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“500万在龙岗买个3房，你真的除了可能将吗？”年末，好友大C问我。
她一再表示，那个产品价格是她能忍受的无限大中的无限大。
我说，在福松沙新区（石岩、观澜、观澜）假如没难题，如果洋房再无所不能许多，80㎡阿穆县能努力做到3房，古田也有得想。
财政预算没难题，但大C的点数却有难题。
不出60分，在龙岗的刚需热盘里估算根本无法被其它竞争者Axat。
可供参考的是荣光东峻万悦山，72.3分是获奖线。
所以，我还让她搞好充分预备：去年福松沙的新货可能将逊于去年。
去年到那时，龙岗供给了11816套新房写字楼，石岩、观澜和观澜新区的占比少于七成，总计10个楼盘、7433套。
据不全然统计数据，去年福松沙多于5个楼盘潜在性抄底。
古田、宝中跟新安反而更热闹许多。前提是，个别“研磨”多年的楼盘愿意麻溜抄底。
从踩盘的情况来看，去年龙岗潜在性抄底的写字楼楼盘就有18个。
从5字头到10万+，刚需、改善、土豪，在龙岗通通有得选。
假如是多选一的选房方式，我想，大C大概除了一点机会？
规划
大湾区的龙岗，成为香饽饽
大C锁定龙岗，一来，因为她在宝中上班，不想花太多时间在通勤上；二来，大家都真的龙岗前景好，她的从众心理犯了。
近几年，为什么热的是龙岗？
放在粤港澳大湾区的坐标系下看，就很清晰了。
龙岗往南，牵手香港；往北，衔接东莞广州；往西，联动中山珠海；往东，辐射惠州汕尾。
城市的进阶，不是一个更大的城市，而是一个更加协同发展的都市圈。
龙岗的区位，决定了它促进珠江口东西两岸融合联动的作用；也决定了，无论在交通还是产业的规划，它都不会差。
来源：龙岗区政府网站
有规划的倾斜和加持，再加上新房供给量爆发，龙岗成为很多购房者眼中的“香饽饽”。
2018年，龙岗新房供给井喷。
万科星城、华强城、领航城、满京华云著等一批体量少于千套的楼盘抄底，当年总供给量达到1.24万套。
也是从那个时候开始，龙岗楼市的热度变得惊人，尤其是福松沙新区。
@深圳买房计划 统计数据了近三年龙岗的抄底新房套数，除了2019年新货腰斩外，2018、2020年的供给都破万套。
当然，交通也是重要原因。
快线11号线打开龙岗福松沙新区，大批在南山科技园周边工作的刚需客挤上这条地铁线。
另外，串联龙岗、荣光到福田的6号线去年通车，除了在建的12、20号线，以往令购房者望而却步的交通障碍，正在逐一消解。
楼盘
18个、5字头到10万+，你pick谁？
域红利的普通人来说，也是白搭。
当然，进度快的要么在二季度计划抄底的名单里，要么在各购房群进行宣传刷屏。
5万+：福松沙
有群友曾经说，石岩、观澜、观澜，就跟打地鼠一样，哪个楼盘冒头就打哪个。
龙岗各新区里，福松沙的新房门槛可以说是最低，很均衡的5字头。
去年，福松沙新区有5个楼盘可以期待一下，其中的3个——新世界松风明月、满京华云著、联投东方世家，在去年都有上架过写字楼产品。
假如以离地铁站的距离作为衡量标准来看，这5个楼盘也是存在鄙视链的。
新世界松风明月：步行距离800米内满京华云著雅庭、兴围华府、恒兴御景园：步行距离1.5公里左右◎ 新世界松风明月
新世界松风明月靠近6/11号线观澜站，未来在那个站还可以实现12号线的换乘。
1月初，项目曾推出416套写字楼，当时社保获奖线为135个月，曾引发大家对“社保巨子”的讨论。
据此前销售介绍，松风明月总建面约73万㎡，分为两期开发，其中一期有877套写字楼，面积段涵盖73-114㎡。
这就意味着，除了年末的这一批写字楼外，除了约461套写字楼可能将会在去年推出，包括73㎡的2房洋房。
不过，有销售称，不会那么快，可能将要到下半年。
目前是28-39㎡公寓在售。
目前想在那个新区吃喝玩乐一条龙不太可能将，商业比较匮乏，以后也根本无法靠松风明月自带的商业。
据了解，项目自带社区商业和购物中心，一二期商业总建面近9万㎡。
目前一期已经出地面有好几层。
紧挨着松风明月的，是一个垃圾转运站，在现场踩盘时没闻到异味，就不知道购房者们会不会介意了。
门前的垃圾转运站
◎ 满京华云著雅庭
距离满京华云著雅庭最近的地铁站也是观澜站，步行距离1.5公里，有社区微巴接驳，转乘一下还算方便。
那个楼盘已经在住建局官宣的二季度计划抄底表里。
满京华云著体量并不小，去年推出的华庭是第三期，1129套写字楼，均价5万/㎡，带精装，已经卖完。
三期的满京华云著华庭
计划抄底的雅庭是第四期，420套写字楼，才刚出地面。
满京华云著雅庭刚刚出地面
项目周边的国际艺展中心mall式商场已经在2018年正式开业，体量有17万㎡，不过要实现100%招商进驻，还需要一段时间。
国际艺展中心
一个有趣的现象是，沿街的商铺里咖啡馆比较多，工作日的下午，也有人坐在户外聊天叹咖啡。
就现状来看，项目一二三期都有沿街底商，住在这里要满足日常生活所需，还是足够的。但想放肆买买买，还是搭公交转地铁到更繁华的mall吧。
◎ 兴围华府
那个楼盘目前最近的地铁站是1号线后瑞站，步行距离在1.7公里左右，未来会有12号线黄田站，步行距离约800米。
兴围华府已经是准现房状态，尴尬就尴尬在，周边环境一般，所以因为靠近机场，可能将会有噪音的影响。
一个消防站，全然看不出一个在建的楼盘。
当时兴围华府小区内的路还没有修好 | 深圳买房计划摄于2月
最后还是从一条小路进去，从一个小门看到的兴围华府，运气不好还遇到了一条非常凶猛的狗。
兴围华府推售的面积段为66-94㎡，不过体量不大。
二季度计划抄底的楼盘名单显示，项目多于168套写字楼，相比一季度公示的402套少了234套。
兴围华府洋房图 | 家在论坛
虽然还没有正式抄底，但有购房者说，兴围华府已经有房子在卖，估算是回迁房，有中介曾经带他去看过房。
离兴围华府最近的小区是星航华府，步行600米可以到，政府给出的二手房参考价为5.15-5.24万/㎡。
◎ 恒兴御景园
这是离国际会展中心最近的写字楼盘，就在会展湾东城斜对面，距离在建的12号线科技馆站直线距离不出800米，但假如步行，高德地图显示，要1.6公里。
恒兴御景园位在大空港集中开发的区域，区域内新建的项目虽多，但几乎没有写字楼盘。
项目周边多为旧工业区和自建房，整体配套跟居住环境升级未来得靠附近招商和华侨城联手开发的300万㎡会展湾。
从建设进度来看，2月初在现场看到，机器进场正在挖地基，假如去年能抄底，最快可能将也要到四季度。
◎ 联投东方世家
假如你是靠地铁出行，那个盘可能将买不下手。从观澜站步行到联投东方，高德地图测距是3.8公里。
但假如不考虑地铁，这边的居住氛围其实很不错。
项目自带商业联投东方PARK，这是观澜第一家购物中心，体量近5万㎡，周边除了天虹，能满足日常的购物需求。
旁边除了一所去年9月要投入使用的文山小学。
房者都是观澜本地人。
而二季度马上要推的2栋，614套房，洋房包括79-143㎡的2-4房。
她说，去年1栋开盘前，他们没接触过客户，连营销中心也是为了签约才开放，客户之前根本没看过沙盘、朝向和洋房。
哦豁，疯狂的西部打新人。
5-8万+：古田、新安、尖岗山
假如看楼盘供给，去年古田+新安+尖岗山比较热闹，一共9个楼盘。
当然，产品价格财政预算也要放宽很多。
西乡便宜的有5字头，但是贵的，估算也到了8万+。
新安，假如参考去年抄底的招商臻府，均价8.84万/㎡。
这9个楼盘里，有一个楼盘的产品价格是确定的。
尖岗山新区的万科都会四季，去年拍的地，项目抄底限价83265元/㎡。
假如按现有地铁远近来划分，
800米内：东峻新领域、榕江壹号院、万科大都会、大悦城25区旧改三期800米-1.5公里：盛合天宸家园、泰福名苑1.5-2.5公里：御品峦山、玖玖颂阁地铁无法直达：万科都会四季未来12号线开通后，那个排序也会跟着发生变化。
◎ 东峻新领域
5号线洪浪北，一出地铁站就能看到，新安妥妥的地铁盘。
营销中心已经建好，沙盘也摆好了，楼体建得很高，就等着抄底了。
项目旁边是中洲中央花园，隔着创业二路，对面是勤诚达22世纪。前者二手参考价为8.71万/㎡，后者为10.08万/㎡。
要商业，附近就有中洲π mall；要公园，附近除了灵芝公园。
配套相对比较齐全。
◎ 榕江壹号院
11号线碧海湾站C出口边上，这是一个大洋房的地铁盘。
根据深圳中原研究中心的资料，推售的洋房为115-200㎡写字楼。
从效果图来看，那个项目多于三栋高层写字楼。
榕江壹号院效果图
不过，建设速度比较慢，2019年末拿了桩基础工程施工许可证，2020年末还在基坑状态，但直到去年1月才出地面几层。
榕江壹号院 | 家在深圳论坛网友@kingyue
榕江壹号院旁边就是中熙香缇湾花园，二手房参考价是8万/㎡。
◎ 万科大都会、大悦城25区旧改三期
5号线灵芝站步行距离800米内，新安的两个楼盘，都是龙岗25区城市更新项目。
万科大都会前身是兴业生活区，刚好被大悦城的一、二期夹在其中。
3月的万科大都会 | 图源@深圳买房计划 社群
据了解，项目包含3栋写字楼、1栋回迁和1栋公寓，可售的写字楼套数有600多套，主推120-144㎡写字楼，预计6月开样板间，下半年会抄底。
另一个是大悦城25区旧改的三期，跟万科大都会隔着第一期产品。
大悦城项目分为三期开发，二期规划有建面约15万㎡的购物中心大悦城，这也是华南首个大悦城。
那时大悦城天玺壹号除了商办产品在售，洋房建面185-280㎡。三期正在打地基，暂时没有更多信息。
◎ 泰福名苑
同样在二季度计划抄底的名单里，274套写字楼。
从泰福名苑到1号线后瑞站的步行距离大约1.1公里，周边以自建房居多，旁边的金达花园，二手参考价为4.8万/㎡。
项目已经是封顶状态，对面是一个大货车停车场，平时货车进出可能将会有噪音和交通堵塞的难题。
泰福名苑挂上了封顶大吉的条幅
目前来看，商业根本无法依靠壹航城。
◎ 盛合天宸家园、御品峦山
盛合天宸家园距离1号线固戍站1.4公里，靠近领航城项目，斜对面就是龙岗航城学校。
2月初去看的时候，项目已经出地面。
项目已经出地面
周边除了一个楼盘御品峦山，那个更靠近桃源居，跟领航城也是一路之隔。目前距离1号线固戍站2.3公里，但未来距离12号线桃源居站还不出100米。
据了解，御品峦山自2015年底停工，至今没复工。
◎ 玖玖颂阁
那个楼盘跟招商臻府隔着一条小路，有趣的是，一个属于古田，一个属于新安。
左侧是招商臻府，右侧是玖玖颂阁
玖玖颂阁距离5号线灵芝站2公里，但12号线开通后，到上川站步行只有800米，最近的商业是宝立方。
根据住建局的资料，项目计划于二季度抄底，383套写字楼，但具体面积洋房未知，有消息称多为中小洋房。
◎ 万科都会四季
假如说以上项目还能靠着12号线改善一下交通情况，那个项目就有点难了。
万科都会四季位于尖岗山新区，这是深圳有名的豪宅区。
去年11月，万科首进尖岗山，拿下地块的当天就已经进场动工。
万科都会四季已经出地面 | 深圳公共资源交易中心
这是一块限价地，宗地项目建成后，普通商品住房销售均价不得高于83265元/㎡。
据销售透露，将有800多套可售写字楼，推售71-115㎡3-4房，带装修，预计5月初开展厅。
71㎡能做3房，还是在豪宅区内，有点意思。
10万+：宝中
最拖沓的是宝中，最贵的是宝中，最豪华的配套，也是宝中。
欢乐港湾、“湾区之光”摩天轮、演艺中心、图书馆、青少年宫，都在那个区域。
新区的二手房参考价，从8字头到10万+。
但区域内的待售楼盘，无一不是磨磨蹭蹭。
壹方城旁边的这两个楼盘泰华梧桐聚落、都市茗荟二期，再加上盛意家园，被外界称为“宝中捂盘三兄弟”。
当然，每个人对捂盘的定义不一样。
不过，泰华梧桐聚落都脱绿网了、盛意家园已经是准现房了，却还没有抄底，的确让青睐宝中的购房者等到脖子都长了。
壹方城周边，是宝中写字楼最集聚的区域。
论地铁远近，前述三个盘，加上泰华海逸世家，都不分伯仲，基本上在龙岗中心、新安、翻身站周边。
◎ 泰华梧桐聚落、都市茗荟二期
泰华梧桐聚落早于1998年取得《建设用地规划许可证》，据网友爆料，2017年末开始动工，4年过去了，终于见到它脱绿网了。
根据之前曝光的规划图，项目共有8栋建筑，共有362套写字楼。
泰华梧桐聚落旁边就是都市茗荟二期，才出地面几层。
左侧是都市茗荟二期，右侧是泰华梧桐聚落
都市茗荟也是一个有故事的楼盘。
2020年6月，项目一期推售69套面积为198-239㎡的大洋房写字楼，当时的销售方案显示，一期除了233套中小洋房，将在2020年12月12日前完成整改后再推出，不过至今未见有任何消息。
◎ 盛意家园
盛意家园可能将是宝中待售楼盘中体量最小的一个，多于1栋楼，目前已经是准现房状态。
旁边是富通好旺角，二手房参考价在7.5-8万/㎡。周边除了一个龙岗公共文化艺术中心在建。
◎ 泰华海逸世家
以上三个楼盘至少已经出地面，泰华海逸世家还在打地基。
那个楼盘距离1号线新安站不出100米，跟鸿荣源西岸观邸一路之隔，早于2007年取得《建设用地规划许可证》，不过由于未签订补充合同，该许可证已经失效。
2018年，泰华海逸世家曾经施工，后因故停工。@深圳买房计划 现场看到，围挡内尘土飞扬。
不过，有动工就是好事，起码可以期待去年底或者明年末可以抄底。
福松沙+古田+新安+宝中
一次性撸尽了龙岗18个楼盘，
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