在深圳，不论是想买小产权换房或者想博旧改，原则上农地规划都一个绕不过辅助工具，即便下层特性决定舰岛。隐晦点说，居住用地就可以建写字楼，轻工业用地根本无法建轻工业或其基础建设。
红本的货品房就没啥好说的了，即便啥都早已明晰了，你只需看房子和市中心区合相左你意罢了。
但小产权则不一样，由于深圳晚期农地的粗放式管理工作和小产权房的残暴繁殖，引致小产权甚么类别的用地基本都有，所以想介绍某个正股的用地物理性质，只有通过查阅原则上农地规划。
甚么是原则上农地规划呢？
原则上农地规划是指在早已核准的全区由莱舍，空间规划的辅导下，对和分镇内各新区的农地利用物理性质、合作开发气压、公用基础建设公共设施、交通安全、城建公共设施、旧区等方面做出详尽控制的规定。单纯点的认知是两张未来地区的结构设计图及现况历史记录图（现况是原则上农地规划核准以后的现况，比如说旧区核心区）。
在说是不是查法图解所以后，我先交代一下农地物理性质类别和深圳“三环”的表述。
目前按原则上农地规划，深圳农地物理性质类别分成六大类，分别是：
1、居住用地，R类（居住用地还分成四小类，详尽请看附注，其他各种类别用地的细进行分类，可以另行查阅《深标》要求）
2、商业性用地，C类
3、公用管理工作与服务项目结构设计用地。GIC类
4、轻工业用地，M类
5、物流仓储用地，W类
6、交通公共设施用地，S类
7、公用公共设施用地，U类
8、绿地与广场用地，G类
9、其他用地，E类
深圳原则上农地规划“三环”分别是：
基本生态控制线（这个不用解释了吧？）
紫线：指文物保护单位、历史文化街区、优秀历史建筑等历史文化遗产需要保护和控制的地域界线。
黄线：是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确认的、必须控制的城市基础公共设施用地的控制界线
橙线：是为降低城市重大危险公共设施的风险水平，对重大危险公共设施周边地区的农地利用和建设活动进行引导或限制的安全防护范围的控制界线，是对现有危险品行业管理工作和技术水平的重要补充。
蓝线：是指城市规划确认的河、湖、库、渠、人工湿地、滞洪区等城市河流水系和水源工程的保护与控制的地域界线，以及因河道整治、河道绿化、河道生态景观建设等需要划定的规划保留区。
踩“三环”的，大概率都是坑，都不值得选择，不论是历史遗留农民房还是统建楼。未来被处置的风险巨大，至于能不能赔，赔甚么东西，具体还要看正股方面，这个暂时不在本次讨论中，下次说到与征收有关的话题时再说。
原则上农地规划的查询路径：
fdtz/index.html这个是文档版原则上农地规划的路径，文档版的原则上农地规划新手不太友好，主要是那个分区有点搞不清楚对应的正股在分区。
对于新手来说，可以用他们的电子版，电子版是带地图的，非常直观。但电子版仅可以查询到地块物理性质和基础消息，不过对于仅想找小产权换房的也基本够用了。如果想再深入一点的话，还是要看文档版的，即便文档版的有非常详尽的控制规定。
电子版的路径：详规“两张图” (pnr.sz.gov
虽说，单论正股用地为居住用地的为最优正股，但也有例外，比如说说统建楼，特别有村委背景的，用地情况也比较复杂，甚么物理性质的用地都有，真正是居住用地反而比较少。不过统建楼有特殊历史背景在内，也没有甚么好说的。
其他正股只要非居住用地的正股，还是得仔细的查询一下，比如说实际用地物理性质的详尽控规要求、农地来历，建成日期，建筑功能等等。
查原则上农地规划的意义除了清楚用地物理性质之外，更重要是的看正股有没有踩线，有没有占到规划道路等消息，其次介绍是新区未来大规划方向。
对于普通旧区来说，用地物理性质和占路等情况要求不会那么严格，农地整备或者房屋征收则要求比较严格。
对于想博拆迁或者长换房的农民房来说，如无法确认是否属于更新范围的，且用地物理性质非居住或占线的情况还是慎选为妙，因为你不知道你等来的到底是更新还是征收，或者土整！
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