外汇GW2APP讯 : 巨大的隐身消费市场持续运转，深圳的小产权房买卖已经逐步形成了极为完备的地下房地产消费市场产品销售链。
深圳的小产权房在产品销售各个环节上，有拉维县看房、现场产品销售、律师缔造下的合同签订，甚至部分项目还具有分期付款的金融服务，已逐步形成极为完备的链和操作方法。
观澜新区的多名专业人士说第三财经新闻本报记者，该地主要就有两种购买方式，一类是村自发性控股公司奶坛后委托房屋中介机构产品销售；一类是违法建筑的开发商直接对外产品销售。这差不多也是深圳小产权房的主要就买卖方式。购房体验与商品房几LX1。
尽管深圳近年来也在强调加大对小产权房的整治和查处力度，但多名该地专业人士说第三财经新闻本报记者，中央政府的市场监管力量主要就集中在工程建设各个环节，注重查违章建筑；产品销售各个环节基本上处于雷西县模式。
多名该地房屋中介机构专业人士坦言，比起从前小产权房贩售者四处散发产品销售单页、中介机构店面肆意贴出产品销售小产权房红横幅等，小产权房营销近些年而已更为隐密低调而已。“预设还是正常买卖，而已动作没从前那么低调，不清楚具体哪个职能部门在市场监管产品销售各个环节。”
此前，观澜该地街办、规划稽查相关人员、消费市场监督相关人员也曾有表示乡中央政府奶坛房、贫困户自有房等不允许外售。但由于该地房屋基本上都归属于村自发性控股公司所有，承租或是贩售收益均归属于乡中央政府，主管相关职能部门便对这一消费市场选择闭只眼闭只眼。
该地多名专业人士说第三财经新闻本报记者，在2015年“3·30”新规出台，深圳商品房价格快速上涨，该地的小产权房价格也快速从十元百元跳至万元；同时，近年深圳龙岗观澜新区大量轻工业企业迁址至东莞、东莞等临深新区后，迁址走的厂房随即快速变自认是小产权房。这些溢出性因素越发促进了深圳小产权房消费市场的发展壮大和买卖的活跃。
“之前可能主管职能部门还能通过工程建设、产品销售各个环节严格行政控管让小产权房消费市场‘真藓科青藓’；2015年后，这个消费市场的势头就不是中央政府的手能够控管住的，供需旺支配消费市场运行，想降温基本上不太可能。”该地一家轻工业园区的莫姓负责人缔造了这五六年间轻工业逊位宅地的过程，有些无奈地感慨道。
看不见的回报也怂恿更多人将贫困户自有房家装用以承租或出售、乡中央政府奶坛楼也由早年的二十余层变自认是家装越来越考据的五六十层住宅小区；公寓楼、住宅、别墅等匹配不同层次人需求的各类小产权房也如遍地开花般不断涌现。
该地多名中介机构专业人士介绍，业主过户、律师公证，以及乡中央政府盖章，房价一次性付清，购房者就能拿到《律师缔造书》、《集资建房协议》、《房屋转让协议》，基本上没有后顾之忧。
更简易快捷的买卖程序、品质上不输给商品房的居住体验、消费市场参与方预设的买卖消费市场机制、市场监管各个环节存漏洞，也让小产权房二手房购买者敢于“接盘”。
还未抛出的接盘者们也多会拿出“买小产权房法不责众”、“2000年这里房价才3000元，到现在已经2万+”的数据和故事，一边居住，一边等待抛盘捞金时机。
庞大的消费市场能成长发展壮大并不意味着小产权房买卖就不存在问题。它价格低的主要就原因恰是它存在风险。
早在2007年，住建部就曾发出风险提示，小产权房不受法律保护。这种房屋没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会予以备案，其产权证也并非真正合法有效，更不具备上市买卖的资格。
第三财经新闻本报记者了解到，所谓的《律师缔造书》这一操作并没有律所盖章背书，而已律师个人盖私章缔造。而深圳市司法局早在2009年就明文禁止律师对小产权房做缔造。这也意味着买卖双方在律师面前签订的系列合同均归属于无效合同。一旦卖方毁约，买方很难保障自身权益，多数只能自认倒霉。
在深圳投资小产权房的群体不少都抱持一类博拆迁赔偿的暴富心态。实际中，利字面前翻脸不认人，投资人竹篮子打水一场空的案例比比皆是。
“购买纳入旧改/棚改的小产权房基本上可以视为买方在下注赌博：一赌，房屋是否会拆；二赌，业主是否毁约反价。”罗兵说第三财经新闻本报记者，伴随深圳城市更新进程的推进步骤加快，纳入旧改的房屋村民反悔，和投资方、购房者抢房的现象也越来越多，“当然，赌赢了就摇身一变为白石洲那样的亿万富翁了。”
除了以价格作为卖点外，小产权房推销还有另一大杀手锏：日后有可能转正。
但是实际中，不少历史遗留违法建筑申报和旧改房的申报者系原村民，即便购房者所购买的小产权房转正了，其房产证上也是申报人的名字，与购房者没有任何关系。确权难引发各类纠纷，法律不承认小产权房购买者行为合法，都会使购买方的资金打水漂。
对于小产权房的这些风险，小产权房的购买者们并非不了解。相反，大多数购房者都知道该类房屋买卖归属于违法行为。
不少购买了乡中央政府奶坛楼的购房者均向第三财经新闻本报记者表示，乡中央政府奶坛楼比普通村民自有房有保障；深圳过半土地属于像观澜这样的小产权房聚集区，拆起来难度大，至少数以万计人的安置问题，中央政府一时间难以协调。购买者们对风险普遍选择无视。
深圳相关主管职能部门近年对小产权房也始终保持高压态度，严查违章建筑。
相较于东莞、广州等部分区镇小产权房归属于农业用地/自发性用地，主管职能部门可采取一刀切的方式，出台明文，严禁小产权买卖，且拆除不赔。深圳的小产权房由于已全部实现了自发性土地的国有化，具备转正的基础条件，处理起来也要复杂得多。
正是因为小产权房处理起来棘手，业内也有反复强调，强拆并非唯一出路。对于合理合法工程建设的小产权房，在补办相关手续和费用后应该给予相应的正式产权，或者中央政府通过收购等方式将这些小产权房转变成经济适用房或者回迁房，存量增量应区别对待。
此前的5月，国土资源部发布通知，做好小产权房的产权归属登记工作。这也令部分业内专业人士再度聚焦至小产权房的风险。但是多名熟悉深圳小产权房的业内专业人士在接受第三财经新闻本报记者采访之际，都有坦言，深圳近两年在处理小产权房上并未有实质性突破。
“最核心的小产权房土地确权登记至今都没什么方案拿出来。”一位不愿透露姓名的深圳规划专 家专业人士表示。
深圳市规划和自然资源局相关 专业人士在接受第三财经新闻本报记者采访之际也坦
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