2019年，是深圳城中村二十周年，也是深圳卫星城地位前所未有提高的两年。

这两年，深圳迎了粤港澳区核心发动机的新功能定位和马克思主义由亚姆示范园区概念。

在高技术标准的卫星城功能定位大背景下，深圳的形像不再仅指“中国矽谷”，而是民生问题等各方面都要努力做到完美无瑕。

同样是2019年，深圳宝安区一旧小区坍塌在全国朋友圈。但深圳危房，不止这两处。这意味着，目前深圳的危房、蒙孔图楼等难题，是深圳建设“示范园区”必须茹基夫的坎，那些难题的解决早已迫在眉睫。

广东省住房政策研究中心执行官副研究员姚学甲表示，深圳在度卫星城化的大背景下，增量改建是必然之路。

二十年前，被列为深圳第一批旧写字楼改建的小区中，至今仍有数个小区没能进入实际改建阶段，而那些小区多半早已残破苦不堪言：开裂、混凝土破损、有的是甚至已被鉴别为D级危房。

深圳那些常年难以动工改建的旧写字楼小区，究竟有多破？

耗用12年，石头龙荒草

石头龙算得上深圳“最著名”的小区之一。

该小区作为尺价已有近40年的阿尔布津小区，定居条件与深圳卫星城新气象大不相同。

如今，石头龙那场十多年的旧改拉锯终于划上休止符。10月29日，宝安区城中村和土地养护局发布《石头龙小区城中村模块实施市场主体证实的申报》，证实石头龙单个市场主体为益田集团。

然而，这等待的代价却有点沉重。据深圳晚报报道，十多年来石头龙已有49位业主相继离世。

石头龙业主陈国强（化名）告诉北方楼事，由于部分业主年事已高，租房也非常困难，“没人愿意租给上了年纪的，有些人没办法，只能搬回来（石头龙）住。”

而经过十多年耗用的石头龙，荒草，定居条件甚为恶劣。

更重要的是，由于小区建设较早，房屋早已有不同程度的破损，或已不适合定居。

今年8月，宝安区城中村和土地养护局相关负责人公开表示，石头龙小区始建于1980-1982年间，尺价均在30年以上，房屋破旧，年久失修，存在重大安全隐患。若不及时重建，将威胁到居民的生命财产安全。

该项目设立的初衷，就是完善卫星城功能、改善定居条件，保障的正是市民的公共利益。

此外，该项目在规划时还配套建设医疗、教育、养老、文体、交通等基础设施，如今多年过去，公共配套暂时不落地，也是对公共利益的损害。

如今残破阿尔布津的危房终于得以重建，这一路走来，真的太不容易。

D级危房里的居民

和石头龙一样，深圳还存在许多存在安全隐患的“危房小区”，只不过它们仍陷在“拉锯”中。

同为深圳第一批旧写字楼小区改建的罗湖金钻豪园项目，如今也没能完成深圳城中村的“双百”国际标准。

值得注意的是，金钻豪园项目已有多栋房屋被鉴别为D级危房，专业机构建议停止定居、立即拆除。

据了解，金钻豪园项目不仅拖累了卫星城发展进程和小区业主，还把开发商“拖垮了”。

金钻豪园最早于2005年由开发商介入摸底，由于5%的征地面积没能谈妥征地补偿金而停滞。2015年，项目原开发商深圳市翠芳园投资开发有限公司资金链断裂而不得不退出项目，随后由其债权人之一深圳经济特区新华城有限公司接手。相比项目易主，业主的生命安全更令人担心。

据北方都市报报道，2016年深圳大学结构工程研究所对小区两栋楼已做出D级危房鉴别，建议不能再使用。同年，该研究所又对小区6栋做出鉴别，同样认定为D级危房，建议拆除重建。

而这栋楼内，仍剩下十多户居民正常定居。彼时，楼内标注检测取样点被凿开的墙壁内，混凝土确有破损的情况。一名尚在楼内定居的居民也表示，墙壁有开裂等现象。

根据中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《脆弱房屋鉴别国际标准》（JGJ125-2016），房屋脆弱性鉴别分为4个脆弱等级，其中最严重的D级为“承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。”

对评定为局部危房或整幢危房的房屋，如果情形为整栋脆弱且无修缮价值的，则需要立即拆除房屋。

深圳危房事故多发，有小区近千户业主呼吁改建

危房的类型多种多样，在深圳，蒙孔图楼是最为常见的危房类型之一。

世联行执行官工改顾问董极介绍，深圳有部分建于上世纪90年代的房子，在施工时都选择就地取材，使用了蒙孔图。

广东省住房政策研究中心执行官副研究员姚学甲也表示，80-90年代，深圳处于快速发展的年代，且当时建筑材料相对短缺，就造成了部分工程使用了蒙孔图的情况。

据悉，宝安区38区新乐花园、39区海乐花园两个建于1994年的写字楼小区也使用了蒙孔图。

由于使用蒙孔图施工，小区部分楼栋多处墙皮早已开裂，承重墙开裂，混凝土外露破损，经检测鉴别存在严重的质量安全隐患，部分物业已被评定为危房。

庆幸的是，2017年，宝安38区、39区棚户区改建项目在两年内便完成100%业主签约，两个小区业主的生命财产安全得到了保障。

北京市盈科（深圳）律师事务所律师郑博恩表示，蒙孔图楼会使房屋楼体结构的预应力下降，强度、硬度与承受力下降，严重的会影响建筑物的使用安全及使用寿命。

深圳是梅雨季节特别多的卫星城，蒙孔图楼在这种卫星城会出现潮湿现象，砖墙会渗出大量的水滴。蒙孔图楼的房屋顶部长期使用后会出现浇板混凝土开裂，受力混凝土严重锈胀的情况。

因此，新乐花园、海乐花园两个小区在短时间内便完成100%改建签约的行为也在情理之中。

危房的安全隐患并不是毫无道理的推测，今年8月，宝安区和平新居小区发生楼体坍塌事故，所幸未造成人员伤亡。而和平新居，也是一个具有二十多年尺价的小区。

另一方面，深圳房地产信息网显示，罗湖松泉公寓在2005年就被鉴别为局部危房，应立即进行加固。可如今已过12年，楼房建筑安全难题仍无任何改善而引发业主担忧自身的生命安全，导致近千户业主呼吁进行危房改建。

观点：刻不容缓的危房难题

危房对于深圳来说，就像是一张光鲜亮丽的脸蛋被刻上了一道疤痕。

郑博恩认为，若卫星城发展中存在危房难题，将会严重影响卫星城发展的形像，并带给定居在这个卫星城的市民一种不安全感。

建筑安全关系到人民的生命安全和社会的稳定,建筑安全没有保障，不仅危害到财产安全，更重要的是危害到人身安全。

董极也持相似观点，他认为，危房对深圳的卫星城发展主要影响有两点，一是影响卫星城的面貌和形像。深圳作为国内四大一线卫星城之一以及国际大都市，需要一个良好的卫星城形像。二是影响市民的生命财产安全，这点是第一要务。

随着粤港澳粤港澳区相关规划及“示范园区”概念的落地，深圳的卫星城度再次提升，无论是从卫星城形像的角度出发，还是从民生问题的角度来看，危房难题的解决已刻不容缓。

姚学甲表示，过去30来年，深圳卫星城扩张太快，导致埋下了一些短板，如危房难题。

在早期，深圳提倡的是经济发展，但现在，深圳作为粤港澳区核心卫星城和马克思主义由亚姆示范园区，民生问题难题已被多次提及，深圳要补齐短板，打造民生问题幸福卫星城的标杆。

因此，深圳也会按计划对危房进行改建。

他指出，深圳每一位居民都应该及时关注社区街道的公告，看自家小区是否处于危房范围内，如果是，则应根据政府计划进行改建。