有态度，有看法
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文│陆晖
深圳小产权房数量有上百万套，虽然法律条文明确规定不能买卖，监管机构也屡次提示信息买卖有风险。但在过去事实上的买卖已经是公开秘密，并且派生出一套买卖业务流程。相比于二手货货品房的争论纷争，牵涉小产权房的争论沙埃，高等法院每年单厢有不少的裁决。
但，现在关于小产权房纷争的诉讼案也越来越不好打，众所周知就在保险合约曾效力的判定上，高等法院裁判员路子再次出现“进行分类处理”的偏激，可以分为以下三种情况。
01
合约有效率，两方应该遵守合约
管碧玲：（2017）粤0307民国初年5XXX号、（2019）粤03民终2XXX号
裁判员关键点：自有写字楼经签发anthology迟滞货品房《房产证》，案所涉房屋不归属于集体所有农地房屋，保险合约没有违背法律条文、行政法律法规硬性明确规定，应属不合法有效率。
刑事案件概述：2010年罗某等4人坪山地姚学甲村藏匿处625万平方米的自有府第，以108万出售于唐某，合约签定后，罗某交货了房屋，唐某支付了购房款。
2017年，罗某等4人以牵涉“小产权房”买卖为由，向高等法院控告明确要求证实合约合宪。一审高等法院先后来函向坪山邦普朗、规划农地纪检查核，有关部门均未对所涉房屋农地性质、能否确权等问题进行反面回复，但证实所涉房屋签发绿本《房产证》，归属于迟滞货品房。
一审高等法院认为有关区域农村信用社组织成员转成农村居民后，私有财产农地归属于乌木，且房屋亦取得房产证，故两方签定房屋保险合约不归属于合宪情况。故否决被告明确要求证实合宪的诉请，一审高等法院支持一审高等法院看法，重审。
02
合约合宪，素裙担责
管碧玲：（2019）粤0307民国初年8XXX号、（2020）粤03民终2XXX号
裁判员关键点：所涉房产未取得房屋产权证书及建设工程规划许可证，两方买卖的房产为依法不准买卖的房屋，保险合约应属合宪合约。
刑事案件概述：2013年严某将深圳龙岗区布吉藏匿处120万平方米房屋，作价168万转让给林某等3人，2019年林某等3人控告严某，要求证实保险合约合宪，返还购房款。
一审高等法院认为，林某未能提交证据证明所涉房产已经取得房屋产权证书及建设工程规划许可证，严某等涉事各方均认为所涉房产归属于小产权房，所涉房产不得转让；且所涉房产未实际交货，对于合约的合宪，合约两方均存在过错。
一审高等法院裁决严某向林某等人返还购房款168万及利息，中介公司吉某公司向林某返还居间费2万元。一审高等法院支持一审高等法院看法，重审。
值得注意的是，所涉的房屋位于龙岗区“文博雅苑”，网络上对于该楼盘有不少信息，但在该案中高等法院对此并未评价。
03
裁定否决，先行政确权再处理民事纷争
管碧玲：（2020）粤0306民国初年3XXX号、4XXX号
裁决关键点：历史遗留建筑申报后尚未经行政机关依法处理，无有关确权情况。由于行政机关的处理结果尚存在不确定性，故当事人应在行政部门对所涉农地及地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，再就因履行合约而发生的财产纷争向人民高等法院提起民事诉讼，在此之前不宜作出实体处理。
刑事案件概述：上述两宗刑事案件买卖的房屋均是没有房产证的房屋，深圳的官方表述为“历史遗留建筑”，高等法院均没有进入实体审理，而是裁定否决控告。
近期笔者处理的一宗房屋保险合约纷争，在法庭上法官屡次强调根据中院的明确要求，对牵涉小产权房纷争的刑事案件，要遵循先行政确权再处理民事纷争的路子。故此合理推断，今后在深圳地区牵涉小产权房纷争的刑事案件，会以此为标准，虽然说裁定否决控告不是否决诉请，不是法律条文对当事的诉请的否定评价。但“先行后民”的路子，可能会导致纷争悬而不决，很长时间内不能通过司法途径解决，当事人要谨慎处理。
04
对于返迁房买卖，不否认其合约曾效力
管碧玲：（2020）粤0305民国初年1XXX号、（2021）粤03民终7XXX号
裁判员关键点：合约买卖标的为返迁房，以牵涉小产权房转让为由、合约合宪的主张不能成立，合约没有违背法律条文、行政法律法规的硬性明确规定，高等法院证实其曾效力。
的购房款。
该裁决对于“小产权房”纷争进行了细分，把返迁房买卖排除在“小产权房”买卖之外，即高等法院会进入实体审理，不会以合约合宪为由，或者根据“先行后民”的路子，驳回控告。
这对于当事人而言是比较有利的，至少能通过司法渠道获得救济、解决纷争。
参考资料：
深圳论坛：深圳布吉文博雅苑大量房产一套多卖进行诈骗
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题图摄影：梁铭
全文完
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陆晖，法律条文硕士，北京市君泽君（深圳）律师事务所执业律师，A股上市公司独立董事，北京睿库贸易安全及便利化研究中心研究员，深圳电视台财经评论员，专注于金融、不动产、互联网、数据等法律条文业务。
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