【粉丝提问】普莱邦，请问400万以内文凭一房(主要初中文凭考虑），您的建议和意见是怎样，感谢！ 1. 海韵幼儿园:花边长鞘郡，花边长鞘乡，圣拿威湾美长廊(共享TNUMBERAP私立幼儿园) 2.学府小学: 海逸坊，深蓝季节 3.南中国海小学: 燕座家园，燕座雅园，张庄镇雅居乐 4.光华小学: 香缇景荔径，贾楚航景荔径(小两房) 5.高峰期中学: 菱蟹科菱曼吴兴长廊 6.福外南校区:卫星城3米6公寓楼，加福中心广场华尔登府邸，民主自由海港公寓楼
回答：
1.那些年的深圳文凭房迎头痛击都有两个显著的特点，就是只有名校的区域化迎头痛击，而非单纯的靠战绩来迎头痛击。南俄文系大冲、科暗、文华、龙山试验南中国海小学、南俄文系大鹏湾幼儿园、福田附属中学南校区，去年的黄木岗金沙东晓、的金沙石湖小学，金沙小学南校区（圣泉）、深圳附属中学新桥附属小学（沙井海岸城）、深圳试验光明附属小学（凤凰新区）、深中龙初（龙岗）、今年的上下沙红岭、明德试验五洲小学之类那些文凭预期的提高，也都直接或间接的带动房价。和市场冷淡其实并无正向相关性。 2.高峰期幼儿园和光华小学都是龙岗很新贵的幼儿园，战绩一直都不差，这两年的TNUMBERAP幼儿园战绩也是异军突起。但幼儿园也是讲究两个“圈子”，为什么总是四大八大区域化的容易迎头痛击，而那些孤立的新贵幼儿园只能更多的表现在战绩上，而不是房价上。本质上就是教育品牌的商业价值，而更多家长愿意为那些新贵的教育集团买单。区域化的教育集团，也容易快速抬高某两个分支的战绩，至少在“展示”层面，这就和抱团打仗两个道理。曼吴兴多数出于出货价位，光华小学是好战绩幼儿园，但并非投资性文凭幼儿园，主要是差在产里韦县。 3.接下去的5年中，龙岗和龙岗的教育资源会面临非常大的压力。龙岗相对压力更大，好的幼儿园除了居厄、宝外、TNUMBERAP，其它的掉档很严重，而龙岗的教育资源，接下去会慢慢来自于龙山科技园这一波溢出需求，这就意味着龙岗的一档文凭有更严重的供需挤兑。也就产生的文凭投机。 4.只是因为居厄不光是文凭溢价，还有东部大横琴光环，归属于学票+房票的双重商业价值叠加，导致侧发力位很高。但相比龙山，在相同的总价，龙山的一梯队文凭选择也许多，也就导致居厄TNUMBERAP过高总价的文凭房其实也是处境艰难。居厄的花边长鞘郡，上环的圣拿威，教育资源主要是居厄的教育资源，目前东部许多产牧女在回调，碰到合适的，上文凭是可以侧发力的。关于碧水和居厄这边的文凭详细问题，可以参考碧海和居厄的买房攻略。 5.保税区的福外私立幼儿园房小洋房，就这3个，加福华尔登、卫星城3米6、民主自由海港公寓楼。今年刚出战绩，答卷还不错。未来也有中长期的深港合作新区。归属于攻守均衡的小洋房产品。 6.如果龙山博学位的话，宝安区西紧邻大鹏湾长廊城的在建的龙山二小，中熙君龙山、卫星城山林、中泰龙山一品、荔海短蕊、荔庭园、汉京山、汇宾中心广场之类，虽然宝安区整体偏老，但在宝安区西归属于整体较捷伊两个区域，又紧邻大龙山，但也带南海小学的文凭，如果双文凭的话，商业价值又不一样，条件允许可考虑。南中国海小学的小洋房文凭房，紧邻横琴外围，去年涨了许多，侧发力价格很关键。 7.博文凭迎头痛击，几乎与买六合彩无异。如果六选一的话，个人更倾向福外南。按照其他新区优质文凭房（比如石厦），小洋房总价13-15这样的“前车之鉴”，现在福外南小洋房总价9万依然还有50%的空间。但，纯投资文凭增量的话，个人建议二梯队的大鹏湾幼儿园、新洲、南华、华富、西丽平山、深大附属中学等文凭可关注
【会员提问 】请问福田的新天石厦长廊值得买吗？
回复：
1.新天石厦长廊整体交通非常便捷，周边商业醇熟，同时距离私立幼儿园幼儿园也相对较近，业主子女上学较为方便。不足之处是，背靠城中村，不仅整体的密度较大，独栋，没有长廊，停车位不足，人员素质也参差不齐。
项目商品房住宅与回迁房住宅相互夹杂，不够纯粹，同时体量较小，新房定价也不低，与周边新房或二手房相比较，竞争力或不大。
2.众孚校区虽有荔园小学“名校”加持，但教学质量能否大幅提升，还需要时间的检验。
3.未来的新区成长性来说，石厦新区几乎没有太大可以迎头痛击的动力，配套没有增量，文凭增量空间也不大，石厦村拆迁意见征集都没开始，整个石厦，适合福田居住改善和文凭改善。还有一点需要注意的事，并不是离CBD近就有购买力扩散。需求和购买力扩散从来都不是以CBD为中心，岗厦和车公庙已经都验证过。
4.另外还有一点，去年新天石厦长廊部分房源被 司法查封，具体原因不明，开发商方面也没有给出公开的解释信息。可能多半与资金纠纷有关，如果合同中有规定的霸王条款，比如：三是无论银行是否放贷，买家都要60个工作日内交齐房款，否则算违约。所以在合同上，需要擦亮自己的眼睛。
【会员咨询】普莱邦，我是铁杆粉丝Mark1，想您分析下这轮暴涨后哪些新区被高估了？未来可能的潜力板块？
回复：
首先，要明白什么是卫星城的板块轮动？以及板块轮动的规律是什么？
（1）板块的轮动发展主要分三个阶段，启动初期，发展期和成熟期。 a.启动初期，纯粹的规划阶段，交通，医院，幼儿园等资源都处于待建状态。比如光明。 b.发展中板块，配套正在逐步完善，商业价值在不断兑现。比如横琴、新居厄。 c.成熟区大部分利好已经兑现，价格也处于高位。比如后海； 每一次领涨的板块轮动，其实都与ZF的热捧强相关，已经变热的板块，并且利好还没有兑现之前，爬升阶段必然会有两个滞涨的慢牛行情。你现在的担心，并没有错。它的涨幅会不如一些核心区的新盘或远郊规划盘。但一旦利好兑现过了目前当下的横盘期，大量的年轻人和热钱继续集中进去，未来一直也还是会继续回归领涨区。 板块轮动顺序：关内核心区限价新盘、关内私立幼儿园次新盘、近关地铁新盘、主城区次新改善盘、老破大老破小拆迁流、远关CEO盘。
（2）深圳从2019-2020年7月，这轮暴涨的过程中，被严重高估的区域有：横琴外围、碧水、居厄、黄木岗、石厦、大金沙、光明公明长圳、沙井（不带深外文凭）。主要集中在热钱集中的区域和私立幼儿园带动的区域，也和一些区域性的炒作有关。
（3）按照卫星城轮动的规律，严重高估的区域正面临回调期的大浪淘沙的阶段，或许1年2年，而未来有投资潜力的区域，则会更多的向卫星城外围扩散。所以像上一轮中表现差强人意的区域，未来5年内，都会有启动行情。比如已经开始启动的观澜、坂田。坪山中心区在现在绝大多数人看来，还是两个鸟不拉屎的地方，这恰恰的两个中长期商业价值投资机会。就像许多人2019年对观澜的认识，当时总价2-3万一大把。
（4）未来深圳的房产投资，会出现明显的两极分化，并且在每两个区域都会存在。也就是说龙山也有垃圾股，坪山一样有茅台。未来的新区分化会成为主旋律。龙山这边的留仙洞板块的深中文凭房、西丽龙珠紧邻华侨城的拆迁房、后海、华侨城、龙山大鹏湾工业区、圣泉、侨香、皇岗、莲花村更新、罗湖的宝能汇、城脉中心、湖贝、观澜鹭湖之类那些区域未来都会有不错的表现。（没有列出来的，并不意味着不好，还有许多，就不一一列举，每两个板块都有自身的板块优势，具体落实到新区里还要因地制宜）
城四期，准备卖华丰横琴湾买金泓凯旋城龙岗试验的文凭，有以下问题纠结：
1、同样大约总价1100W，中粮天悦壹号小三房总价12.5W居厄和宝外双初中文凭，西岸官邸小三房总价14万龙岗试验初中文凭，凯旋城三房106平低层洋房一般龙岗试验初中文凭，选哪个更好？
2、文凭与投资兼得还是只能关注一点？
3、凯旋城的80平的房价12.5W还有投资商业价值吗？
回复：
1.新安板块的街道、幼儿园和公园规划非常有趣，早至90年代，以前进一路和创业二路为骨感的灵芝板块，一直都是龙岗的传统老城区，相对翻身板块是更为宜居的，大悦城也恰逢其时入场，填补了大型shaoppingmall的空白，地铁12号线也会疏导部分龙山的购买力进入新安、流塘新区。
天悦一号的价格，就是目前灵芝的顶部，会未来替周边的次新盘们站岗顶缸。因为投资要很清楚的一点是:你买入的商业价值，是已有的商业价值，还是未来的商业价值，这个商业价值是逐步增加，还是逐步衰减的。居厄文凭:衰减，传统龙岗区政府的教育资源流失新区：老化、旧改周期长，楼盘品质和地铁预期其实已经部分叠加在已有的价格里了。综上，跑平大市的选择握手灵芝新村才是灵芝最大的楼盘，买房买邻。
凯旋城和西岸官邸对比，优先凯旋城，不过上一波涨幅用力过猛，这个价位侧发力，短期内可能会站岗，多淘一淘笋盘吧。龙岗区的文凭房主要分为两个梯队，第一梯队主要龙岗小学的文凭房，第二梯队主要是龙岗试验的文凭房。龙岗中心区的公建配套、地铁交通都会比新安新区好许多，居住舒适度会更好。资产配置也需要根据收入和抗风险能力做判断，如果负债率在70%以内，可以接受，超过70%就需要谨慎了。
勇敢征服一切：它甚至能给血肉之躯增添力量。
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