近几年，城中村早已惹怒深圳楼市供应的黎阳，其中包含众多小产权房的旧区更新工程项目。
在深圳高房价的背景下，有许多股权投资客早已开始把目光著眼在规模庞大且产品价格较高的小产权房。在这其中，许多特殊的小产权房工程项目，因能够在城中村后大概率赢得确权，成为了股权投资客眼中的抢手货。
不可否认，在官方的表态中深圳并不存有小产权房，只有“违法建筑物”。之所如此，是因为那些小产权房存有违反合法工程建设备案流程，未进行正规用地与建筑物规划许可证以及工程建设施工许可证备案等情况，甚至有的是小产权房存有违规挤占建筑物黄线等现象，此类建筑物包括贺村集体土地上所建的奶坛楼或筹资楼、企业拿地股权投资所建建筑物，以及村民用集体土地合作自有的农民房。虽然深圳早在2004年就实现了农村集体土地的收归国有转换，但深圳却是全国小产权房问题最突出的城市之一。
Marciac在深圳上虞和几个朋友合伙开了一家中介机构公司，但这家公司看上去跟别的中介机构有些不一样：专门做旧区迁离得到确权，就能赢得不动产权证。
在他直言，那时市场上的小产权房产品价格虽低，但风险也高，所以许多看上去“高大上”的小产权房只不过并没有征地的可能性。
“那么跟你说吧，我跟你推荐的那些旧区房源，都是早已有地产商进驻并早已开始征集意愿，还有处于正式签下早已开始收房的期，那时买那些房只不过买的是迁离权(期房)，卖掉跟乡政府确权，然后就跟地产商签下，还可以拿迁址期的租金，所以这种迁离分项房惊天地泣鬼神不可求。”Marciac说道。在他看来，除了产品价格的竞争优势，不限牌、投资过程不挤占席位也是这类房子的竞争优势，但这类房子须要一次性退款，一旦与地产商签订征地补偿协定，直至迁离房交付之前，基本不能在市场上再次交易。
“国企地产商，深圳宝荷站公交车站物业2.8要是平红本迁离房。不须要深户，不须要5年社保，不占席位！3年交房一手开售4.6万到5要是平！隔壁楼盘二手货房早已4.5要是平，货量有限。”eBay平台上的迁离房买卖广告很是吸引人。
看着那些让人动心的宣传语，来函的人也大有人在。有房产中介机构跟记者做广告时，“描绘”出那么一个方案：绿金城的迁离房股权投资回报方案，那时买的产品价格是十元19000元，签协定就能达到十元25000元，2021年早已开始征地，2022年打墙体，2023年交楼，那个时候就能卖到十元60000元。
Marciac用来拉拢客户的房源，看上去门槛更低，似乎更有吸引力：宝安沙背坜迁离分项房，100万出头买70年征地红本期房，单价十元1.3万元起，赔偿比例基本上是1:1.3，目前宝安区域单价最低的迁离房分项房，工程项目距3号延线梨园站约1.6公里，距16号线龙东村站1.2公里。“宝安中心城的恒大城市之光，也是一个旧改而来的工程项目，未拆除重建之前那里的迁离房指标也就是十元七八千元左右，那时小区附近的二手货房也要十元4万多元，那时罗湖二线插花地棚改工程项目也有人拿迁离房分项出来卖，不过工程项目早已在建，所以那时要十元5万多元。地段好的就更不用说，那时白石洲的迁离分项房都要十元7万元，但看那时南山的高房价，白石洲要是真的建好了肯定可以卖出超高价。”
有购房者告诉记者，中介机构的口吻都是说只要能顺利与地产商签下《房屋征地补偿安置协定》并盖完公章，就表明确权已经完成。记者也向一家房企咨询，基本上只要村里认定，地产商也就认可了股权投资客的身份，但主要风险还是集中到地产商的旧改进度上。
合一城中村集团提供的数据显示，2019年深圳计划公告的城中村工程项目102个，计划公示112个。今年年初至5月31日，计划公告34个工程项目，计划公示31个工程项目。由于各方利益的博弈，也让深圳的许多城中村工程项目走走停停，甚至因此搁浅。有房企城中村部门的工作人员告诉记者，即使在正常情况下，一个城中村工程项目的转化周期就须要大概五年时间。只不过，深圳大多数城中村工程项目实质上进展并没有预期的顺利。
关于“如果征地补偿协定未签署，贺村民就反悔了，怎么办？会不会存有一房二卖的风险？”对于那些问题，Marciac的回答显得模棱两可，“要是真的出现反悔情况，那就只能按照合同里面提到的违约责任执行，但我还没遇到过这样的情况。”
正常二手货房中介机构同样的收费标准。”3%的佣金，就是Marciac所能获取的报酬。
信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣认为，迁离分项房中的小产权房交易，在与地产商直接签下后，除非中途地产商资金链断裂或工程项目烂尾，相对购买其他小产权房来说风险较小。不过，深圳小产权房同样存有股权投资风险，其中就包括卖方债权人的查封执行，还有无法过户和卖方毁约的情况。迁离期房买卖纠纷时常发生，由于多数出售时并无任何权属证明且跨时长，房价波动大，法律风险高，故属于卖方违约高发领域，建议大家慎重对待。
来源：证券时报网
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