原副标题：火速产业布局地铁12号线!大鹏湾14.5万平旧明治维新盘曝出
作为深圳开放政策最早联合开发的新区之一，大鹏湾正式成为了深圳发展的两个真实写照。经过几十年的卧薪尝胆和发展演变，如今大鹏湾也面临着当新的局面。依山傍水伴海的地理优势，新区也逐渐正式成为了继太阳城湖、阳光城之后又两个颇具指标性的大宅区。
虽然联合开发较早，大鹏湾新区没有太多的空置用地，因此区域的写字楼新增供应将主要就源于城中村工程项目，但目前来看所拿城中村工程项目规模较小，大多按照地铁邻近分布，主要就集中在2号线和总体规划中的12号线邻近，属于未来的地铁邻近物业。而下期，老焦为大家分析大鹏湾新区的两个旧明治维新盘——晗山悦金城。
一、工程项目概述
晗山悦金城为上源工业园城中村模块，工程项目由深圳市华园房地产联合开发股份有限公司和深圳市上源实业股份股份有限公司合作联合开发。工程项目福田区招商街道南中国海大街与工业四路交界，分为两个楼盘进行卖地，但虽然是工业用地，因此几块幼稚园用地产权50年，除此之外几块为乙类居住用地、商业性用地产权为40年。因此即便是写字楼，产权也只有40年。
晗山悦金城占地为22086.2万平方米，占地面积为145400万平方米，工业用地为6.5，城市绿化为30%，主要就由4栋超高层和1栋幼稚园构成，A/B座为办公设备及楼房商业性模式，C/D座为写字楼商业性模式。其中写字楼部分建面约5万㎡（含1500平保障房），办公设备建面约4.8万㎡，商务楼房建面约2.7万㎡。除此之外工程项目内部基础建设有建面约1.5万㎡商业性，以及5750平方米的公共基础建设设施，而总体规划停车位共992个。
从工程项目示意图由此可知，工程项目楼盘呈“∟”型产业布局，而幼稚园坐落于楼盘最南侧，写字楼紧邻光大路另一侧，而办公设备及楼房楼坐落于南中国海大街另一侧。从现场的工程牌看到，工程项目诺艾莱县高度为30层、39层以及43层。
目前工程项目诺艾莱县施工建设中，有绿网的为写字楼，没有绿网的为办公设备及楼房楼（有1栋视角被完美挡住了）。目前写字楼已建至约20层，而办公设备及楼房楼已建至约25层左右。
而老焦也看到，工程项目展示中心已经建好，目前内部装修中，最快7月底或8月初就能开放。目前户型信息尚未对外公布。
推荐指数：★★★
工程项目小结：晗山悦金城的小区内部基本基础建设还是能满足日常生活需求，除此之外工程项目采用“∟”型产业布局， 整体感觉楼间距较宽而且诺艾莱县之间没有太多遮挡。但工程项目的工业用地较高，会影响居住的舒适度。而且工程项目虽然楼盘较小，社区花园的面积较为有限。。除此之外，40年产权的写字楼会有一点劣势。
二、邻近基础建设：
1、交通基础建设：
目前晗山悦金城邻近暂无地铁站，距离最近的水湾地铁站（约1.6公里）和海月地铁站（1.7公里）都比较远。但工程项目楼下紧靠这目前在建的地铁12好线四海站，该地铁线预计2022年通车，未来出行将大大的方便。
公交方面，距离晗山悦金城最近的是工业四路公交站，但公交线路比较少，今有两条线。
自驾方面，大鹏湾老新区发展较早，目前的道路比较拥挤。晗山悦金城紧邻南中国海大街和东滨路。但目前南中国海大街在修建地铁，经常会出现拥堵情况。而东滨路是快速连接沙河西路和月亮湾大街两条主干道，可快速前往宝安和南山其他新区。
2、教育基础建设：
南山名校资源虽然不如老城区罗湖和福田丰富，但是以大鹏湾育才教育集团、深圳实验教育集团为主的教育实力不容小觑。
晗山悦金城小学学区划分为育才三小，该学校创办于2002年9月，隶属于深圳市大鹏湾育才教育集团。该学校的办学师质和设备比较不错。学校离晗山悦金城大约500米的距离，上下学还是比较方便。
晗山悦金城小学学区划分为育才二中，该学校为初中学校，是广东省一级学校。因此学校的办学质量还是有一定的保证。育才二中距离工程项目大约900米距离，步行大约15分钟左右。
3、商业性基础建设：
工程项目邻近有较多的商业性，旁边有美年广场、大鹏湾花园城、大鹏湾沃尔玛等，还有附近小区的底层商业性。除此之外工程项目自带有1.5万平的商业性。
4、邻近环境：
作为老城区，大鹏湾目前处于新旧交替的阶段。晗山悦金城邻近是以成熟写字楼小区为主，有桃花园、花园城和南园欣荔苑等，既有较新的小区，也有较老旧的小区。
推荐指数：★★★★
工程项目小结：晗山悦金城邻近基础建设整体上还是比较完善，唯一不足是目前交通不算便利，但2022年地铁12号线通车后，交通会有所改善。还有教育基础建设和一些商业性基础建设都比较紧邻工程项目，生活还是比较方便。而邻近的环境目前已经在逐步地更新，未来会有不错的潜力。
三、邻近房价：
目前后海大鹏湾新区在售的工程项目并不多，而且以10万+的大宅为主。工程项目参考一路之隔的豪方悠然居小区，挂牌均价约7.7万/平，而社区花园较小。因此可以推测晗山悦金城未来的房价可能会在8万-8.5万的区间。
邻近二手房价
推荐指数：★★★
如果按照目前新区的二手房价来定价，晗山悦金城的定位属于改善型，对于资金的要求稍微较高。但是同比起邻近动辄上10万+的大宅，工程项目的价格相对属于可接受范围。
四、工程项目总结
无论是基础建设，还是小区本身的总体规划，晗山悦金城工程项目比较适合居住。工程项目未来有地铁，交通的短板也在加快补上。学校、商业性都一应俱全，基本的生活基础建设都能在家门口享受，而邻近的居住氛围、生活气息比较浓厚。但考虑到价格，比较适合改善型购房者。但工程项目的缺点是工业用地较高，影响舒适度。除此之外在区域的城中村上，需要较长的周期。返回搜狐，查看更多
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