写字楼变为农园噪音闻所未闻 服务项目产品品质太慢隐患多
健全基础建设经济政策让农园避开“残暴繁殖”
打开某农园App，以山东省潍坊市历城区为出发地，周边的农园镜像、图片扑面而来。经过对照，短短几分钟，来自上海的姑娘小莫便确定了2021年萨德基济南游的安家地。和很多青年人自驾游优先选择农园的原因一样，小莫看中的是其便宜、便捷、能够加速融入当地的优点。并令小莫没想到的是，原本App上特别漂亮的住房，实地看起来却脏兮兮：地板是脏
自2015年《有关大力推进产业发展日常生活性第三产业推动产业结构升级换代的辅导意见建议》(请示报告〔2015〕85号)正式发布以来，城市农园产业发展十分迅速。据携程网旗下农园预约网络平台杏仁农园正式发布的《2019卫星城农园创业数据调查报告》统计，2018年卫星城型农园新浪网房源已超过百万套，一大批租房网络平台，比如Archived、Airbnb、携程网、携程网等涌现。
卫星城农园在高速产业发展的操作过程中，也逐渐显现出来很多难题。中国科学院地理资源所旅游观光研究中心主任助理齐晓波告诉《法制日报》记者，农园作为科紫麻食宿，最大的难题就是缺少制度化管理，由此导致低价同种竞争、基础建设设施缺少、服务项目产品品质跟不上等难题，引发公众关注。而解决这些难题的关键，就在于健全有关规定，健全卫星城农园经济政策。
卫星城农园产业发展十分迅速
众多难题日益显现出来
多年以来，我省农园经历了刘天祺，由小到大到多，从小众的日常生活追求到红极一时的金融行业明星的发展操作过程。2015年11月19日，《中共中央办公厅有关大力推进产业发展日常生活性第三产业推动产业结构升级换代的辅导意见建议》肯定了农园商业模式的产业发展。国家在经济政策层面上的支持，互联网技术的迅速产业发展，共享资源网络平台的出现，经济水准的提升以及消费观的升级换代改变，共同推动了我省农园金融行业的繁荣产业发展。
2020年3月23日，中国旅游观光与农园产业发展协会正式对外正式发布《2019年度农园金融行业产业发展研究调查报告》(以下简称《调查报告》)，2019年我省新浪网农园房东40万人，新浪网农园房源134万个，2020年共享资源食宿市场交易量约为500万元，从2019年全年有关搜索指数来看，农园始终优于酒店，并且优先选择农园的以青年人居多。《调查报告》提及，共享资源食宿的加速产业发展，得益于国内旅游消费升级换代和人们不断提升的日常生活水准，为共享资源食宿的产生和产业发展奠定坚实基础，市场交易量将在很长一段时间继续保持增长态势。
但不少消费者反映，加速产业发展的卫星城农园金融行业存在众多难题。
中提及的头部网络平台之一Archived，截至2021年1月9日，在小鬼举报网络平台上就有累计5591条举报，其中多为现实与房源描述相违、不予付款、强迫交定金等难题。
记者在飞猪App上预定了一家天津市某高校对面的农园，
此外，还常有社区居民反映，自己家隔壁写字楼被改成农园出租，长期存在噪音滋扰现象。
在北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池看来，卫星城农园类似于“日租房”“钟点房”等短租用房，一般来说价格较低并且位置较为便利，能够满足很多人的出行需求。但与正规的酒店、旅馆相比，也存在很多隐患。比如，不按照公安机关要求对房客进行信息登记；不办理租赁合同登记备案，不签住房租赁合同；住户流动性高，存在一定安全隐患，并且经常出现滋扰难题，影响小区居民正常日常生活。
在赵秀池看来，产生这些难题的原因是住房的用途发生了变化，用于自住的房屋变为了经营性住房，而对应的经济政策法规和监管较为滞后。
农园管理规范缺位
矛盾频发维权艰难
家住浙江省宁波市象山县阳光
据齐晓波介绍，有关农园管理，目前还没有法律法规层面的专门规定予以规制。目前主要的根据为2017年多部委联合正式发布的《有关印发农家乐(农园)建筑防火导则(试行)的通知》，该通知明确了农园金融行业准入与消防安全合格标准；2019年文化和旅游观光部正式发布的《旅游观光农园基本要求与评价》(LB/T065—2019)规定，农园如发生违法违规事件和重大卫生、安全、消防难题，或出现重大举报，将被取消星级，待三年后重新评定。
“但以短租为主要经营模式的这种卫星城农园新商业模式，就当前存在的难题而言，已超出了这些文件的管理范围。”齐晓波说。
2020年12月24日，北京市住房城乡建设委、市公安局、市网信办、市文旅局印发《有关规范管理短租住房的通知》(以下简称《通知》)，《通知》规定除首都功能核心区外经营短租房的，需符合本小区管理规约，无小区管理规约的，要取得业委会、物管会或同楼业主书面同意。
赵秀池说：“虽然没有使用卫星城农园一词，但可以认为是北京市允许在部分小区内开设卫星城农园的规定。民法典规定，业主将写字楼改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。允许经营的条件有法可依。”
鉴于缺少有关法律依据，因租住或设立卫星城农园而使权益受到侵害的租户和业主，维权往往还需靠自身。齐晓波说，如农园存在滋扰等难题，受影响居民可以优先选择采用与农园主交涉、向生态环境主管部门及公安机关举报等方式正当维权，请求生态管理部门或公安机关依法对其责令整改或进行行政处罚；另外，受影响居民有权向人民法院提起民事诉讼，要求制造噪音旅客或农园管理经营者排除噪音危害，造成损失的，要
健全有关基础建设经济政策
推动农园健康产业发展
在齐晓波看来，要解决农园存在的难题，关键还在于健全有关基础建设经济政策。
据齐晓波介绍，在法国巴黎等热门旅游观光卫星城，大量居民住房被改装为季节性农园，巴黎出台多项规定，对农园作出规范管理，明确住房变更用途必须向市政府申报，一套房每年出租天数，不得超过120天等。不仅如此，该国公共卫生法、环境法、民法等法律中，都有禁止噪音污染的条款。反复、剧烈和长时间地制造噪音，尤其是夜间噪音将会受到处罚。游客居住在农园中，必须自觉遵守有关规定。
“因此，农园的制度化产业发展，需要社区、发改、环保、公安、旅游观光等多部门联合出手。”齐晓波说。
为解决农园“残暴繁殖”带来的噪音滋扰、环境难题、安全隐患等通病，北京市出台通知，明确指出，将规范短租住房管理。除前文提及的开设农园规定外，通知还规定，经营民宿的房屋还应符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，而农园经营者还应与房屋所在地公安派出所签订治安责任保证书。通过互联网网络平台正式发布短租住房信息的，短租住房经营者还应向互联网网络平台提交业主身份证明、房屋权属证明、出租住房业主同意房屋用于短租经营的书面材料等信息。在业内人士看来，该措施的出台也预示着北京卫星城农园将迎来最严监管，未来一批相违合条件的农园将被清理出市场。
另外，广西、福建、深圳等地也出台了针对农园管理及产业发展的经济政策性规定，以规范农园金融行业的产业发展与管理。
赵秀池认为，市场经济是法制经济，良法善治是市场经济的基石。农园金融行业的健康产业发展还需要有有关法律保驾护航。目前缺少农园金融行业的专门法律，国家可制定《农园管理办法》对农园金融行业进行监管，包括农园的定义、经营范围、准入标准、管理的主体、管理职责、管理内容、奖励与处罚、各种纠纷的解决渠道等内容。
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