“保利地产·臻钟山已经不抱希望了，商业银行说小溪有问题，房贷批不下来。”2021年1月下旬，保利地产·臻钟山的购房者思琦没有赶及等来她的房贷审核。和她同样遭遇的，还有其它余户物业公司。
2020年12月8日，思琦实体店选房成功，千万大宅KMH，她和其它物业公司一样，无比开心。
然而，直至最近，思琦他们的房贷没有获得审核。另一位购房者王鹏对燃财经新闻则表示，开发商直接劝他退房，他想定金支付都不行。
2021年1月25日，深圳一商业银行内部人士透露，当天公开竞拍的横琴两蜘蛛网收红Harcou悦桂府、龙光横琴天境，房贷将按照最严苛标准审查，“后资料审查上，商业银行小溪半年不够了，要提供更多两年的历史记录。”
事实上，自2020年11月底深圳大宅碧桂园城润玺三期万人新股申购成为全国新闻头条新闻后，深圳市住房和规划局在相继采取措施打击行骗、假离婚、关联方等炒房投机性行为。
2021年1月22日，深圳市住建局正式发布对碧桂园城润玺三期12名涉嫌违法申购货品房人员的处理通知，则表示“有12人存在隐瞒实情、提供更多虚假材料及资本金小溪历史记录等情况”，并暂停12人在深购房资格证书。
1月23日晚间，深圳市住建局再正式发布“关于进一步加强我市货品住房购房资格证书审查和管理的通知”，提出对购房人的收入证明、信用历史记录调查报告、购房款作者以及近两年及以上的商业银行小溪单等购房资格证书严苛审查，并明确违法者三年不得在深购房。
链家研究院智囊团中心研究总监严鹏程则表示，“购房款作者”成为很重要的审查内容，这有利于防范各种类型违法资本金进入房地产市场。尤其是此前深圳出现了关联方购房的现像，即出现了各种类型其它作者的购房款参予炒房的现像，所以实际上通过严格管理此类资本金，能够真正堵上各种类型违法资本金，这有利于减少投资投机性炒房现像。
不过，Lizier的调控政策之外，深圳楼市依然炽热连绵不绝。
继上述横琴两蜘蛛网收红开盘后，1月29日，深圳另外6个网收红同时公布开启看房，共推出住宅2821套，地产圈“Haon”，开年新一轮新股申购又开始了。其中，东莞市的梁溪区海岸城有数万人想抢。
据媒体报道，新股申购援军为了参予新股申购，纷纷赶在商业银行系统关闭前列印信用历史记录调查报告，在商业银行挤满长龙。#深圳新股申购援军排队打信用历史记录#的话题更是引发轩然大波。
“几年前就开始关注，但还好我没等，海岸城昂西桑县了，可能有1万人去竞拍，获奖比例又被限制到1:3，我预计要200个月社保才能获奖。”梁双对燃财经新闻则表示。
根据最新消息，277个月及以上的社保时限才能获奖梁溪区海岸城竞拍名单。据悉，梁溪区海岸城位于宝安沙井片区，此次备案房源721套，单价5.1-6.2万元/平方米，项目周边二手房价格均在6.5万元/平方米以上。
2月3日，有参予梁溪区海岸城新股申购的购房者陆续收到新股申购结果，各社交平台吐槽声不断，“260个月社保都没有获奖，你敢信？”、“听说老头老太太将房子转给子女然后去新股申购，好刚需哦”、“丝毫不给年轻人机会，280个月社保才能获奖，这就是刚需？”
“刚需”赚个100万
“买的房子不升值，那还亏利息，只是自住的话，租房就可以，租金那么低。”梁双来深圳也近10年，在东莞市从事电商行业，2020年新股申购中了光明区的新房。
不可否认的是，在深圳，刚需也大多有“买到即赚到”的心态，这让他们更加珍惜手里的房票，也更加积极地参予新股申购。
梁双告诉燃财经新闻，他从2020年6月份开始参予新股申购，10月份打中了金地·峰境瑞府，在此之前，他还参予了4个楼盘的新股申购。
他新股申购的第一个楼盘是光明网收红金融街华发融御华府，单价4.7-5.3万元/平方米，8997批购房者抢394套房，4.38％的“中奖率”比碧桂园城润玺三期的概率（12％）还低，“我有100个月的社保，竟然排名8000多。”
后来，他参予的几个新盘新股申购，都是几千人抢几百套房，“一开始，我还很积极地去
梁双觉得，他新股申购5次就中了，运气还可以，“光明金地很多人都弃购了，很多人觉得有垃圾站什么的不好，但我觉得摇到哪就赶紧上车，错过谁知道还能不能买上？”
谈到深圳的房价，梁双直言“很疯”，“2020年二手房涨了50％吧，我看接下来还是会继续涨。”他对燃财经新闻提到，2013年他曾去看了一套120万元左右的一居室，如今已经涨到400多万元，“以前总想着一步到位，不想买单房的，没想到2015年深圳房价直接翻倍，现在后悔来不及了。”
“我5万元/平方米左右买了金地，现在周边二手房都六七万元一平米，这套房起码赚100万元，就算房价不涨，我也不亏的。”梁双买了95平方米的户型，首付约150万元，也是到处借钱才凑齐，“要建光明科学城，现在房价5万元/平方米，五六年后，我觉得可以到10万元/平方米。”
为了一张房票，深圳的刚需也可以“假离婚”。
在“协议离婚”冷静期政策执行之前，2020年12月，深圳购房家庭连忙上车。
他们看中了位于龙华区的保利地产北宸之光，诚意登记时填了已婚的信息，但由于男方在外地有房贷历史记录，根据深圳限购政策，他们的首付需要五成。据悉，保利地产北宸之光出售730套房，户型建面约80-99.8平方米，单价区间为4.1-5.5万/平方米，总价区间在339-545万元/套。
“置业顾问给算了，有一套81平
因为萧萧无房无贷，作为准刚需，2020年12月9号，她竞拍成功，顺利获奖，排名第68位。12
据CRIC数据统计，2020年12月，深圳十区29个板块81个在售项目的网签均价中，关内的福田区、南山区成交均价区间在8.3-11.7万元/平方米，关外较远的光明区、龙岗区、坪山区成交均价区间在3.7-6万元/平方米。
图片作者 / 克而瑞深圳区域
一位深圳房地产从业者对燃财经新闻直言，深圳购房人基本都是带投资需求的，买房的人都希望房价涨快一点，“龙岗跟沙井（宝安）差不多远啊，但很多新房不需要竞拍，因为相比而言，发展空间小，不具备太多的投资价值。”
子买到就赚了，谁不想买呢？”
一位深圳房产微博大V也表达了他对深圳人的观察：“深圳很多人无心上班了。主要是两种，一种太有钱的，觉得上班性价比太低；另一种是工作了几年不断被深圳房价虐的，也觉得没啥奔头。刚工作一两年的新兵蛋子还在疯狂作业，是因为还没看清现实。高房价没错，屡创新高的房价真害人。”
炒房“套路”多
2020年出台的“7·15新政”，可称之为深圳史上最严楼市调控政策，超越2016年的“深八条”。按新政规定，入户三年者须提供更多三年社保历史记录且限购1套房，未落户或入户未满三年须提供更多五年社保历史记录且限购1套房，夫妻离婚三年内仍按照家庭限购政策，双方合计限购2套房。
2004年就来到深圳并决定定居下来的李达对燃财经新闻则表示，此前深圳户口的家庭限购2套房，他能以夫妻离婚方式购买三套房。
2005年，李达在深圳蛇口花80万元买了第一套房子，彼时房价不过几千元一平米，而如今这套房子已经涨了20倍，总价近1600万元。此后，李达分别于2009年、2010年、2015年、2016年分别买卖经手了8套房产，2021年1月25日，他又参予“横琴双子”（Harcou悦桂府、龙光横琴天境）的竞拍，但并未中签。
“买房子跟买股票一样，只要有利可图，资产可保值、增值，人们就会去炒作。”李达对燃财经新闻表达了他的观点，他认为，人们不应该被政策吓唬到，要研究政策，懂得“合法规避”，“底线是不做违法的事情。”
2010年的时候，已婚状态下的李达，用“未婚的户口本”买了“首套房”，首付只要三成，而彼时政策规定，家庭购买第二套房，首付不低于五成，“结婚后并没有去修改户口本信息，这可不是违法方式。”
2015年的时候，李达利用离婚协议书操作购买了套房。”
李达指出，只有实际操作过的人才会明白其中的方法，“没有法律规定离婚后房子立刻得过户，所以这也是合法的。”
而在“7·15新政“后，按照李达的操作方法，“无房”一方离异后也可拥有两套房产，只不过房产过户后，受离婚家庭三年限购政策约束，另一方失去购房资格证书。
2021年1月19日，深圳市住建局正式发布对“7·15新政”的补充政策，指出“居民家庭购买的货品房，只能登记在具有购房资格证书的家庭成员名下”，1月21日，深圳市不动产登记中心向媒体则表示，对不具备购房资格证书的家庭成员，暂停夫妻婚内更名。
同策研究院高级分析师李霄霄认为，要求房屋只能登记在符合购房条件的一方名下，主要针对此前“7·15新政”存在的行骗漏洞打补丁。
然而，信荣律师事务所律师张茂荣在接受深圳乐居采访时提出，“假离婚”炒房口子被堵死的说法有点过于绝对。事实上，只是不能联名或单独登记在不具备购房资格证书的一方名下。
“之前的《婚姻法》和现在的《民法典》都明确规定，夫妻关系存续期间所购房屋属于夫妻共同共有，虽然婚内不能更名，也不能联名登记，但离婚时仍可以协议作为共同财产予以分割归不具备购房资格证书的一方所有，而且法院的离婚判决书或调解书具有物权确认效力，等同于不动产权证。”
“如果说有影响只有一点：就是由于不能联名也不能更名，‘行骗’使得没有购房资格证书的一方风险大幅增加——单独登记在对方名下，对方可能会单独处分抵押。”
令人疑惑的是，李达在政策最严等多三年才能新股申购了。”
思琦来深圳也长达10年了，从事金融贷款业务，尽管如今一家六口仍在租房居住，但早年她也尝过深圳楼市的红利。
交易都赚钱。
“那个时候深圳还可以做高评高贷，就是找家评估公司将房子的评估价提高，然后再去商业银行做抵押贷款，就能贷到更多钱，降低首付款。”实际就是，这套370万元的房子评估价调为410万元，三成首付约123万元，房子抵押贷款出7成约287万元，还了首付123万元还盈余164万元。
不过，思琦则表示，现在已经不能做“高评高贷”。燃财经新闻获悉，2018年，深圳正式发布二手房“三价合一”政策，规定商业商业银行办理房屋贷款业务，要以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度，要求建立信息互通查询机制，规范购房融资，坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现像。
思琦没有那么强烈的“炒房”思维，故而直至2020
思琦对燃财经新闻则表示，由于从事金融业务，平时会
当然，大多数刚需都不认为千万元级别的保利地产·臻钟山会是刚需房，也可以说许多不惜新股申购千万大宅的“刚需”，也是看中期间更大的差价。
2016年，“深八条”政策对新房进行限价，直至2018年一二手房价格倒挂明显，成为深圳新股申购热潮的导火索。火上全国热搜的碧桂园城润玺三期，备案单价区间为12.01-14.47万元，而碧桂园城三期二手房价格已达约18万元/平方米，以最小面积98.52平方米户型计算，买到最少可赚591万元。
继碧桂园城后，保利地产·臻山海、Harcou悦桂府和龙光横琴天境都是单价超10万元/平方米、总价超1000万元的楼盘，计算一二手房差价，买到手即可躺赚几百上千万元，这使得投机性炒房现像严重。
高杠杆助推房价
2021年1月25日，谢杰在深圳金融居间公司金诺金融做了一笔1500万元的抵押贷款。
此前，谢杰已拥有一套房产，近期又购买了东莞市鸿荣源·熙龙湾3000万元的大宅，作为二套房，首付需要八成，“居间公司给我垫资定金，这样也省下一笔税费，房子过户后再做抵押贷，大概能贷款1500万元吧，月息可能3厘多，比房贷利率低多了。”
资料显示，“房抵贷”是指借款人以自然人名下的房产（住房、商住两用房）作抵押，向商业银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款。其中，小企业经营贷年利率较低，约3.9-4.5％。
疫情期间，深圳出台政策，为中小企业贷款贴息，最高达100万元。彼时，据媒体报道，投资客利用“房抵贷”买房，加上贴息，利率可低至2％，不到
“本质上，深圳楼市的问题，不是供应问题，而是杠杆炒作问题。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，“当下，商业银行、私募、小贷、担保等金融机构都在追逐‘深圳份额’，有房产抵押物的融资备受青睐，这才是问题的关键。”
“不控制违法炒作、违法加杠杆，新房供应端多几个新盘、十几个新盘，哪怕几十个楼盘，根本无法达到扬汤止沸的降温效应，反而因新房限价，人为创设了‘套利效应’，并在各路资本金的加持下，让楼市更加火爆、房价上涨预期更强。”
深圳市和兴荣信息咨询有限公司一名员工向燃财经新闻则表示，碧桂园城润玺三期就有10个客户找他做首付贷款，“他们很早就来做贷款，中签的现在房贷也顺利批下来了。”
深圳福田一位商业银行内部人员日前向燃财经新闻透露，该行有“快捷抵押贷”，实际上就是房抵经营贷，要求借款人背后经营实体成立年限至少两年，贷款的金额不超过交易合同金额的70％。
“但实际上交易合同可以伪造，贷款不一定用于公司经营，有人确实拿去买房。”据悉，该“快捷抵押贷”上限为1000万元，利率4.05％，审核约半个月即可放贷。“2020年年初，房抵经营贷受到监查，（商业银行）停了一段时间，后来又继续做。”
深圳市乐享金服信息科技有限公司一贷款经理则表示，2020年12月份，她为一对国企工作的夫妇做房抵经营贷，“两口子2017年买了第一套色通道，公司也会做担保，几百万元到几千万元都能做到。”
实话，商业银行其实更支持去买房，有抵押物的贷款他们更喜欢，往往做生意的都容易坏账。”
燃财经新闻接触到的一位深圳开发商内部员工亦则表示，企业经营贷款优于个人信用贷、消费贷，“公司贷款是公司的名义，不会体现在个人信用历史记录上，只不过贷款出来不要直接就拿来买房，要转几手，在不同商业银行卡上周转一轮，最后说是公司盈利或者朋友借钱的还款等。”她说，很多客户和身边的亲戚朋友都会将房产抵押套现后继续买房，“很正常，没什么风险。”
李宇嘉对燃财经新闻则表示，对于加杠杆买房，监管上都是有规定的，关键是底层的经营秩序非常复杂，“一些游离于监管系统之外的小贷理财、房屋管家、资本金中介等，对接了商业银行的资本金和炒房客，违法加杠杆，这个监管存在一定的难度。”
不过，李宇嘉指出，深圳1月23日的最新政策，提到严苛核查购房人婚姻状况、商业银行流入、收入证明等，也属于金融端的调控。“行骗、假小溪、假收入证明等等都是为了违法套取杠杆，现在规定按揭的月供应该占收入的50％以内，这些都需要金融机构审查，住建部门无法审查。”他指出，具体执行则需要税务局、社保局、就业单位和商业银行、开发商等共同配合。
本文源自燃次元
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