普莱邦告诫：一生难于，挣钱难于，买房不容这段话！！
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在住宅限牌的大背景下，不限牌的商务人士公寓楼存在非常大市场内部空间。商务人士公寓楼的顾客中股权投资客占较为大，小占地面积低单价的公寓楼产品即使准入门槛低资金面良好，更容易获得股权投资客的追捧。
商务人士公寓楼单价比住宅低，所以比租住宅效率高，像互联网、金融、信息技术子公司，对小占地面积的办公设备市场需求非常大，即使此类子公司不需要生产类内部空间，此类对商务人士公寓楼的市场需求非常大。
另外，在深圳，对许多非户口人口数没有购房资格证书的人而言，买商务人士公寓楼是一个极好的优先选择。还有许多来深圳短期股权投资的许多群体，租约长的可能会租商务人士公寓楼，即使商务人士公寓楼许多在商务人士中心区。
如今数处货品住宅限牌陶尔岛，公寓楼便开始以不陶尔岛不限牌为卖点来占领市场，所以由于公寓楼占地面积较小，单价低，又较为风尚，也受到许多青年人的钟爱。
对一般老板娘姓而言，购房是一大笔不小的支出，但是当Jaunpur资金不是特别充足的时候，许多人宁可银行贷款因此缩短年数，或是找亲友偷来买回小区住宅也不愿意去买回公寓楼，这又是为什么？
近期，普莱邦一个粉丝，也有这样一个困惑，买得起货品房，那我买套公寓楼换房可取吗？
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·学员情况
丁海波老家是湖南的，来深圳也有好几年了，但是现在即使许多个人原因还没入户深圳，但是他也不想一直租房，自己积蓄也不多，现在深圳又是限牌又是陶尔岛的，房价也贵，实在难顶。所以想问问普莱邦，买公寓楼的话行不行？
其实这问题也很简单，普莱邦回他：
为什么买公寓楼？自主还是股权投资
a.自主买的是喜欢，喜好就根本没有什么坑不坑可言。
b.股权投资看中两点：资金成本（WACC），第二个看回报率（ROIE）；纯股权投资角度上，是可以不用去关注房子这个产品本身，户型朝向装修公摊占地面积容积率等等这些产品思维层面的束缚。
股权投资品的好坏不只是光靠地段决定。同样涨幅50%，是5万涨到7.5万容易，还是10万涨到15万容易，即便塘厦松山湖这些地方依然有回报率大的项目，如果不需要考虑自主，纯股权投资看回报，看入手价是否便宜，再看板块。小白们形而上学的公寓楼一刀论是典型的死记硬背、囫囵吞枣。
公寓楼有三个核心卖点：
公寓楼单价低许多公寓楼的占地面积都是小户型面积，大概在30-60平方，价格相对同区域的住宅也是少了一半左右，所以公寓楼的单价相对而言，是较为低的。
公寓楼用途广公寓楼可以用来住宅也可以用来办公设备，也可以用来注册子公司。买了公寓楼后，可以租给住户，租给子公司办公，租赁业务范围相对广。公寓楼也是不动产，可以用来抵押银行贷款。
公寓楼不限牌不陶尔岛目前城市出台了许多对住宅的限牌政策，但是对公寓楼、商铺等并没有太多的限制。
买公寓楼前，一定要先考虑这几个问题：
地段一定要好买公寓楼一定要买在核心地段或是未来有明晰规划的地段：比如在地铁边上，附近有大型商圈，有足够多的客流量，交通便利适合出行。
股权投资回报比正常而言，公寓楼的股权投资回报比大概是5.5%左右，比一般的理财产品要高一点。如果自己本身已经有了一套住宅了，想要买多一套住宅又不够钱的话，可以考虑股权投资一套公寓楼。
刚需购房如果你买房是给未来做规划，需要有相应教育配套的话，不建议入手公寓楼。因此公寓楼的首付是5成左右，虽然房贷压力是变小了，但是它的首付跟二手住宅的首付是差不多的。
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·公寓楼和住宅的区别
1、概念上大不同
住宅：专供居住的房屋，包括别墅、公寓楼、职工家属宿舍和集体宿舍。一般是以家庭为单位居住，多为两房和三房，户内设计了客厅、卧室、卫生间、厨房、阳台等功能，住宅在一个小区中不止一两幢，而是多幢。
公寓楼：生活设施齐备，但是占地面积较小，但只占建筑一部分的居住形态，分为住宅公寓楼和服务式公寓楼。服务式公寓楼主要以酒店式公寓楼、创业公寓楼、青年公寓楼、白领公寓楼、青年SOHO等多种业态存在。
2、产权问题
住宅的产权年数为70年。而许多人认为公寓楼的产权年数为40年，其实，公寓楼的产权年数根据类别分为了不同期限。商务人士型公寓楼根据用地性质产权为40年到50年，而酒店式公寓楼的产权只有40年，居住型公寓楼的产权年数和住宅一样为70年。
3、装修区别
住宅虽然分为毛坯和精装修两种，但是毛坯房占为多数，满足消费者自己打造出温馨却不一样的家居环境；而公寓楼多为精装房，可以直接拎包入住，装修风格一样，但是省去了自己装修的时间和辛劳。两者都有利有弊。
4、费用不同
公寓楼和住宅的费用不同，有的公寓楼是商业用途，这些公寓楼的水电费用属于商业用水电费用，要比纯住宅昂贵。但有的公寓楼还是民用水电费用，这要看开发商的楼盘是如何立项，所以还需要看当地的政策法规或是通知，根据城市地域不同相关政策也可能略有不同。
5、物业管理的不同
经营性公寓楼的规划用地性质为公共设施用地，按公建标准控制建筑外部不得设置阳台，规划间距按公建标准执行，物业管理用房等相应配套服务设施按照相关规定在公寓楼内部安排。
二、哪些人适合优先选择公寓楼？
1、年轻过渡期偏爱公寓楼
许多青年人偏好公寓楼产品，在青年人眼中公寓楼算是一种“潮流”。他们大多年龄00后90后，在20岁左右。工作后，有一定的经济基础，不想和爸爸妈妈住在一起想拥有自己的生活内部空间，那么他们会乐于先优先选择公寓楼类产品作为栖身之地。
等收入稳定或是未来结婚后，再换成住宅两室、三室户型。此类购房者由于工作繁忙，在家居住时间较少，对所消耗的费用和烹饪所用天然气等方面要求不高。买公寓楼不失为是过渡时期的一种优先选择。
2、孩子陪读期优先选择公寓楼
在二胎开放的今天，家里往往有正在念书的“老大”和嗷嗷待哺的“老二”。孩子的读书问题可谓一个家庭的重心，那当“老大”到了重要的冲刺阶段，家里嘈杂的环境就有了许多不好的影响了，所以许多家长不约而同的优先选择了“陪读”这样一种方式，在家附近买一套小公寓楼，就近照料孩子的饮食起居，辅助孩子的学业。
3、其他
当然，还有些购房者是属于纯粹的资产保值升值、颇具文艺气质的单身贵族，其中也有不乏有独爱公寓楼的甜蜜夫妇。
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·公寓楼到底能买吗？靠不靠谱？
1、公寓楼的确没有学位，产权比住宅短，从产品属性上而言，住宅的价值大于公寓楼；所以据你提到的，恒大左岸公寓楼售价都达到1.4万了，住宅产品也才1.6-1.7万，哪怕在价格上，公寓楼的优势也不大，所以如果你有资格证书买住宅的话为什么要买公寓楼呢？
2、 如果从换房角度来看，公寓楼的水电一般比住宅水电贵，长期生活成本大；另外，公寓楼可商可住，居住环境有不稳定性。
3、 如果从股权投资的角度来看，如果你是想收租作为回报的，你可以算一算要收多久的租金才能回本。一般而言，股权投资房产，主要从房价涨然后将房产转手获益，公寓楼的价格当然也会涨，但涨得可能没有住宅这么多；所以公寓楼转手，税费高昂（与住宅相比），简单而言就是涨又涨得少，交易成本又高，聪明人自然知道自己要怎样优先选择。
4、 当然，如果你没有住宅的购房资格证书了，买公寓楼应该还是比把钱放在银行强。
如果购房者是买房换房的，建议大家优先考虑一般住宅，对资金缺乏或是是被限牌的购房者，可以考虑买回公寓楼房。虽然公寓楼房很适合用来过渡，但是涨幅是比不上一般住宅的，公寓楼的价值主要在于收租，而不是房价增值。当然，如果是一线城市，由于人口数众多不断涌入，许多人买得起房，买套公寓楼作为过渡，后续换房还是可以的。
不管买回什么样的房产，都是有优点也有缺点的，购房者在买房时应该对比该房产的优缺点来做优先选择，不要盲目的只看到该房屋的优点，而不去了解它的缺点，还应该根据自身情况来优先选择合适的房屋。
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