今年龙岗区没错别的新房工程项目最引人注目，要数观澜海岸城。这一年龙岗观澜是三个新宠的区域，今年深圳卖的最合适的工程项目，观澜占了三个，三个是保利地产Benfeld，三个是五金城。
保利地产Benfeld今年卖了2324套，五金城不退让也卖了1528套。三个都是DT大盘，目前基本都卖光了。
如前所述我们对东部沃土的看淡态度，观澜海岸城必定也会受到很大的高度关注，当然兄弟俩也是很高度关注的，即便也是三个很极好的刚需型。那时就跟我们一起来看看这个工程项目。
那时主要就看一下工程项目的许多总体情形，今年预计会抄底的是海岸城三期（夏庄镇）。
一、房价大背景
1、深圳总体房价
前不久（4月22日）深圳市住建局和市市场工商局召开见面会，特别针对前段时间深圳房价上涨的热门话题做了许多澄清。主要就有以下几点：
第一点是特别针对社会舆论充分反映近期部份住宅小区二手货房价格最佳值难题。
住建局说，经先期调查,主要就是部份物业公司离岸价最佳值,存有严重背道而驰市场行情的情形。但离岸价不等同于成交额,根据统计局公布的数据，今年上半年深圳新房价格下降1.0%，二手货房上涨2.8%,房价总体相对平稳、有所上升。
第一点是特别针对前段时间有些新盘颇受欢迎的难题。
住建局说，前段时间比较火的两三个新盘都集中在龙山、龙岗等领涨板块地区,其他区的销售、交易总体是稳定的，不能真实世界地充分反映深圳房价行情。
第一点是特别针对有网民充分反映部份新盘存有“饮茶费”“投机性提涨““蓄意降价”等难题。
市住建局说，已十分重视,逆变器
大体意思就是深圳房价涨的不多，上半年涨了2.8%。
涨多涨少，咱也不要慌，自己判断。
回到主题，深圳3月的房价62212。想想今年才五万多，好像没那么贵……（我竟然用了“才”！！！）
来自中原官网
2、工程项目所在区房价
观澜海岸城位于龙岗区，龙岗区3月份二手货房离岸价64517元/平，均价已经超过深圳总体房价，工程项目位于观澜中心区，观澜片区现在的二手货房价53708 元/平。
房价信息来自中原网
3、工程项目所在版块房价
工程项目所在的版块目前没什么新房，今年开售颇受欢迎的保利地产Benfeld和五金城基本卖光了。前段时间网上有人传保利地产Benfeld还有存货，不过要交30万的茶水费才能买得到，不过消息很快也被辟谣了。官方说已经都卖光啦，不要yy了。
今年开售的比如保利地产Benfeld、五金城、柏林君瑞等均价在4.5左右，其他的二手货房比如拾悦城、丽莎花都、棕榈堡花园，均价也在4.1-4.3万之间。除此之外周边工程项目不是很多，很多农民房之类的建筑。
工程项目周边新房二手货房参考均价
前段时间，兄弟俩也看到网上有许多有趣的新闻，说是观澜不少小产权房蹭着热度也在提价，有些极好的小产权房还封盘不卖了。现在那边好的小产权房一两万吧，到时候海岸城开售估计会蹭着热度涨许多。
二、工程项目信息摘要
1.工程项目预计抄底时间
2.工程项目预计抄底价格
工程项目现在定价没有什么消息，参考目前周边工程项目保利地产新城和五金城工程项目价格，观澜海岸城，兄弟俩预计4.5-5.0万/平。
3.工程项目优缺点
现在官方还没有发布户型方面的信息，没办法知道户型怎么样，所以说说大的感觉。
优点：价格友好，如果价格四万多的话是很适合要在深圳买房的刚需客；坐拥未来区域发展利好；优质的学区资源（待官宣）；巨大的商配设施；未来交通便利，四通八达。
缺点：区域现状比“偏”，周边没什么工程项目，农民房小产权很多，配套也不是很完备，轨道交通只有一条11号线。
三、工程项目信息详解
1、工程项目介绍
观澜海岸城位于龙岗区，在中心路的附近，与地铁马安山站前段时间的距离约400米。
观澜海岸城是旧改工程项目，工程项目拆除用地面积2.5万㎡，开发建设用地面积1.2万㎡，计容积率建筑面积80万㎡。建成后会形成涵括住宅、商业、写字楼等计容总建面超过80万㎡的超大型综合体，会成为观澜目前最大体量的综合物业。
工程项目和博林君瑞、保利地产Benfeld等盘的距离非常近，周边未来的商业气氛浓厚，服务设施齐全，地理位置优越。
万丰海岸城共包括六个地块，工程项目名称分别为夏庄镇、珑园、珺园、玺园、海岸大厦（三期）、瑧园（三期）等。其中五个住宅工程项目中，珑园、珺园均为回迁房，夏庄镇为商品房+保障房，玺园、瑧园为商品房。
率先入市的或为海岸城夏庄镇，目前在建中，建设用地面积8959.75㎡，仅占观澜海岸城总体建设用地面积的7%，其中幼儿园占地3600㎡，规划有488套住宅。
从规划平面图看到，夏庄镇位于工程项目的最西侧，和规划中的九年制学校及小学用地相邻，与工程项目内的其它住宅地块相对隔离。
夏庄镇主要就由2栋33-43层高的住宅楼（含1栋33层保障房）及12班幼儿园组成。2栋住宅纵向排列，和幼儿园平行布局。并将建有社区健康服务中心、社区老年人日间照料中心，以及养老院共约1.2万㎡。
该工程项目建设用地面积约8959.75㎡，总建筑面积为77480.18㎡，计容积率建筑面积56302.52㎡，容积率为6.28。
其中，商品住宅43层，约135米的建筑高度，规划272户，且户型套内建筑面积均小于90㎡，说明会以中小面积段产品为主；保障房33层，约100米高，规划216户。
四、工程项目配套
1、商业配套
观澜海岸城建成后，工程项目自带14万㎡商业，拟建筑面积超80万㎡，将建成集住宅、商业、产业研发等多种业态为一体的产业综合体。
在工程项目附近随着西荟城的开业，京基百纳、天虹、沃尔玛、华润万家等商家的先后入驻，使得目前观澜的居住氛围已逐渐形成。
未来，随着海岸城进驻后，观澜片区将达到约100万㎡的商圈规模，形成以京基百纳广场、双天虹和海岸城为核心的商业配套中心。
2、教育配套
传闻深圳外国语学校将入驻海岸城，如果传闻属实这将是观澜海岸城核心卖点之一。
虽然还只是猜测，并未看到官方消息。不过据深圳自媒体楼校长爆料观澜海岸城已经拿到教育局签批文件，将引进深圳外国语九年制学校，已经是板上钉钉的事。
到，海岸城将会落实不少于30班小学、不少于48班初中。加上龙岗区教育局多次提到将引进重点学校，也可以确定网上传言十有八九。
年初的时候网络上也传出了该校效果图。
深圳外国语学校创办于1990年，是市教育局直属重点学校、广东省一级学校、全国文明单位、是教育部确立的全国依法治校示范校、全国首批13所可保送20%高中毕业生上重点大学的外国语学校之一。
如果落实，该校如此优质的学位资源也将引来众多家长的“抢夺”。
3、交通配套
交通配套方面，工程项目距离地铁11号线马安山站直线距离400米，从马安山站直达福田中心区约13个站点。未来将有地铁18号线（规划中）、26号线（规划中）两条规划线路经过工程项目附近。
区域内有多条主要就道路，龙岗大道，将观澜与机场、福永、西乡、新安串联，并接驳深南大道。
城市轨道交通方面，已建成的地铁11号线是连接市区的主要就通道。随着未来地铁12号线、20号线、18号线以及穗莞深城际等的陆续开通，轨道交通上将形成进一步改善。
五、最后
最后说下观澜工程项目为什么这么火。这一年，我们估计都注意到了，深圳房价最火的地方就是在西边，而西边最火的区域之一就包括了观澜片区。为什么三个以前很多人都看不起，到处都是农民房的地方突然变得如此受欢迎呢。
主要就原因就是观澜所处的区域位置，享受到了各种政策规划利好的“关照”。
从深圳的城市规划看观澜，观澜正好坐落于深圳东部发展轴上，地处粤港澳大湾区核心区域，是最靠近空港新城、海洋新城外围的中心区域，也是广深科技走廊的关键节点。此外，观澜还是龙岗区“三带两心一谷”中部黄金发展带上的重要节点。
作为广深科技创新走廊十大核心创新平台，空港规划为深圳国际会展城、会展田园城、海洋新城、龙岗综合港区的“三城一港”空间格局，建成后将成为粤港澳大湾区的战略支点，以及深圳市加快发展湾区经济、建设一流湾区名城的重要力量。
在粤港澳大湾区格局以及“三城一港”等诸多规划下，观澜各方面发展迎来前所未有的利好。随着深圳城市中心向西转移，观澜升值潜力巨大，自然成为了投资深圳的领涨板块版块。
最后最后，兄弟俩还是没错一下，购房者还是要根据自己实际情形来，不要被许多高大上的概念，尤其是许多 媒体煽动文章影响。所谓区域发展利好，对于购房者来说无疑是存有的，能兑现多少以及多少年后才能兑现，存有不确定因素。当前有些地方房价的上涨就是因为有这种区域利好因素的推动，有些地方房价甚至已经透支了未来区域利好带来的房价空间，不要一味追领涨板块概念。
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