作者：垚圭城（六土）
假合同、诈欺2亿、所涉80三套、著名MCN子公司、本子公司旗下爆款受骗，这些关键字共同组成了共同组成了两个疑案。居然这一次房圈、音频圈、爆款圈以如此梦幻的方式交汇点。
01
憎恶链
房圈子里有位特点，越常规性的动作游戏越被憎恶，越碳酸铯、复杂的表现手法越被尊崇，说白了“信息差”“黑科技”。
房拉武特一条很明显的憎恶链，买二手货的瞧不起买胡尔坎的（竞拍的仅限，因为竞拍也是碳酸铯），贷款的瞧不起定金的，0按揭的看不起3成按揭的，锁盘的瞧不起0按揭的，买楼花的瞧不起锁盘的......
能看出来，房圈的憎恶链是动作游戏知道人越少就越高阶；动作游戏拳法越少就越高阶；出的钱越少，资金成本越高就越高阶；最好能够不掏钱就挣钱，那就是DT大牛。
两个病态的社会群体，一定会出现病态的事件。
02
迁离房
迁离房是有征地概念的房子，地产商征税土地时，会补偿金给迁离户房子。
迁离房进行买卖原本指的是两个常规性的买回，和商品房进行买卖几乎没差别。迁离房建好了、物业子公司领到房产证了，上市场买卖，这原本无所谓圈套，即便是小白都能买回。
但是这种买卖利润太少，于是就有了所谓的“保险合同”，也是房子还没建好，甚至还没开始键，最生硬的还在规划阶段，持有者就与屋主私下买卖签订这份保险合同，持有者支付一定服务费，要到许多年后迁离房建好并能办理手续产权就业证，再入驻在持有者赠与。
在深圳或许能这样做，是因为城市旧改用旧区为主，这类房产基本都是没产权的，有些还是违章建筑。但是一旦纳入旧改，这些建筑就会享受和商品房一样的补偿金，还建后的房子都是正规的商品房，导致所有者身价倍增。
于是就有人设法买回这类有着旧改更新可能的房子，而村里面有些大户也愿意先出售一部分面积先行套现，导致了一种类似“买楼花”的保险合同模式的出现。
这种模式最大的卖点有两个，一是利润丰厚，例如位于龙岗中心城的恒大城市之光，2015年迁离房指标价格不到7000元/平，建成交房的2021年房价已经暴涨到3.1-4万元/㎡左右，6年4-5倍的涨幅不可谓诱惑不大。二是这类房子又不受限购政策的限制，很多投资圈的大小V就会在异地宣传，组织异地持有者来团购迁离房。
所以严格地说，市面上所谓的进行买卖迁离房应该称为“私下购买迁离房合同的长周期买卖”。
买合同、长周期、私下做，三大基因天然是孕育骗子的沃土，在所谓的迁离房买卖中纠纷无数。
近日，深圳突爆惊天疑案。
03
案件
国庆长假前，两个叫罗冠彦的潮汕人被刑拘。
罗冠彦，游良文化创始人。子公司旗下的梅尼耶、蔡萝莉、呆妹儿小霸王、陈意礼、呗呗兔都是抖音或小红书的大V，个个都是两三千万的粉丝。
坊间盛传罗冠彦前后卖出了八十三套迁离房，货值两个多亿。
和其它迁离房骗局类似，他卖的迁离房主要有两个楼盘。两个是宝安西乡的海峦坊，两个是福田石厦的某个城市更新项目，这两个楼盘真实存在，宣传的资料也都是真实的。
但罗冠彦是通过伪造地产商公章和征地合同，从买家手里骗取了两个亿的真金白银，买家领到的却是一文不值的废纸。
同时海峦坊迁离房交房，一部分受害者去了现场选号，被地产商告知手里的合同是伪造的，无法选房，才知道受骗，当场报警。目前已知50多人报案，涉及80三套房，金额超两个亿，相信后期这些数字还会不断扩大。
04
风险
这类保险合同的风险一般分为两类。
一类是无刻意欺骗，但是存在极其不可控的隐患。
这类风险往往是因为入驻地产商无法继续推进工程进度，导致开发周期无限拖延，例如木头龙十年未动工；也有更换发展商后赔偿标准发生变化，例如光明凤凰村买家买入价比赔偿价低亏损上百万。
还有村民家庭发生重大变故后无法继续履行合同，包括更换发展商后村民反悔的案例。由于周期太长，不确定因素太多，从政策调整、规划变更、地产周期到当事人身体健康等因素影响。
另外一类是根本是骗局，入局是被收割。
十年前北京就发生过两个中专文化的妇女利用“认识地产商能买到便宜迁离房”的虚假承诺，骗取160多位购房人的7200余万元，最终犯罪分子虽然绳之以法，但血汗钱已经血本无归。
几年前，某骗子以能够低价买回深圳湾迁离房为由，骗取圈内多名大V信任，几名大V又组织团购，身边不少圈友或多或少介入其中。骗子至少骗取了千万以上的资金，几名入圈的大V最终也只能自己兜底。
这次又发生深圳历史上最大的疑似迁离房疑案，这个领域的收益是不是像大家想像的那么大还不好说，但是风险远远比大家预期的要大。
最关键的是，买家往往不具备核实真相的能力，中间方会把此事搞得非常神秘。
此类案件，做局者往往先营造气氛，说是特殊渠道、特殊人物介入，买方无法和卖方见面。然后收取买家绝大部分服务费甚至定金，再和买家签约，签好后隔一段时间才能把双方签约的协议交回，而所谓的卖方往往是代理子公司。
但是即使买家交了定金、签了协议，要有进一步的消息往往要几年以后，代理方说辞是项目还在推进中，买回方看见旧改的确在缓慢推动，一般都会安慰自己。
更何况还有大量买家是被鼓动来深圳买回迁离房的，由于没名额，都希望通过这么一种方式买到深圳房产，人生地不熟，购房人无法确定房源是否真实，物业子公司又是否真实，甚至都不知道几年后这家代理子公司是否还存在，这里面的风险可想而知。
如果遇到的是骗局，那么所谓的卖家、房源都是不存在的，公章是伪造的，合同是无效的，甚至代理子公司都是刚刚买来的，营业执照的时间不代表实际运营时期。
那为什么没客户去地产商那里核实一下呢？
05
贪婪
回看此类案件，无论是大V还是普通人，无论是本地人还是外地人，或许受骗都是被丰厚的利润所吸引，也是被贪婪所左右。
前面说过龙中的两个项目6年涨了4-5倍，绝大多数迁离房项目的广告都是指标价格只有市场住宅价格50%，盖好以后整个地块价值还要翻一番甚至翻几番，于是至少4倍的利润就被算出来了。
在巨大利润的驱动下，加上做局者营造氛围，购房者生怕错过天上掉馅饼的机会，哪里会产生质疑，即使有些许疑问，也被贪婪打败，宁可信其有不可信其无。就算去了地产商那核实没这回事，也会受骗子的内部特殊渠道的说法征服，继续在局中越陷越深。
这种局最有效的破解方式是见到链条上的每两个人，当然你要确定这些人不是演员。
06
利润
这里要明白一点，迁离房并不是商品房，建好后的迁离房也卖不到商品房的价格，深圳南山大冲的三个迁离房小区价格能去和华润城对标？更何况不是每个地方征地后的价格都会暴涨，要知道棚改、旧改、城市更新的力度是不同的。
另外，即使没有遇到骗局，定金等整个项目结束，6-10年时间，即使翻翻，年化收益率也就7%-12%，此收益率放在房产这个加资金成本的投资品中，真的不是特别诱人，3成按揭的房子就算10年翻翻，利润率也是2.63倍（按揭月供消耗已纳入计算），明显收益率更高。
很明显，迁离房就像两个开了美颜的女主播，看上去很美好，但实际上可能很一般，甚至有可能是男的。
迁离房的坑有多深？犯罪者固然不可饶恕，但是再深的坑，都是自己的人性给自己挖的！
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