来源：证券时报
“那么大的体量，那么多人买回，国家不会矫枉过正的。”这是许多买回小产权房人继续下赌金的支点。
（一望无际，观澜新区里，除了旅人anthology栅栏的楼盘是货品房外，周边无论体量大小，都是小产权房。）
“开车走过观澜，你看到的那些富丽堂皇、集中的小区房，没有几个是货品房，基本上都是乡政府奶坛楼。 ”专业代理小产权房的郑先生告诉本报记者，和杂乱又独立成形的“握手楼”贫困户唐楼相同，这些乡政府与开发商合作租下的奶坛楼，单厢挖空心思取两个威猛的英文名字， 比如下城名邸、银穗草豪庭、名豪丽城、匍茎云峰、裕盛华庭、春和景荔径，金狮名都等。 听英文名字，两个比两个威猛，两个比两个高大上。
（右边为乡政府奶坛楼，右边是贫困户房，都是小产权房）
（右边为乡政府奶坛楼，右边是贫困户房，都是小产权房）
深圳小产权房最先发展于东莞市观澜镇，小产权房占观澜建筑的一半以上。 迄今，观澜一些比较大型的小产权房，体量有十两栋，有地下车库，天然气管道，即使还有泳池，基本上与货品房的体量差不多。
最近，因前几日出来一些相关经济政策，想了解小产权房的人突然就多起来，尤其是观澜新区的小产权房，即使一天卖出三十多套。近日，本报记者实地考察寻访了这片深圳最先的小产权开发地观澜片区。
关注的人多了
5月18日，国资源部正式发布通知，搞好小产权房的产权归属注册登记组织工作。紧接着，5月20日，深圳市规划局又正式发布消息，《深圳市“房地一体”农村集体土地和集体建设用地确权注册登记颁证组织工作计划》，同样也是做好小产权房确权注册登记的组织工作。只好，小产权房难成热点，惹来众人驻足观看，许多苦恼的购房者等着下一步棋的经济政策。
数只窗帘布始终没落地，这也不是第一次。有关小产权的经济政策声音，其实一直都有，专家各种解读也是层次TNUMBERibm。政府部门无数次大数据统计，主要是为了制定下一步棋计划，至于怎么解决，问题很复杂，迄今没有得到批准。只好，民间有关小产权房的争议也就颇佳。
和往年相同，今年，深圳还一次性兜出“入省”：2020年，深圳计划入市的写字楼+商务人士公寓楼项目共计109个，预计供给面积601.88万平方米、69350套。除此以外，今后，市住房规划局将通过季度正式发布的形式，定期对住房和商务人士公寓楼等信息进行汇整和更新。
将近7万台写字楼供给，满足购房需求？这个是真难说。
据深圳相关公布数据显示，深圳市的违法建筑数量约40万栋，建筑面积高达4.2亿平方米，占深圳总建筑面积的49.27%，基本上占据了深圳楼市的半壁江山。直到现在，深圳仍有一半左右的的人口居住在小产权房中。
（地铁口的小产权房配套完善，环境一样，但房价仅为旁边货品房的一半）
从街头巷尾随处可见的小产权广告，以及走在路上被塞的小产权房信息就知道，小产权房一直存在，如同货品房的影子，让人又爱理说。“咨询的人都是想买来自住的吗？”本报记者问。“不完全，自住的居多，但也有投资客，直接问有没有整栋出售。”郑先生告诉本报记者，最近接待的客户越来越高端，手握千万的豪客不在少数。
销售依旧火爆
“就上周，这个小区出售了四套。三套大户型，一套小公寓楼。总共就三栋楼，80%以上是自住，卖得差不多了。如果你考虑投资，建议买总价低的公寓楼，投资回报率很高，能够租到3000元。来看公寓楼的人许多，目前只剩下两三套公寓楼可出售。”郑先生跟本报记者推荐着。
这个更名为懿园的乡政府奶坛楼，位于观澜海洋新城核心，旁边天虹斜300米 地铁12号线500米，轻轨站1公里，外环高速500米……如此交通便利、配套齐全的小区楼盘，39平的公寓楼仅100多万，90平的两房仅200万左右，算下来，单价还不到2.3万。
（30多层的乡政府奶坛楼，气势上很难想象它是小产权房）
（30多层的乡政府奶坛楼，气势上很难想象它是小产权房）
这个高达30多层的楼体，外墙设计整洁大气，若不是郑先生事先告知这是乡政府奶坛楼，从踏进小区的那一刻起，本报记者很难将其同常见的货品房区分开来。 一楼的“物业租赁”中心宽敞明亮，从咨询租售信息到带人看房，专人指引、介绍，一改本报记者脑海里密集、脏乱、无人看管的小产权房印象。
（乡政府奶坛楼懿园的小区不大，但绿化不错，自住人口为多）
（乡政府奶坛楼懿园的小区不大，但绿化不错，自住人口为多）
在售楼姑娘的带领下，本报记者一行进入小区。小区园林面积不大，但绿树成荫、安静舒适，有老人在户外打牌，或带着孩子悠闲地聊天，显然居住有些时间了。转入电梯大厅，装潢大气，犹如VIP客户室，真不能小瞧盖楼的乡政府财力。听着售楼姑娘的专业介绍，电梯行至5楼的样板房，四种房型，大小不一，均设计时尚，户型紧凑。
（小产权房的电梯大厅如同VIP贵宾室，装潢高档而富丽堂皇）
（小产权房的电梯大厅如同VIP贵宾室，装潢高档而富丽堂皇）
再看观澜其他新区的小产权房，本报记者时时感受着小产权房的与时俱进。位于观澜商业中心区，临宝安大道，地铁口物业鸿荣源禧园是有十年楼龄的成熟楼盘，本报记者上网查询二手房信息显示，这里的单价在5.5万-5.7万左右。距此不远有许多人熟悉的乡政府奶坛楼裕盛华庭，享受着同样的区域配套，出门就是地铁口，小区车库、泳池一应俱全，但挂牌单价仅2.2万左右，相当于禧园房价的4成。
相比此前的懿园，这里的小区环境更为热闹，车库出入口私家车络绎不绝。“这个楼盘性价比很高，交通便利，还可落户。我好多客户买了这里，都涨价了，很满意。”售楼人员说。一系列流程走下来，再听闻只需低于周边货品房一半的价格，就能享受差不多的写字楼品质，连本报记者都有点心动。
委奶坛楼，尽管外型看，越来越接近货品房，但细节上还是存在许多差异。比如户型层高偏矮，大约2.8米。且使用面积有点虚，公摊面积偏多，基本上上公摊在30%左右，相比货品房的公摊20%左右，同面积的户型明显小气许多。此外，这些小产权房一般车位比也是无法满足1:1的，相对而言，车位比较紧张。
（观澜小产权房的样板房有模有样，似乎有与货品房一样的居住品质）
郑先生介绍说，在深圳，除了观澜，龙华新区的大浪、民治、观澜、清湖等一些地铁口的小产权房开盘几天就被抢购一空，比货品房还抢手。其他区域如东莞市的西乡、福永、松岗、石岩，龙岗区的坂田、横岗、坪山、平湖等地也有不少小产权房。包括市中心区，也零星有些乡政府奶坛楼，但体量没有观澜、龙华、龙岗那么大。
诱惑大 风险更大
“那么大的体量，那么多人买回，国家不会矫枉过正的。”这是许多买回小产权房人侥幸的支点。
本报记者身边也有不少买回小产权房的朋友。其中一位已经自住七八年，她即使后悔买晚了：“以前是想在市区买套货品房的，越看越涨，涨到存款只能买个小户型，一家人怎么住呢？后来听朋友推荐龙华的小产权房，当时单价才9000多。我去看了，还是很犹豫，担心有风险。苦恼的过程中，货品房在涨，小产权房也跟着水涨船高，我看的那套后来都涨到1.1万了。最后买了现在住的观澜这套。100万一次付款，近100平的大三房。水费、电费偏贵点，其他都还好。”
本报记者的另两个朋友在龙华的清湖地铁口买的小公寓楼投资，60万一次付款，现在每月收3000的房租。“上周，和我一样户型卖到了150多万。这些年，周边的货品房涨了三倍，我这小产权房也跟着涨了两倍多。”她即使建议本报记者也投资一套小产权房：“投入成本低，回报高，现在销售环节都是一条龙，成熟的，不用担心。”
郑先生说，和往年以低收入人群买回为主相同，近些年，小产权房的买回客户群体开始向高端客户转变，“今年房价太高，二手房买不起，许多人把目光转向小产权。疫情过后，观澜这边的小产权房都跟着涨了好几千，水涨船高，许多小产权房，收入低的刚需者也未必买得起了。”
目前，深圳的小产权房在销售环节上，有组团看房、现场销售，律师见证下的合同签订、即使部分项目具有分期付款或按揭的金融服务，已形成较为完整的链条和操作程序。需要注意的是，许多奶坛楼就算有30层，也只有两个产权证，买回者只能同乡政府会签合同。
郑先生介绍，虽然不是房产证，但过户非常严格，业主过户、律师公证，以及村委盖章，一样都不会少，房价一次性付清，基本上没有后顾之忧。 可据本报记者了解，律师见证签合同这一操作不过是掩耳盗铃。深圳市司法局2009年就明文禁止律师对小产权房做见证，公证处也不能公证。即使做了见证，也只能说明交易双方在律师面前签订了一份无效合同而已。如有律师参与属违规执业行为，更不可能因律师见证导致该行为有效。
作为全国小产权房问题最突出的城市之一，究其原因，一是因深圳房价高企，买不起货品房的深圳人中有部分会将小产权房作为安居选择，而看到这一市场需求的投资客也会进场；二是看到城市更新背后的巨额利润，不少人将小产权房作为一种投资选择。近两年，深圳拆迁进程明显开始加快，随着岗厦、蔡屋围、大冲、白石洲、上沙、下沙这些著名的城中村相继被拿下，一栋栋贫困户楼被夷为平地，随之而来的就是原住民通过拆迁暴富的各种传说。
若单纯考虑居住，而不考虑下一代教育问题或者产权问题，小产权房价格低、手续简单、即买即住、物业费低，不失为过渡性的选择。
如果买来投资，小产权房无法使用杠杆，不能以最小投入撬动最大收益；不具备货品房的金融属性，意味着永远无法真正享受房价上涨带来的巨大福利；无法自由交易，不能随着市场或自身的变化及时置换，相当于花大价钱买了两个大宗货品，只能借着通货膨胀、物价上涨的大趋势有零星增值。
如果买来等拆迁，为了尝到旧改的那口汤，把筹码压在这里，不见得是最好的选择。
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