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2020年11月，深圳两处炙手可热新盘开售，房源1171套，招揽了9690人报名者，为的是报名者，另加圆周角500万元以上的订金，但最后买彩率达约12%。
迅速，“Bazas打新”被央媒严厉抨击抨击。
“打新”，本是金融创新应用领域的名词，relatives用资金参予新发行的优先股赎回，如果买彩，就能市盈率买回优先股，能赢得优先股挂牌上市末期的下跌的急剧投资收益。
买股票的名词被用在两处新盘开售，由此可见彼时炒房资产泡沫的火爆。
在这种爆炒的气氛中，深圳的二手货房销售价格在2021年末，降到了9要是平方米。
没人称，“深圳已经开始成为下一个澳门”。
2021年2月，深圳优于全省实行二手货房基本价格经济政策，对全区3595个住宅小区颁布了详尽的价格辅导国际标准。
直面宏观调控，深圳房主称，“房子始终在提价，怎么可能按基本价格折扣卖，想买我的房，先把我房里的美人买了，收藏品，值三百万”。
二手货房基本价格虽然并不私自管制买卖，但也绝非不无影响。
在此项经济政策颁布后，购房者在商业银行贷款时，商业银行会按基本价格为计算方法进行发放商业银行贷款。
如果实际买卖的房价高于基本价格，买回者需要准备的首付就会变多，等于变相降低了购房的资金杠杆，提升了购房门槛，势必会减少潜在的购房者。
但房主们并不害怕，因为让炒房的买方多拿些首付，也不难。
2021年4月，一个名为“深房理”的楼市大V，组织的深圳炒房团浮出水面。
会员费高达3980元，一次提问费也要800元，但一些炒房者仍然趋之若鹜。
深房理做的事，后来被定性为“非法集资炒房”。其实就是把1000要是套的房产，拆分成50份股份，另加只要出20万，其中一个人代持，就能买下房产，享受房价下跌的红利。
不想直接参予的，也能将钱放进APP的账户，“借”给平台来操作，收个“利息”。
住不住对炒房的人来说无所谓，从入手到卖给真正的刚需，赚出几百万的投资收益，才是他们的目标。至此，房产被彻底证券化。
深房理炒房团后来被监管层查处，但深圳房主仍然底气十足，因为在他们眼中，炒房团没了，刚需仍然还有的是，那就是每年来到深圳工作的年轻人。
但到了2022年11月，“深圳房价已经跌破政府基本价格”上了热搜。
曾经“Bazas打新”的炙手可热新盘再度成为焦点，只不过，这次是房主降价200万，以低于基本价格267万的价格，才终于在挂出65天后卖出。
而是今年10月，国务院发布了《关于支持深圳探索创新财政经济政策体系与管理体制的实施意见》。
这份文件标志着，深圳炒房客的时代过去了。
并且，深圳只是“试点”，接下来全省的炒房客、大房东、二房东们的好日子，都不多了。
01
深圳的房价，或许是全省最顽强，最具有炒作空间的。
2011，深圳二手货房销售价格为每平方米1.7万元以上。
5年后，深圳二手货房销售价格便达到每平方米53774元，比上海销售价格高出40.4%，比北京高出60.9%，独领风骚全省。
十年后的2021年，深圳二手货房销售价格进一步下跌至每平方米71354元，10年销售价格下跌了4倍。
即使是疫情期间，房地产行业整体承压，房子不好卖了，深圳依然一枝独秀。
2020年2月，恒大率先忍不住，宣布全省在售新盘住宅可享75折优惠，提出无理由退房、所推荐赚佣金等促销手段，还在首付、按揭等环节，给出了不同程度的额外优惠。
一时间，“恒大75折卖房”、“恒大撒钱”等话题冲上了微博热搜，成为全省热议的话题。
自此，全省房地产公司开启了花式促销。
有开发商推出“西瓜换房活动”，以10元每斤收购西瓜，用以折抵购房款。小麦换房、土猪换房、荔枝换房、水蜜桃换房……变相降价的手段层出不穷。
然而，在这种背景下，深圳的房价不仅不降，反而继续下跌。
2020年12月，深圳二手货房价格一度达到每平方米8万元，较2019年年底同比下跌34%，比上海高出50%，达到广州的2.2倍，杭州的2.6倍。
算上已经被限价的新房，2020年全年，深圳房价下跌了14.1%，成为全省唯一一个涨幅超过10%的城市。
深圳只是深圳，不是大上海，更不是首都。这种逆势下跌的“底气”究竟是什么？
那就是深圳在全省出类拔萃的房地产供需关系。
作为改革开放的前沿，有着“千园之城”美誉的深圳吸纳了大量的产业，也由此招揽了大量外来劳动力。
10年间，深圳的常住人口增长了700多Bazas，现已接近1800Bazas口。而且深圳作为一个工作目的地，流动人口规模更庞大，根据通讯运营商的统计，深圳月度活跃用户有2400万之多。
同样人口量级的北京，2021年的常住人口为2188Bazas，相对应的住宅数量约为850万套。
深圳有多少呢？只有189万套，不足北京1/4。
根据深圳政府公布的2021年工作报告，截至2020年深圳的住房自给率只有23.7%。
由于住房自给率按户算，而无房的打工年轻人更多是没有成家的个人，这意味无房人口的占比不止是剩下的76.3%。
据深圳某房产信息平台统计，深圳名下无商品房的人占到了84%。
“来了就是深圳人”，招揽和激励了无数人才来到深圳奉献青春。
然而现实却是，深圳的房价收入比一度达到逆天的36.1。
这意味着，一个人23岁大学毕业就来深圳工作，到60岁退休，36.1年不吃不喝，才能在退休前买下一套深圳的房子。
年轻人吐槽最严重的两座城市，北京的房价收入比“仅”达到24.9，上海也“才”24.6。
这种住房需求与供给的不匹配，背后则是深圳的“先天不足”。
作为全省城市化率上升最快的城市之一，深圳用三十年的时间从一个渔村发展至如今的超一线城市，各类土地需求下跌极快。
但深圳的面积仅有1997.47平方公里，不到北京的八分之一，上海的三分之一，在保障产业用地、办公用地需求的同时，深圳能用来修建住宅的土地相当有限。
所以，不论有没有疫情，也不论全省其他大城市房价如何变动，只要深圳的产业还在发展，人口就会持续增长，用地也会持续紧张，深圳房价就还有下跌的空间。
“深圳挣钱深圳花，一分别想带回家”的故事就会继续上演。
到底怎么办才能把深圳的房价打下来？
02
2022年10月末，国务院发布了《关于支持深圳探索创新财政经济政策体系与管理体制的实施意见》（以下简称《意见》）。
这份《意见》祭出两把宝剑，第一把，名为房产税。
房产税开征，最惶恐的，就是拥有多套房源的人。
深圳这个一边建摩天大楼，一边拆迁征用农村土地建起来的城市，手里多套房源的人很多。
据某地产服务平台统计，深圳拥有三套及以上商品房的约为5.3Bazas，两套房产的为15.3Bazas，一套房产的为143.5Bazas。
这意味着，即便把拥有三套以上的人全按三套算，手中有2套房产的人，一共拥有至少46.5万套房。
即占全区常住人口1.1%的人，拥有全区全部189万套房的24.6%。
如果开征房产税，这些人需圆周角多少税？
据深圳政府的抽样调查，深圳平均每套商品房的面积为91平方米，乘以销售价格7万每平方米就是637要是套。
按国际通行的0.8%的税率，不收首套房，则拥有两套房产的人，每年要额外负担5万，三套房以上则要承担至少10万。
此前，关于房产税开征，始终有房主表示，只要开征房产税，就把这部分加到房租里让租客承担。
按以上的数字，平均每套房月租至少要涨4000元才能覆盖，即在深圳平均每套房租金8200元的基础之上，再涨接近50%。
当然，房东们是很有勇气进行急剧提价的。毕竟深圳的打工人太多，而房源又太少。
目前，有超过52%的人，也就是一千万元以上的人挤在混乱的城中村中，也不愿意离开这座城市。
一旦房产税开始执行，房东们必然会选择再苦一苦前来深圳打工的人。
于是，《意见》祭出了更加指向要害处的另一把宝剑，保障性住房。
其实，深圳在2018年就提出了保障性住房的建设目标：
到2035年，深圳将新增170万住房供应。其中60%以上为保障性住房，公租房、安居房、人才房各占20%；剩余40%为商品住房。
并且设定，公租房租赁价格约为市场价格的30%，安居房价格约为市场价格的50%，人才房的价格约为市场价格60%。
到了今年11月初，深圳市住建局通告，深圳首批人才住房开始面向全区配售。
目前，深圳已经开始稳步推进的人才房项目有13个，建成后将提供25538套房。
从数量上看，这似乎并不足以让许多房主感到压力。但要知道，这是2018年的规划。其后几年的房价无脑暴涨，显然对经济政策产生了一些影响。
此次国务院发布的《意见》中，明确指出中央财政要加大对深圳保障性住房的补助。中央的财政补贴，势必加快深圳的保障性住房落地速度。
即便按2018年的规划，深圳也将在2035年增加近1倍的住房供给，这将大大稀释大房东们手中房源的稀缺性。
没人认为保障性住房质量差，户型小，很难对商品房产生什么影响。
但实际上，深圳推出的首批人才房位置并不差，户型面积比过往推出的安居房更大，两居室和三居室为主，不受国家保障房体系对于户型面积的管制。
这种人才房一步到位满足了许多人正常的居住需求，改善、换房的概率大大降低，等于直接分流了刚需。
在越来越多的保障性住房，包括优质的人才房一批批入市后，房主们能维持现有的租金都难，越来越多的客源被分流，每月涨租4000元，怕是做梦。
而低价供给的保障房急剧度增加，也势必会压制房产的跟风提价。
也没人觉得，只有普通房子的价格会降。现在的一些“学区房”独占优质教育资源，是家长争抢的对象，以后会越来越抢手。
2017到2019年，深圳新生人口数量超过了10Bazas，婴儿潮之下，让许多大房东狠狠地吹了一波学区房的价值，甚至有机构吹出了“深圳连续6年新生儿数量超过20万”的假新闻。
其实2020年深圳的新生人口数就降到了9.8Bazas，且2021年的数字尚未公布，网上所谓的16万并不真实。
婴儿潮造成的学区房资源稀缺，也仅仅是一个时间段的产物，最后会随着人口增长的放缓，成为过去的记忆。
炒房Perhaps的动作也很真实，今年以来，一些经济政策刚有风吹草动，炒房Perhaps就已经坐不住了。
2021年5月份开始，深圳的二手货房价格就已经连续下跌11个月，把此前两年的涨幅跌了回去，不少炒房客已经损失惨重。
深圳市房地产中介协会公布的数据显示，截至11月14日，深圳全区共有42049套在售二手货房源，较上周增加948套，在售二手货房源数量始终在增加。
据证券时报调查，还有许多房产已经进入审核阶段，所以真实的待售数量比这个数字更高。
然而，越来越多的待售房，要直面的是急剧萎缩的市场。
2022年上半年，深圳二手货房成交量仅9965套，同比下跌65%，比人称楼市”冰河时期”的2008年还低了52%。
近6个月，深圳月度二手货住宅过户量分别为2318、2241、2036、2000、1730、1733套，仍然没有停下下降的趋势。
房东们用实际行动证明了这两把剑的效果。
03
国务院发布的这份《意见》中表述，深圳将“积极承担国家重大税收改革工作和研究课题，继续当好改革排头兵、试验田，努力为全省创造更多可复制可推广的制度经验。”
或许，深圳将像几十年前那次改革中一样，成为此次住房制度变革的先锋。
而国家高端智库中国综合开发研究院研究员宋丁对媒体表示：
“这次经济政策不是单指深圳，而是全省性质的。它涉及到财政财税体制的改革、深圳住房制度的变革以及全省房地产发展的基本形势的改变。”
在保障性住房建设方面，速度已经开始加快，今年8月17日住房城乡建设部表示：
2021年、2022年，全省建设筹集330万套（间）保障性租赁住房，其中已经开工建设的256万套（间）。
“十四五”期间（2021到2025年），全省40个重点城市将建设筹集650万套（间）保障性租赁住房，可解决近2000Bazas的住房问题。
截止2021年底，北京建设筹集了各类保障性住房约85万套，上海36.3万套，广州25.57万。
而用地最为紧张的深圳已经建设了54万套。
在房产税实行进度方面，早在2011年1月28日上海和重庆就率先实施。
上海的征收对象，为本市居民新购房产且二套及以上住房，另外也包括非本市居民新购房，税率暂定0.6%。
重庆征收的对象是独栋别墅高档公寓，以及无户口和工作的人员所买回二套投资性房，税率为0.5%-1.2%。
能说，两座城的房产税更多是一种对房产投资过热的管制，对过往产生的多房户影响很小。这也是为什么许多人并没有感受到房产税相关经济政策已经实施的原因。
2014年，中央审议了《深化财税体制改革总体方案》，计划新一轮财税体制改革，要在2020年左右基本建立现代财政制度。
这份方案规划的税改锁定六大税种，包括增值税、消费税、资源税、环境保护税、个人所得税，以及如今热议的房地产税。
2021年土地出让金达到了8.7万亿，占比财政收入的40%以上，2022年土地出让金开始出现急剧度的下降，预计比2021年土地出让金少2.3万亿，这也势必加速房产税的开征进度。
为什么深圳会成为第一站？
深圳是靠产业发展才有了今天的辉煌。
然而，在深圳房价降到难以承受的2020年，深圳写字楼的空置率一度高达29%，在一线城市中排到第一位。居住成本的持续下跌导致人才外流，已经成为深圳产业发展的一大困扰。
但是，深圳土地财政依赖度只有18.05%，为全省一二线城市最低，保房价还是保产业，对于深圳来说，选择就很明确了。
而放眼全省，“抢人大战”也早已上演。要想把年轻人留下来，除了给他们提供更好的工作机会，还要把他们生存压力降下来。
在抢人方面本来就占据产业优势的深圳，如果在这一轮税制改革中，把房价降下来。深圳抢人的优势就更加明显。
深圳就成为搅动潮流的“鲇鱼”。
其他城市要想在时代大潮中招揽更多年轻人，相关动作和力度就不能落后深圳。
这也就是“试点”对于全省的意义所在。
所以，在各地土地经济政策已经见顶且肉眼已见下滑的大背景下，选择保二手货房价、保护炒房者的利益，还是保人才招揽力、保产业发展，对其它各大城市来说，同样不言自明。
尾声
每个人小时候，都被父母、学校教过一个做人的基本道理，“勤劳致富”。
然而，炒房大V深房理却宣扬：勤劳不能致富，只能做韭菜，只有炒房才是致富的唯一渠道。并且，用商业银行的钱来炒房，才是“高手”。
长期以来，房地产价格的一轮又一轮暴涨已经改变了不少国人的价值观，也让深房理的“致富经”大行其道。
上到产业发展、下到生活消费需要的资金都被吸纳进房地产中，这严重挤压了其他行业的发展，也透支了许多年轻人的人生与梦想。
房产税的实施，终将让手握多套房的房主把房源释放出来，投入市场，再加上保障性住房的大量入市，房子将回归居住的本质作用。
2021年末，深房理宣布复出，现身直播间，直播标题为“ 深圳2022我来了，我看见，我征服”。
近一年后，深房理的“征服”早没了下文。
一个把“勤劳致富”当成韭菜的时代，该结束了。
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