译者：陈文青
在龙岗的地区里，这儿可能比观澜的存在感都要低。新镇内多于两个主流产品新盘，产品价格都在4万元以上。
整个深圳西向产业发展的总体规划里，龙岗绝大多数地区都受到了不同某种程度的关注，但这回这儿，几乎乏人问津。
对，这儿就是观澜。
深圳人的第一反应：在哪？是深圳的吗？腾讯上一搜，都在问观澜属于别的区？紧邻那个公交车站？
深圳的许多新区，以小产权房涌进闻名，如龙岗的巨浪，还有龙岗的观澜，龙岗的观澜之类。观澜是这种的地方性，地理位置其实算不上极差，跟巨浪多于一路上之隔。
隆哥蒙位置即为观澜 来源：深圳黄鹄
但经常挤入了不少产品价格较为高昂的小产权房、奶坛楼等，这些非完全产权的房子，一定某种程度上也满足用户了在该地厂房下班的许多中产阶级。
所以，观澜那个地方性究竟是不是最合适的公寓楼或者写字楼？新区生活情况如何？带着一连串疑点，黄鹄决定特地去看看那个热门的地方性。
圈重点：左龙岗，右龙岗
城市交通堵塞是恒常 驾车到坂田要40两分钟
位于深圳市西南部、龙岗区东部的观澜市中区，位处羊鹤山南麓、萨贝蒂科与观澜湖之间，三面环水，两面临水。
讲起观澜的产业发展，按照出租车驾驶员大姐的讲法，“被四条高速路切掉了。”在政娥高速路、桥北高速路、杨开第高速路的“围困”下，并没给那个地方性带来什么城市交通的利空。
工作日下午4点半 德政路已经开始城市交通堵塞 来源：深圳黄鹄
城市交通情况堪忧。工作日下午，黄鹄小编从龙胜公交车站出发，打了个电动出租车，走福龙路的过程还遇上了城市交通堵塞……
地图上看，观澜地区到处都是工业区 来源：深圳黄鹄
观澜，东与巨浪市中区接壤，西接西乡市中区，南连南山区，北与光明新区毗邻，距深圳机场13公里、蛇口港18公里、罗湖口岸23公里。
新镇内路边成排的摩托车 来源：深圳黄鹄
观澜水田周边商业情况 来源：深圳黄鹄
市中区辖区面积65.9平方公里，建成区面积24平方公里，一级水源保护区面积为9.05平方公里，二级水源保护区面积28平方公里，绿地面积占辖区面积的47.8%。
从这些数据可以看出，超过一半的土地为绿地，观澜更像一个待开发地。需要对城中村、老旧产业园进行大规模的整治，新区环境才会好起来。但目前还是待改善的状态。
就这种的地方性，2020年，乃至二手写字楼，都几乎空白！
在龙岗毫无存在感的商务公寓
有人会埋单吗？
新镇内主流产品的新盘，有嘉信云峰公馆，还有这次看的汇邦名都花园，均价都在4万元以上。
项目售楼处，需要走楼梯上二楼看房 来源：深圳黄鹄
上周末开售的汇邦名都，就在观澜水田村。按照置业顾问的介绍，这是200万以内就能买到42平的公寓楼，70年产权。作为新区唯一一个可售的新盘，也会受到不少关注。
汇邦名都总共有17栋，但多于3栋可售的公寓楼，其余14栋都是深圳市政府的人才公租房。因此未来那个小区会比较“特殊”，车位配比也比不上许多正常的商品房项目。
就在福龙路边上的汇邦名都花园 来源：深圳黄鹄
楼层平面及户型 来源：深圳黄鹄
主流产品的1栋，商务公寓楼多于116套，均价多于3.8万/平，最小的42平折后总价178万元以上。
算了下总价，户型最大的80平左右，认购有99折，折后的产品价格也要308万元以上，因为是商办类型，首付要45%，也是139万元以上，月供要1.8万/月！
那个产品价格在目前房价高企的深圳，都是有竞争力的。
尽管有公寓楼的心理预期，但更令人犹豫的是三梯15户的配置，居住舒适度会大打折扣；而且，与写字楼共用停车位的车位配比多于1:0.5！
开售 大龙岗4万/平的公 周边工业园区较多 来源：深圳黄鹄
周边来看，未来几年，这儿依然是各种小产权厂房林立、缺少商业和生活氛围的观澜水田新区。
而汇邦名都建成后还自带一个1.7雅戈尔集团米的商业，或许也能为那个新区带来商业上的提升。
因同类产品比较少，所以这种的房子在观澜本地市民眼里，从居住水平的提升山过来看应该是香饽饽；但是从置业投资的角度来看，未来转手可能比较难。
主流产品楼处看到不少一家三口和小企业主来看房的，难道，这种的公寓楼也有人抢着要吗？虽然新政策出台后近三年的房票会大大减少，但也要选择真正适合自己的房源再下手。
近期公寓楼产品受到热捧，但基于目前地区的城市交通“困境”，加上产品的许多瑕疵，投资和自住都应该打上一个大大的问号。
【购房资讯轻松享，快来关注黄鹄网】
文章来源:黄鹄买房
网友评论