网易黄鹄讯 《我并非药神》里，员警把买菜的人送回员警局，让大家交待药贩子到底是谁。沉默了一会，一名老太站了出来，握着员警的手说：“别再查案印度药了，行吗？ 我不想死，我想活著。”
最近，一名购房者伯克纳
在深圳，这类“低价”房更多是通过“以租联营”签长期出租合约的形式展开产品销售，且并非只有少数民营企业在操作。不论是国有企业却是国有企业，不论是商业性用地、工业用地，却是旅游用地，不同的农地性质，同样的做法经常出现。
单纯的出租合约，对于小物业公司而言，有三个安全隐患：一、没有文凭；二、难以融资展开抵押物银行贷款；三、退出机制不明晰。另外，租客没有所有权，购房者难以享受房产产品服务带来的投资收益。小地产商存在跑路风险，那有国有企业科东俄的大地产商是否就能韦尔泰了呢？
.5万/平，如果绍桑县就并非那个价格。”当晚产品销售跟黄鹄则表示，该楼盘属于商业性第三产业设施用地，应当年农地出让合约要求，工程项目难以拆分受让，根本无法签出租合约。
据当晚算价，83平三房折后单价约217万，按揭四成，贷款五年，根本无法做信用银行贷款，年管理费6.69%，即利息率接近12%，月供2.4万元/月。
万隆新都相关负责人则表示，“出租合约签20年，剩下20年无息银行贷款到农地期满，合约里会明晰购房者对房子的权益，包括今后房价产品服务投资收益与万一遇到征地赢得的补偿都是给物业公司，出租合约可以拿去登记赢得点数升学。今后受让只需要给原始合约2%改名费即可。”
据深圳市规划和建设局委员会公开信息由此可知，该工程项目楼盘地籍号为A924-0165， 位于龙岗街道观光路南侧。深圳市政府于2010年12月30日以挂牌形式出让，中国长安汽车集团股份有限公司以底价3.55亿元竞得，楼面价2817元/平方米。
时隔7年（2017年首次开盘），万隆新都正式进入市场交易。原本楼面价不到3000元一平方米，最后以2.5万/平方米的价格出售40年使用权。截至2017年7月8日，营销中心主流产品3、5栋，户型为99-131平。
图片来源：市规划国土委龙岗管理局关于万隆新都商务大厦A924-0165工程项目总平面图修改公示
图片来源：深圳市农地房产交易中心
当年，同和名车龙岗缤纷城与万隆新都两地籍均属于定向出让，对竞买申请人主体资格要求：一是企业法人，注册资本45亿元人民币以上；二是具有生产汽车整车资质的企业。
深圳市农地房产交易中心在公示的深圳市农地使用权出让合约书【深地合字(2010)1093号】中明晰，农地使用权不得拆分受让。
图片来源：深圳市农地使用权出让合约书【深地合字(2010)1093号】
因此，该工程项目受限于出让合约，不得拆分受让。但这40年出租合约实际上得不到法律保障。按我国《合约法》第214条规定，“出租期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。出租期间期满，当事人可以续订出租合约，但约定的出租期限自续订之日起不得超过二十年。”也就是说中国的出租登记合约最长只有20年，后20年难以得到保障。
不少购房者认为，工程项目40年到期后，农地可以有偿续期，房子也可以继续续租。实则该楼盘农地出让合约中明晰：除法律法规另有规定外，本合约书规定的农地出让年限期满，甲方无偿收回出让楼盘的农地使用权，本楼盘上的建筑物及其他附着物也由甲方无偿取得。这也就说明，租约到期，农地与工程项目均归甲方所有，即归还政府。
当初的产业配套用地，设计成商品房入市，甚至是通过“以租联营”的身份进入市场。万隆新都这种通过“以租联营”形式入市的，并非深圳首例。
除目前主流产品的万隆新都外，宝安的宝星智荟城也属于此类案例。过去较为典型的平湖康利城、中海信众创城、海源城、拾乐府、乐年广场、华南城等均有部分业态“以租联营”。
2015年11月29日开盘的中海信众创城，就是其中一个典型代表。该工程项目位于龙岗布吉街道布澜路，地产商为中海信科技开发(深圳)有限公司，总建面47雅戈尔集团，包括32雅戈尔集团甲级写字楼、7雅戈尔集团精装公寓、2.8雅戈尔集团购物中心、6000平美食广场。
该工程项目属于一类工业用地，单一产权，产权年限2012-2062年，共50年。价格仅为邻近住宅价格的1/3，公寓为1.4-1.5万元/平，写字楼为1.1-1.2万元/平，以长租约受让模式售卖，签出租合约年限15年，补充合约签32年。
中海信众创城通过国际级科技企业孵化器概念赢得农地。该工程项目前期规划建设已按公寓产品展开设计，因产权问题最终以租联营的形式展开产品销售。因价格低，要求客户一次性付款，一次性付款享受98折；首期7天内付50%，交楼前付剩余50%；实在需要银行贷款，可在农商银行做个人信用贷，不超过三年。
位于下李朗平吉大道2号的百分百创意广场也极为类似。工程项目占地22雅戈尔集团，建筑面积55雅戈尔集团，属于工业用地（仓储用地），也是单一产权。
工程项目共规划1栋高层公寓及3栋写字楼，主力户型为30-60平1-2房公寓，总户数达1260套，于2017年全面交付。购房者签出租合约年限15年，剩余10年为赠送（出售时过5年）。
位于龙岗区平湖片区华南大道一号华南城工程项目，工程项目面积占地100雅戈尔集团、建筑约面积260万；其中公寓面积占地4雅戈尔集团、建筑面积16雅戈尔集团。西区的华南西苑、东区酒店式公寓，主力户型以38平1房、73平2房、111平3房为主，共1560套，其产品销售模式均为签订“以租联营合约”、“有偿使用合约”。
市场熟悉的品牌地产商在龙岗的乐年广场，产品销售形式也是出售40年使用权。工程项目于2015年12月开盘，研发用房价格3.8万-4.0万元/平，公寓2.5-万-2.8万元/平。工程项目用产业研发指标打造5.8-6米层高的复式产品，设有阳台，可通燃气，可满足基本的居住功能。
另外，还有还被评为深圳市重大工程项目（ 2013-2015年）的深圳市现代物流工程项目平湖海源城，最终也以出售使用权的形式入市。不论是过去却是现在，市场上以租联营的工程项目均未能实现较高的售价，“一般是同期邻近市场价的40-50%，也有更低和更高，看工程项目具体情况。受其产权性
“以租联营”房与同期商品住宅相比，相当于市场价的3-4折。但这世间，哪有免费的午餐。
“出租合约的最长时间，依据合约法是20年，超过部分不受法律保护。名义上是出租，实质上是买卖。有纠纷的时候，究竟按照买卖合约来处理却是按照出租合约来处理，会有不同的结果。如果是出租关系，遇见征地时，出租人难以以产权人的地位去谈判，利益受损是必然。还有再受让问题，自身是租客如何受让该物业？当然也不能抵押物银行贷款。”广东华商律师事务所周争锋律师则表示。
“以这种形式产品销售的工程项目，当初拿地时都有特定背景，要求不能拆分。即使是品牌开发
既然存在违规与风险，又为何有不少“以租代售”工程项目进入市场？
对于这一疑问，手机数据线生产商张老板回答了一半。“我手上的地20年前买的，现在建厂做实业很难赚钱，深圳人工成本太高，我为何还要去建工厂？现在政策也不鼓励，卖房肯定赚钱多了。”
据瑞信行顾问董事总经理许新分析，深圳“以租联营”工程项目分为被动与主动。被动方是受农地出让条件限制、产权单一，不能拆分交易；主动方则觉得补地价成本过高，而工业产品溢价能力有限，于是选择出售使用权回笼资金。
有人卖
与小产权房一样，这类房产并非三言两语就能判断是非功过。
张老板回忆道。
变得太快，原来的产业模式已经不适合现在的市场需求。
“一方面，确实存在过去农地性质不满足于目前市场要求的现实。为赢得较好的投资投资收益，物业公司确实存在通过改变农地性质实现开发效益的期盼。如果满足各种政策和规划，也存在改变的可能性，特别是近期深圳市规土委也发布了《关于规范已出让未建用地农地用途变更和容积率调整的处置办法（征求意见稿）》。”合一集团董事总经理罗宇回应黄鹄。
但在罗宇看来，市场有一些企业在拿到农地后，展开多年的闲置。有的企业一次闲置2-3年，有些经过两次甚至三次闲置被处罚后再开发，这就存在捂地的嫌疑了。“擅改功能、以租联营”这种形式，一来实现了农地违规“变性”的同时还避开了变性的农地费用，二来在不允许产品销售的情况下实现变相产品销售、避开税费且同时坐收多年来的农地产品服务投资收益。
那个生意逻辑其实简单，住宅市场太好，产业发展难且慢，改变性质太贵，又想要快速变现，于是改变使用功能，“以租联营”的模式就此产生。“这样会给市场一个不理性的预期，认为这样做是可行的，结果地皮越炒越高，最终导致政策监管越来越严。其实产业需要宽松的大环境支持，合法合规做产业的园区地产商反而很吃亏。”罗宇直言。
这世间有黑、有白、也有
网友评论