原创（深圳龙华区一小产权项目暗售6年,提价3倍中国房地产报）深圳龙华区一小产权项目暗售6年、提价3倍，深圳龙华小产权房暴涨，

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随着近年深圳小产权房不断走俏，“上村茗苑”现推房源价格不仅随之水涨船高，一向业绩平平的产品销售也迎来逆袭，平均每个月能卖出数十套，相当于往年一季度销量，产品销售火热时曾出现过“一房难求”现象。“目前，该工程项目所推房源多为二手房源和开发商囤积房源，与当初相比，该小产权房市价涨幅已达3倍多。”常一鹏说。

“上村茗苑”房价高企且成资本追捧的“香饽饽”背后，一方面邻近商品房价格应声飞涨下的随行就市；另一方面，是中介与游资涌入炒作结果。以中介为例，在科普小产权房知识同时，向购房者大肆渲染卖点，示意购买小产权也可获取邻近学位（教育资源）、买房落户及房产转正等诸多可能。

“这应是小产权房中介一种营销噱头，但凡是被统一贴上小产权标签的房产，实现学位、落户与转正几乎不可能。”前述深圳市住建局官员表示，深圳小产权房本身就属于不合规商品，自然不能享受到与购买商品房所匹配的各种待遇。

即便如此，商品房价调控、棚改和城市更新等宏观政策导向的指引，以及在各路资本追逐下，客观上催熟了小产权房交易市场。过去一年，有越来越多的刚需购房者、投资者进入到这个市场，一次买入多套，这在以往并不常见。与此同时，一些没有商品房购房资格的外地炒房客也纷纷挤入“淘金”。据央视报道称，截至2021年4月底，深圳部分小产权房较过去一年涨价50%，沙井等片区有新盘一个月卖出几十套，成交火爆。

被指瓜分巨额利益

联合开发合同》与《上村茗苑工程项目分成协议》约定，整个小产权房工程项目建成后，72%的房产和80%地下车位划归至深圳道澄子公司旗下，收益占比优势明显，是工程项目收益最大获利方。

该“分成协议”中载明，工程项目完工后预计地上建筑物面积约50877.46平方米，地下建筑物面积待车位施工优化完毕后测绘面积为准。按照约定，深圳道澄子公司应分得建筑物面积72%即约36631.77平方米（含住宅、办公、商铺），由此可见，保守预估净收益达数亿元。

“不仅如此，在‘上村茗苑’上报官方树上建筑物面积为5万余平方米基础上，该工程项目再次增建房产面积达1.8万平方米左右，按照双方约定分成比例， 28%划归深圳上村子公司除外，余下多数增建房产纳入深圳道澄公司囊中，从中渔利。”知情者说。

按照查处的执法权已下放到各市中区办事处。

况做出处理。

小产权房野蛮生长，法律纠纷屡见不鲜。一旦出现相关纠纷，小产权房买卖合同将无法受到法律保护，对于购房者来说，购房款很可能会打水漂。

据知情者透露，作为“上村茗苑”联合开发商——深圳道澄子公司，在结束该工程项目投资开发不久，便开始着手筹划上村邻近村另一小产权房工程项目开发事宜，目前已进入工程项目审批阶段，预计明年上半年可进场施工。

“上村茗苑”小产权房开发与认购原始合同

屡禁难“铲”背后

作为全国小产权房问题最为突出的城市之一，广东省深圳市小产权房不仅规模大、小区多，看上去与商品房相差无几。有媒体报道称,深圳市住房和工程建设局早在2018年的一次摸底调查显示，深圳共有以行政村为单位的城中村241个，其中特区内城中村91个；城中村农民房或私人自建房超过35万栋，总建筑物面积高达1.2亿平方米，占全市住房总量的49%。城中村住房与商品房平分住房市场。在此背景下，深圳名目繁多的小产权房应运而生。

这也意味着，占据深圳住房半壁江山的小产权房，虽然多数是建在集体土树上，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，房子本身没有产权，不允许对内产品销售，没有法律保障，但该类房产交易始终未曾间断过，甚至一度陷入越禁越售、越压越火的怪圈。为此，被包装在“村委奶坛房、农民房、大棚房、集资房、回迁房”等名目下的小产权房，因交易环节简单且不受限购政策影响，往往成为监管的真空地带。

不过，深圳小产权房交易正在受到政策监管的持续加码。2021年5月8日，深圳市东莞市住建局发布《关于禁止代理产品销售“小产权房”的通知》。通知要求，严查房地产经纪过程中涉及“小产权房”的违法违规行为，一经查实，从严处罚。实际上，早在2010年，深圳就已发布相关规定，明确禁止房地产中介机构、从业人员为法律、法规、规章禁止交易的房地产提供代理、居间等经纪服务。

如果说小产权房禁售“通知”是对之前政策的强化跟进，那么接下来的查违“通知”则是对政策叠加后的再度升级。2021年8月12日，深圳市住房和工程建设局、深圳市规划和自然资源局联合发布《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑物交易查处的通知》（下列全称“查处通知”），意在遏制住宅历史遗留违法建筑物投机炒作同时，加大对小产权房交易打击力度。

两“通知”的相继下发，让火热的深圳小产权房产品销售市场迎来阵阵“寒气”。多家此前热衷于小产权房生意的中介门店被查封，部分村委停止转让。除了封堵投资客炒作资金，还有部分最近已成交的小产权房，因为村委停止转让，不得不“退房”，小产权房交易被按下暂停键。

但好景不长，经过短期“蛰伏”小产权房似有抬头之势。

“虚假繁荣”下的众生相

“当下，面对政策打压与控管，深圳小产权房正处在巨盾关键时刻，不过这只是暂时的，短期内小产权房交易仍难以彻底清除。”常一鹏认为，监管风口过去后，小产权房市场仍有继续火热可能。鉴于市场刚需和稳固的消费群体，小产权房不仅不会消失，而且还会跟着商品房的脚步升值。不然，深圳小产权房交易不会存续到今天。

那么，处于价格与销量双双飙升的深圳小产权房，缘何会受到各路资本的“疯狂”追捧？

“虽然无法与商品房市场相比，但小产权房有稳固的消费群体，且仍在扩大。”亦有业内人士认为，如同跷跷板的两端，商品房调控越严格，小产权房就越有吸引力。自去年以来，货币政策相对宽松，深圳市商品房价涨幅领跑全国，当地政府陆续发布一系列调控政策，抬高了商品房购房门槛，导致住宅市场成交量快速萎缩。相反，却利好小产权房市场，造就了一直以来处于边缘化的小产权房交易异常火爆。

该人士还表示，巨大存量小产权房是交易持续存在的支柱，此外，深圳商品住房在全市住房总量中占比较低，难以满足居民持续增长的购房需求。这将意味着，住房供应的结构性失衡，难以在短期内彻底解决。

在常一鹏看来，小产权房属性造就了其特有的市场优势。虽然没有产权会带来诸多弊端，但是，小产权房却能将这一“缺陷”粉饰成三大“卖点”。一是便宜。二是交易都在暗中进行，没有产权交割，所以处于监管盲区，不受限购政策影响。长期以来，使得买不起商品房，或没有户籍没资格买商品房的刚需客成为小产权房稳固的消费群体，并且仍有扩大迹象。三是拆迁补偿，有投资客买入多套后往往并不急于出手赚取差价，而是觊觎小产权未来价值，坐等老旧区改造，试图拿到拆迁补偿款。

入同时，房企热衷参与开发的加持，共同支撑起了深圳小产权房市场的“虚假繁荣”。

“值得庆幸的是，‘查处通知’的新鲜出炉，预示着深圳新一轮小产权房整治风暴启幕。”在常一鹏看来，深圳市此次对小产权房交易的监管升级，或将对封堵游资半路涌入和斩断炒作链条起到双管齐下作用，以期从源头建立防止小产权房炒作的长效机制。

（应受访者要求 文中常一鹏为化名）

编辑：温红妹

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标签：小产权房

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