，主流成交量集中在宝安、福田、罗湖、南山和龙岗。
据房BOSS不完全统计，2019年2月-9月挂拍房源为1623套，成交量820套，成交量总金额为47亿。预计2019全年深圳法拍消费市场与2018年基本相持平。
成交量折扣率方面，整体始终保持在110%-118%区间，上半年略高于下半年。如果按照近似一拍总价为消费市场价8折，溢价率110%以上，最终成交量额在消费市场价8.8-9.4折，当然不同标的具体情况不一，仅作参考。
可以明显看出，早前的5折笋盘基本已经绝迹，捡漏开始变难，拍卖行房百亿消费市场正在正规化与透明化。
一方面，法拍房消费市场快速增长，高度关注度在不断增加，网络民事拍卖行的报名者人数也逐年暴涨；另一方面，由于信息透明化，“一标多抢”成为常态，随着而来竞标难度加大、成交量额翻涨。
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文章来源:房BOSS
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