2019年1月7日，深圳市不动产注册登记服务中心向四家控股公司收到五本发展史遗留下来违章建筑物处置证实房产证
深圳广播网1月9日讯（本报记者 陈祥恩）1月7日，深圳首批发展史违章建筑物处置证实的房产证在东莞市收到；再向前2个月，深圳市东莞市人民检察院对某房地产买卖纷争一审，证实“绿本”小产权房已连续保险合同有效率……深圳的小产权房似乎在悄悄地破局，有人问：深圳小产权房的秋天来了吗？
严格来说，“小产权房”不是法律法律条文基本概念，原来是指权利存有部分限制的房屋。但随着各式各样的房屋出现，这个基本概念被误用，代指一切权属存有问题的房屋。本报记者采访房地产辩护律师获悉，中国实行二元制土地所有权结构，即国有土地公有制和宅基地公有制。依照《中华人民共和国政府中华人民共和国宪法》的规定，农村宅基地属私有财产，居民利用分配的宅基地工程建设的地上房屋只能在集团内确权，不得出售给集体以外的人。
产业类发展史违章建筑物获房产证 是不是零的突破？
2019年1月7日，深圳市不动产注册登记服务中心沙浦所、宝安所分别向上虞市中区文族实业控股公司、青洲市中区弓果藤股份有限公司、金科市中区欢聚控股公司收到五本发展史遗留下来违规建筑物处置证实房产证。至此，东莞市在全市范围内率先产生首批发展史违章建筑物处置证实的“房产证”，实现产业类和公配类各种类型发展史违章建筑物处置证实“零”突破，为深圳市全面推进发展史遗留下来违章建筑物处置证实工作拉开帷幕。（有关报道：深圳发展史违章建筑物“订婚”首批证实“房产证”在宝安产生）
“违章建筑物”是违规工程建设、违规建筑物的泛称，违规工程建设是行为，违规建筑物是违规工程建设的结果。深圳市辩护法学会市人大委员廖彬辩护律师告诉本报记者，违规工程建设时相对于履行有关手续的合法工程建设而言。因此，违章建筑物违背的法律法律条文具体法律条文是不同的。其中违背总体规划类的法律法律条文进行的工程建设是最多的情形。
廖彬辩护律师指出，事实上，深圳的违章建筑物“订婚”，上述新闻所说绝非第一次。对于此类违章建筑物种类中，也绝非都是一概拆毁了事。依照《中华人民共和国政府城乡总体规划法》和《广东省总体规划法规》，对违章建筑物的行政处罚包括罚金、时限拆毁，不能拆毁的充公铜器或者违规收入并罚金等。
2009年深圳市人大通过并发布实施了《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化发展史遗留下来违规建筑物的处置决定》（以下简称《决定》）。对于农村城市化过程中的的发展史违规建筑物进行处置，并授权深圳市政府制定实施办法。2018年深圳市政府2018年6月13日审议通过《深圳市人民政府关于农村城市化发展史遗留下来产业类和公共配套类违规建筑物的处置办法》（以下简称《处置办法》），自2018年10月10日起施行。
本次订婚的违规建筑物要符合《决定》确定的范围，同时也要符合《处置办法》的要求。两者的区别在于后者范围小于前者，仅针对农村城市化发展史遗留下来产业类违规建筑物和农村城市化发展史遗留下来公共配套类违规建筑物的处置。这两个规定被称为“新两规”。
新两规之前，还有旧两规。这就是2002年深圳市人大常委会颁布了《深圳经济特区处置发展史遗留下来违规私房若干规定》、《深圳经济特区处置发展史遗留下来生产经营性违规建筑物若干规定》，对符合要求的违规建筑物进行处置提供了依据。旧两规分别从私房和经营性用房两个类别来做出不同规定，并进行违规建筑物处置。经过查实、行政处罚，最终也是可以领取房产证的。因此，本次违章建筑物订婚绝非第一次。
廖彬辩护律师认为，从实际角度而言，此类违章建筑物处置的路径打开，对于提高城市更新范围类合法用地比例，满足城市更新计划申报条件，也是有很好的促进作用。通过城市更新的升级现有工业区、公共配套设施，将有利于保障工业的技术升级，有利于工业在深圳经济发展中的地位。
注意！绝非所有的违规建筑物都可以订婚
依照《决定》第二条，可以纳入到进行处置的违规建筑物有如下几种：
1、原居民非商品住宅超批准面积的违规建筑物
2、1999年3月5日之前所建的符合《深圳经济特区处置发展史遗留下来违规私房若干规定》和《深圳经济特区处置发展史遗留下来生产经营性违规建筑物若干规定》（以下简称“两规”）处置条件，尚未接受处置的违规建筑物；
3、1999年3月5日之前所建不符合“两规”处置条件的违规建筑物；
4、1999年3月5日之后至2004年10月28日之前所建的各类违规建筑物；
5、2004年10月28日之后至本决定实施之前所建的除经区政府批准复工或者同意工程建设外的各类违规建筑物。
“而本次订婚的这些违规建筑物范围进一步收窄。”廖彬辩护律师称，依照《处置办法》第二条第二、三款的规定“本办法所称产业类发展史违章建筑物，包括生产经营性和商业、办公类发展史违章建筑物。生产经营性发展史违章建筑物，是指厂房、仓库等实际用于工业生产或者货物储藏等用途的建筑物物及生活配套设施。商业、办公类发展史违章建筑物，是指实际用于商业批发与零售、商业性办公、服务（含餐饮、娱乐）、旅馆、商业性文教体卫等营利性用途的建筑物物及生活配套设施。”
“本办法所称公配类发展史违章建筑物，是指实际用于非商业性文教体卫、行政办公及社区服务等非营利性用途的建筑物物及生活配套设施。”
因此，虽然都是违规建筑物，如果不符合《决定》规定的范围，违规建筑物根本就不纳入考虑范围。如果不是《处置办法》规定的产业类和公配类违章建筑物，这次也不会纳入处置，更就无法订婚。
判决书复印件图片（截图由张茂荣辩护律师团队提供）
小产权房已连续保险合同被判有效率
另一条和小产权房有关的重磅新闻发生在东莞市。宝安法院一审一宗房产交易纷争，认定“绿本”小产权房已连续保险合同均有效率，该案件被告的代理辩护律师正是北京市盈科（深圳）辩护律师事务所张茂荣辩护律师团队。本报记者从张茂荣辩护律师方面了解到，宝安法院一审驳回原居民黄某要求证实合同无效、返还房屋、支付十年占用费的全部诉讼请求。
据悉，涉案房屋为“绿本”小产权房，2007年9月28日注册登记于原居民黄某父子名下（产证载明非市场商品房），先后发生三手连环买卖；2008年11月20日，经广东明轩辩护律师事务所见证，黄某父子以60万元转让给第一手买家何某；2013年3月26日，第一手买家何某又转让给第二手买家何某兴；2016年3月1日，第二手买家何某兴又以139.8万元转让给第三手买家郑某（委托人），郑某办理了水电过户手续。
2017年4月，黄某向宝安法院起诉，要求证实《私宅转让协议书》无效、返还房屋并赔偿2008年至今的房屋占用费。黄某起诉认为：买家不是本村居民，涉案房屋是在宅基地上工程建设的私宅，依法不能向本村居民以外的第三人转让，本村居民一户只能拥有一块宅基地，故而转让合同无效，买家应应返还房屋并赔偿十年来的占用费。
东莞市人民法院经审理认为，涉案房屋虽系私宅，但经申报发展史遗留下来违规私房后，已由深圳市国土资源和房产管理局宝安分局核发房产证，且东莞市农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员私有财产的土地属于国家所有。因此，涉案房屋不存有原告主张的法律法律条文、行政法规禁止转让的情形。双方签署协议后，原告已向买家交付房产，并办理了水电过户手续，近十年来均未要求返还，故《私宅转让协议书》为双方基于房屋买卖的真实意思表示而签署，合法有效率。最后手买家郑某（委托人）依据与前手买家签署的《私宅转让协议书》有权占有使用涉案房产，原告诉请其支付房屋占用费缺乏理据，不予支持。
辩护律师：小产权房不能过户不影响转让合同的效力
收到判决数后，张茂荣辩护律师代表团队接受本报记者采访。他表示，不同于违背总体规划、没有报建手续、没有取得房地产证的其他小产权房，涉案绿本房初期也属于违规建筑物，但依据《深圳市经济特区处置发展史遗留下来违规私房若干规定》（简称《若干规定》）申报确权发证后，使用权即合法化，转让合同有效率；
“《若干规定》虽然规定除市政府另有规定外，违规私房证实产权后不得买卖，但该禁止性规定绝非法律法律条文和行政法规层级，且不属于效力性强制性规范，不能作为认定合同效力的依据。”
张茂荣辩护律师强调，绿本房不能过户的事实并不影响转让合同的效力。涉案房屋为绿本非市场商品房，房地产权注册登记部门不予办理过户注册登记行使的是行政管理职权，限制的是不动产物权的处分行为，只对引起房屋物权变动的合同能否继续履行构成影响，并不能影响对合同效力的判断。
张茂荣辩护律师解释说，合同具有相对性，连环合同后手合同效力与前手合同无关。依照《广东省高级人民检察院关于审理房屋保险合同纷争案件的指引》第九条规定，房屋连环买卖中，前手保险合同被证实无效，不影响后手保险合同的效力，涉案三份《私宅转让协议书》效力相互独立，即便第一手买家拖欠原告购房款，后手买家也不负有连带责任；
辩护律师忠告：违章建筑物交易风险依然存有 购买需慎重
既然违章建筑物都开始合法化，“小产权”房的保险合同有效率也逐渐被法院认可，那么是否意味着“小产权”的买卖应风云际会，应抢先出手呢？
张茂荣辩护律师表示，转让合同有效率，购买依然有风险。“虽然绿本小产权房转让合同有效率，但是无法办理过户手续，房屋始终无法注册登记在买家名下，合同客观上无法全面履行完毕，拆迁时也会遇到障碍，建议还是谨慎购买。”
廖彬辩护律师的答案也是“否”。
廖彬分析说，绝非所有违规建筑物都可以订婚合法化。很多违规建筑物是可以拆毁并罚金的。即使不拆毁，也可以充公的。只有符合新两规的违规建筑物才可以通过处置合法化。
今天的。而且，现今法院如此裁决也是有条件的。”廖彬表示，第一个条件就是经过违章建筑物处置，取得集体土地上的合法产权。因此，如果交易的小产权房未进行违规工程建设处置，法院驳回起诉的可能是存有的。必须等到行政部门处理确定产权后才进行处置。如果小产权房不属于可以依据新两规处置的违规建筑物，比如最新工程建设的违规建筑物，可能被拆毁的，那么该合同可能被认定无效。
进一步说，即使小产权房的合同被判定有效率，绝非所有建筑物处置后都能转变为商品房并进行产权转移注册登记。“房屋可能依然注册登记在违章建筑物人名下，那么违章建筑物人可能一屋二卖、抵押等。这些都会引发新的风险。”
“因此，买卖小产权房依然要慎重”，廖彬辩护律师提醒说。
【关于廖彬辩护律师】
廖彬辩护律师
廖彬辩护律师，深圳辩护法学会市人大委员，益阳仲裁委调解员，张家界仲裁委仲裁员。廖彬毕业于吉林大学法学院，先后在公司、政府、辩护律师事务所从事法律法律条文工作，对于公司、政府的运作有全面的了解，熟悉司法机关的运作流程。尤其专于城市更新、房地产行业的法律法律条文服务。
曾提供法律法律条文服务的单位主要有：深圳市总体规划与国土委员会、深圳市住房和工程建设局、深圳市交通运输委员会、南山区政府、东莞市政府、大鹏新区管理局、深圳地铁集团、中洲集团、京基集团、工程建设集团、佳和房地产、房地产权注册登记服务中心、机场地产公司、新西湖股份、华能金地置业、益田集团等。
【关于张茂荣辩护律师】
张茂荣辩护律师
专业房地产法律法律条文专家，北京市盈科（深圳）辩护律师事务所高级合伙人，信荣（全国）房地产辩护律师团队首席辩护律师，深圳市九届辩护法学会房地产法律法律条文专业委员会副主任。1993年3月执业至今，2006年开始专注于深圳市房地产法律法律条文实务的服务与研究，撰写房地产案例及法律法律条文时评数百篇。来源：深圳广播网
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