观澜，位于深圳市东莞市，由于远离深圳市郊，并隔茅洲河与东莞市东莞市交界处，被西方人称为“关内中的关内”。在那个辖内内有共和政体、步涌、后亭等29个街道社区，绝大部分都是小产权房。
面对深圳日益升温的房价，十年“深飘”的韩磊（表弟）将目光转向观澜共和政体街道社区内的共和政体长廊。
《中国经营报》本报记者现场了解到，在工厂与旧区交叠的观澜，共和政体长廊的外形设计和园林建筑，都可说是小产权房中的“名品”。而且当地的房产中介机构说本报记者，由于村里使用的建材良好，尽管经过10年左右时间的浸礼，那个新盘从外观上看依旧很新。
值得一提，相对于观澜新区4.7万?4.9多万元／万平方米的商品房，共和政体长廊大约1多万元／万平方米的产品价格对于韩磊而言，可谓相当有吸引力。不过，当韩磊把那个设想说周围的朋友时，得到的却是无穷无尽建议。“买小产权房还不如买住宅物理性质的，万一到时违建了还拿不到补偿。”
和韩磊一样，许多人之所以有设想买小产权房，除了产品价格的因素之外，还有就是关注到最近深圳出台的文件。
近日，深圳市规划和建设局委员会报请国务院法制办共同草拟了《深圳市人民政府关于农村城镇化发展史遗留下来产业类和公用基础建设类违法建筑的处置办法（草案建议稿）》（以下简称“意见建议稿”），将公共基础建设类、生产固定资产和非商业办公设备类发展史违章建筑作为优先处置类型，小产权物理性质的厂房、库房与店铺、住宅有望通过开户土地价格的方式“隋东亮”。
这份意见建议稿尽管尚未涉及住宅类小产权房，但依然被许多人视为住宅类小产权隋东亮的赖草之举，从而引发了讨论：继产业类和公用基础建设类发展史违章建筑的“放开”，规模庞大的小产权住宅是否也将迎来春天？答案显然不是想象中的简单。
草案建议今年底截止
深圳在发展史违章建筑的处置上，小心七格地撕破了一道豁口。
根据意见建议稿，对产业类和公用基础建设类发展史违章建筑做出明确的定义。
产业类发展史违章建筑，包括生产固定资产和非商业、办公设备类发展史违章建筑。其中，生产固定资产发展史违章建筑，是指厂房、库房等前述用作工业生产或者货物贮存等商业用途的建筑及日常生活配套公共设施。非商业、办公设备类发展史违章建筑，是指前述用作非商业批发商与零售、非商业性办公设备、服务（含餐饮业、娱乐）、旅店、非商业性文创局校等商业机构商业用途的建筑及日常生活基础建设公共设施。
而公配类发展史违章建筑，是指前述用作非非商业性文创局校、行政办公设备及街道社区服务等非商业机构商业用途的建筑及日常生活基础建设公共设施。
一方面，在产业类发展史违章建筑上，意见建议稿将生产固定资产发展史违章建筑办理商品物理性质房地产的开户土地价格标准，由市场评估土地价格调整为市场评估土地价格的50%，以进一步激励当事人申请办理，盘活实体产业。同时，产业类发展史违章建筑既可先确认为非商品物理性质再转为商品物理性质，也可一步到位确认为商品物理性质房地产。
另一方面，为鼓励处置公用基础建设类发展史违章建筑，除免缴土地价格和罚款的政策优惠之外，意见建议稿对确认给原村集体和市、区政府或者其指定机构的公用基础建设类发展史违章建筑，还允许不扣减相应的非农建设用地指标，以吸引当事人申请处置；为确保相关建筑的公益属性，同时规定其仅能确认为非商品物理性质房地产。
深圳市规划和建设局
按照其说法，其实在制定草案建议稿的过程中，已经多次和相关部门内部进行讨论。这份草案建议稿大约到8月27日截止，从程序上来讲，接下来还会对草案建议稿进行修改，然后按程序进行报批，印发文件。而在草案建议期间，市里没有做大范围的宣传，只是做一个内容上的发布。只有在文件正式发布之后，才会传达到区级、街道等层级。
此前，本报记者从深圳市观澜街道办宣传部了解到，目前并没有接到这方面的文件通知。
而针对现在小产权房里很多都是非商业住宅工厂混在一起，应如何划分，对此，上述相关负责人表示，根据当事人当时申报的情况，规划国土部门进行下一步核查，才能判定是否符合这次处置的范围。
住宅类小产权房仍是改造关键
为何此次先从处置产业类与公用基础建设类发展史违章建筑着手？
业内的看法是，相对于住宅类发展史违建，产业类和公用基础建设类发展史违章建筑主体比较集中，处置意愿普遍较强，预计可以达到理想的处置效果。同时，两类发展史违章建筑的处置又与旧区城市建设和经济发展息息相关，可以拓展产业发展空间、支持实体经济发展，并进一步完善旧区基础公共设施和公用服务公共设施，补齐民生短板。
众所周知，深圳是中国最早的特区，早期经济发展快，规划、用地等方面，因为“深圳速度”，所以十分粗放。而且，最初的深圳，城市面积非常小，经济快速崛起之后，大量工商企业在农村集体土地上兴办，并且成规模的发展，最终形成了今天在深圳的“旧区”，其总量之大、产权之复杂，恐怕全国没有出其右者。这就为当下深圳进一步经济发展的制约，埋下了伏笔。
2016年6月，深圳住建局房改处处长刘逸群在一场以“共享深圳”为主题的论坛上透露，在深圳的住房结构中，手续完善的住房只占37%，发展史违法建筑、法外建筑比例高达63%。
与此同时，近年深圳市规划国土发展研究中心发布“珠江三角洲全域规划项目”研究报告称，在珠三角城市国土开发强度上，深圳以接近50%位居四个一线城市之首，远超30%的国际警戒线。
眼下，在没有增量土地的情况下，只能把目光转向存量土地。最大的存量土地来源，就是在飞速经济发展过程中出现的规模巨大的旧区，也就是“发展史遗留下来问题形成的违章建筑”。
不过，广东省房地产研究会副会长韩世同认为，其实小产权房最大的问题还是住宅类的，而不是产业类和公用基础建设类的，因为只有住宅类的小产权房才会跟商品房构成冲突。小产权房建成后拿来出租，政府基本就是不管了，只是不允许出售、流通。
他指出，其实现在都是人为加以控制，这些小产权房都在城里，有些甚至在城市郊，如果不让它们“隋东亮”，或者变成合法化，就不能被变更、重建、改造。地方应该有权限让小产权房“隋东亮”。
补偿和法制需匹配
前述上，早在1992年，深圳便完成了特区内土地国有化转制。2004年深圳以城市规划“全覆盖”的方式，将特区外260平方公里土地转为国有。至此，深圳市成为了国内没有农村建制的城市。
从2009年开始，深圳着手全面推进农村城镇化发展史违法建筑的处置。2009年6月，深圳就公布了《关于农村城镇化发展史遗留下来违法建筑的处置决定》，正式提出了对小产权房“隋东亮”开户土地价格的规则。但实施效果却有限，小产权持有人主动进行违法建筑申报登记的数量不足1/10。
此后的2014年4月，深圳从全市推进改为试点实施，选择12个街道社区和1个街道开展为期一年的发展史遗留下来违法建筑分类处置试点工作。根据试点实施办法，原村民符合“一户一栋”原则的住宅类发展史遗留下来违法建筑在480万平方米以内的部分，可在有限确权后，开户土地价格申请转为商品物理性质，进入市场流通。
韩世同对本报记者表示，他并不是很明白住宅类小产权房隋东亮的难度何在。十多年前深圳改造，渔村几十层楼高炸掉的都有过。深圳号称是不存在集体用地了，但是又没有让住宅类小产权房获得合法身份，能够转让，所以作用不是很大。
在小产权房处置上，韩世同认为，关键是补偿合不合理的问题。如果补偿合理，谁不乐意，只是不排除有些钉子户要价太高。
“不过，城市更新改造的过程中，法制也必须跟上。为何不可以依法拆迁？如果达到一定的法律规定的签约人数等，最后是少数人的利益影响到大多数人利益的前提下，可以通过法律途径来解决，通过法院裁决，强制拆迁。依法，而不是依据政府的一张行政指令。
我是小陈，在深莞惠从事小产权房及拆迁房多年，对深莞惠小产权及拆迁有独到的理解。更多的小产权及拆迁房方面的干货，请私信笔者
小科普
小产权房 毕竟不像 商品房 那样编制，新盘数据没有那么公开透明，因此一手，二手新盘咨询较为空白，列入你咨询的中介机构没有接那个新盘，那么你跟本无法知道，而因此措施最适合自己新盘，对此笔者创立一个公众号。深圳，东莞，惠州唯一一个提供小产权房咨询和百分之90房源的公众号，期待您的关注：深莞穗居家网
网友评论