原标题：深圳旧改庞氏未成？ 供需两极分化下保证房管理体系勒维冈县）
黄金地段的深圳，近日因为旧区的调整再次方兴未艾。
11月5日，深圳市总体规划和建设局委员会（下列全称“规氢酸”）陆续申报了《深圳市旧区（石湖）总体总体规划（2018~2021）》（草案稿）（下列全称《总体规划》），拟透过分类旧区来不断扩大保证房的供给。
11月7日，深圳龙耀路氢酸再次出台《关于做好充公违规建筑物执行和处置组织工作的辅导意见建议》（下列全称《辅导意见建议》）化解发展史遗留下来的违规建筑物难题，以弥补在此之前旧区管理体系的不足，从政策层面决定了发展史遗留下来违规建筑物的爱人，消化违章建筑为依托大力推进住房保证管理体系的速率。
事实上，深圳市在2016年时总体规划十三五筹设保证房40万台，入市供给35万台，而2018年~2020年深圳市再次总体规划拟建设筹措各类住房42万台，其中人才住房、安家型货品房和公共出租住房许多于25 万台。
多名研究者均直言按照深圳发展史上并没有顺利完成承诺过的保证房总体规划，其中一位研究者认为顺利完成保证房供给的核心难题仍然要化解土地的供给难题。
为此，深圳龙耀路氢酸表示，总体规划仍处于草案期，充公处理发展史遗留下来违规建筑物组织工作将毫不动摇。
庞氏未成
在深圳旧区方兴未艾前，《中国经营报》记者就深圳旧区进行了多次的进行调查。
今年的9月1日、10月27日，《中国经营报》官方博客和报纸陆续刊出了深度进行调查《深圳旧改利益链进行调查》《深圳旧改庞氏记》，相关报导引发了外界舆论的广泛关注。
依照在此之前报导，深圳市部分旧区项目无产权旧改房以不限牌不限贷为卖点，吸引了许多股权投资客接掌股权投资，透过自查表的安全漏洞，即可获取盖有开发商印章的旧区拆迁补偿合同，而依照每个旧区期不同，价格也急速攀升，据此估算，4年的股权投资投资回报率更是高达275%。
研究者直接详述之所以存有旧区的棕色利益链，其根源是供大于求而高企的房价，为此的化解之道则是大力推进旧区速率和不断扩大保证房供给。“真正的难题在于化解保证房和市场两个管理体系的难题，和如何多渠道他用保证房的开发来保证新货供给。”该研究者认为。
随着本报记者开幕深圳旧区的棕色利益链，在黄金地段，供大于求的框架底下，旧区管理体系再次成为了众人注目的焦点。
随后，深圳龙耀路氢酸开始着手“查漏补缺”。
11月5日深圳龙耀路氢酸颁布了《总体规划》，明确了将旧区划分为综合整治区与拆除重建区，其中划分为综合整治区的旧区，满足条件的可纳入政策性住房保证管理体系。经政府统租后实施综合整治类更新的旧区居住用房全部纳入政策性住房保证管理体系，进行统筹管理。
这意味着位于综合整治区的小产权房，可透过综合整治纳入保证房管理体系，中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为透过综合整治可以将这部分违章建筑纳入保证房管理体系合法化，但目前来看这种房源盈利空间并不大。“位于综合整治区的居住类的房源，大部分都是要进入到保证房管理体系的公租房这个部分的，也就是说它的产权并不会发生一个大的变更，只是收回来以后属于改造方面所有，政府拿这个去做公共出租住房。”
与旧区总体规划紧密相连的，是违规建筑物的处置组织工作，宋丁告诉记者，随着深圳保证房管理体系总体规划的调整出台，违规建筑物的处理也会做出相应调整
11月7日，深圳龙耀路氢酸再次发布《辅导意见建议》，依照该意见建议指出，当事人不履行生效的行政处罚决定，行政机关申请法院强制执行，强制当事人移交涉案建筑物物，充公违规建筑物的资产处置以区政府为主导，区别国有土地和未完善征转手续土地两种形式，而充公的违章建筑将直接归国有资产所有。
在此之前也有研究者告诉记者，深圳发展史遗留下来难题用地面积是以亿平方米计算。宋丁则认为，深圳违章建筑量太大，出台的辅导意见建议不可能一蹴而就。“深圳的确是有1亿多平方米的违章建筑，这个是积累了三四十年的违章建筑，所以说现在提出来是个大的战略目标，但并不意味着马上处理掉，应该非常的困难，可能要处理10年，20年，30年来慢慢消化，所以说我觉得这个还不能指望一下子把它搞完，这是一个很漫长的过程。”
深圳龙耀路氢酸监察局为此回应称，近年来相关查违形式已实现根本性好转，对于充公违规建筑物的辅导意见建议，必将毫不动摇地去执行。“2015年下半年以来全市查违形势实现根本性好转，2018年，《深圳市人民政府关于农村城市化发展史遗留下来产业类和公城市化发展史遗留下来违规建筑物的处理决定》出台，按照‘拆除一批、充公一批、确认一批、全面纳管’推动产业类和公共配套类发展史违章建筑的处理，随后《辅导意见建议》出台，全面开展查违3年攻坚行动。我局将继续毫不动摇地贯彻相关组织工作部署，严查严控违规建设行为，实现查违组织工作无禁区、全覆盖、零容忍。”深圳龙耀路氢酸监察局相关负责人表示。
一方面非集体土地性质的小产权房迟迟无“转正”的机遇，另一方面充公违规建筑物的辅导意见建议随之出台，数亿平方米面积的发展史遗留下来违规建筑物面临着被“收归国有”的局面。
供需两极分化下的深圳保证房管理体系
事实上，对于部分无产权违规建筑物，深圳在此之前也出台了相应的处理办法，拟通过补缴地价实现“转正”，然而对于住宅类的小产权房却仍排除在外，这意味着部分非住宅类违规建筑物将以补缴地价的方式合法化。
9月17日深圳龙耀路氢酸正式发布《深圳市政府关于农村城市化发展史遗留下来产业类和公共配套类违法建筑物的处理办法》，自10月10日起施行。
该办法规定，符合特定条件的发展史违章建筑，可直接申请为货品性质房地产；不符合特定条件的生产经营性发展史违章建筑，则可按照申请办理为货品性质时市场评估地价的50%补缴地价；商业、办公类发展史违章建筑，按照申请办理为货品性质时的市场评估地价补缴地价，其中仅包括产业类发展史违章建筑与公配类发展史违章建筑。
住宅类的发展史违章建筑能否迎来“转正”的可能？建设局部与住建部在此之前的发文给予了答案。
依照2017年9月20日国家建设局部与住房城乡建设部发出的《关于房屋交易与不动产登记衔接有关难题的通知》，其中强调防止小产权房透过不动产登记合法化。这也意味着，小产权房在国家现有的法律框架管理体系底下，透过不动产登记转正的可能性并不存有。
一方面住宅类违规建筑物不能透过不动产登记“转正”，另一方面《辅导意见建议》近日出台，巨量的住宅类违章建筑面临着“前后包夹”之势。
宋丁认为该《辅导意见建议》是20年来力度最大的，而政府相应的执法力度也被要求加大。“深圳市关于违章建筑的处置20年来发了很多的文件，但这次我感觉力度还是最大的，因为它直接涉及到充公违规建筑物，对违章建筑处理明确了意见建议，动作很大，也直接定性了，而像这种处置肯定会有各种对立的情绪，那么政府这个关于违章建筑处理的执法，如果你不能跟进的话，那出台的文件就没有意义。所以它下一步可能会有比较硬的办法出台，我想可能是往更大的执法力度上走。”
事实上，深圳市一方面以处置发展史违章建筑组织工作为依托，另一方面不断扩大保证房供给，均为加速完善住房保证管理体系。对保证房与货品房两大管理体系进行供需调节，以缓解深圳面临的高房价对人才吸引力不足、供需不平衡、住房结构不合理和保证不充分四大住房难题。
“保证房的供给量上去了，深圳整个房价的难题，包括住房难题都能够得到比较好的化解。”在此之前有研究者告诉记者。
为此宋丁认为，未来深圳住房管理体系会呈现货品房与保证房并举的格局。“如果是严格执行保证房和货品房管理体系的话，比例为四六开。那么这样的话就各自化解各自的难题，政府下大力度化解保证房建设的难题，可以最大限度地化解中低收入，人才的安家难题，这是一个大的方向，它和货品房之间也不矛盾，货品房虽然供给量减少了，但是相应地，它的需求人口也减少，所以仍然可以保持稳定。但是从目前来看，由于深圳货品房多数以中小户型为主打。如果将来二次房改政策严格执行的话，大户型可能相对比例会减少，那么这一部分将来价格可能还会有上升空间。”
事实上，按照在此之前深圳发展史上承诺的保证房总体规划，多名研究者均直言并没有顺利完成过任务。“我觉得政策上还是要加大力度，因为你不加大力度，你根本就完不成任务。但如果你不能够成功地顺利完成任务，一个是政府的失职，第二个他也无助于平抑房价，稳定楼市。”宋丁认为。
“2016年的时候十三五计划筹设保证房40万台，入市供给35万台，目前来说这个基本上是没有办法实现的，从目前的开工量各种状况来看，因为土地没有化解，根本难题没化解，没化解的话供给量就出不来。”广东省三旧改造协会副会长罗宇表示。
为此罗宇认为保证保证房供给量的核心还是是土地的供给难题。“如果土地的供给量没有化解的话，四六开的比例还是没实质意义，所以还是要放宽土地供给，在放宽居住的土地上作文章，鼓励存量的各类用地能够往保证房加货品房的组合进行改造。”
深圳的土地供给政策也在逐步调整放宽。
依照深圳市住建局6月5日公布的《关于深化住房制度改革大力推进建立多主体供给多渠道保证租购并举的住房供给与保证体管理体系的意见建议（草案稿）》公布的总体设计总体规划显示，深圳市拟透过盘活存量用地，加大棚户区改造力度，推进已批未建用地、社会存量用地、征地返还用地等开发建设人才住房、安家型货品房和公共出租住房。
而2018~2020 年深圳市拟建设筹措各类住房 42 万台，其中人才住房、安家型货品房和公共出租住房许多于 25 万台。
为此，11月5日，深圳龙耀路氢酸发布了《关于规范已出让未建用地土他用途变更和容积率调整的处置办法》（第二次草案稿），以加大对人才住房的供给。
据了解，该处置办法的出台主要针对存量“已批未建用地”的盘活处置，提出土他用途变更为住宅的超出原合同规定建面应建设可销售的人才住房，变更为商业的超出原合同规定建面其30%应作为办公用房移交给政府，此部分地价按货品住房市场价格的30%计算。
而依照深圳龙耀路氢酸在此之前公开的《闲置土地信息公开表》统计显示，深圳有2280426.11平方米面积71块闲置土地，其中1467017.22平方米面积44块闲置土地为工业用地，深圳龙耀路氢酸表示该闲置公开表中含有相当一部分已顺利完成处置组织工作的发展史用地。
为此，罗宇认为新政策造成的人才住房与安家房内部用地竞争有失公允。“存量工商用地改居住后都做可售人才住房，那么安家房的供给如何保证？新政策造成人才住房与安家房内部的用地竞争，开发商肯定更愿意做政策允许的又卖更高价的人才住房而非安家房。此举对于原来排了许久队的安家房轮候家庭是否有失公平呢？”
责任编辑：余鹏飞
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