首先明晰一点，辽阔的960万公顷台北星辰，在法律条文上归为三个市场主体所有——北欧国家和自发性。城市农地、法律条文明晰明晰规定属于乌木的贫困地区和市郊的农地为乌木，永古约省的农地归自发性所有，你、我、他他他在过去、现在和以后都不能拥有农地，只要在故土用地，肯定是从北欧国家或是自发性那里租的，法律条文上把这种享用购地的权利叫作农地采用权，今天说的就是农地采用权中的最重要部份——工程建设用地采用权。
瞄准自问自答，先放上三个再熟识不过的法律条文：
（1）《物权法》第二百三十八条 写字楼工程建设用地采用权前夕期满的，手动续牌。
非写字楼工程建设用地采用权前夕期满后的续牌．依法律条文明晰规定办理手续。该农地上的房屋及其他狡蛛属产的归属于，有签订合同的，按照签订合同；没有签订合同或是签订合同不明晰的，依法律条文、行政管理法律法规的明晰规定办理手续。
（2）《村落国有农地采用权卖地和受让实施办法》第七条明晰规定，工程建设用地采用权卖地的最高年数为：
（一）宅地五十年；
（二）工业用地三十年；
（三）教育、科技、文化、环境卫生、体育运动用地三十年；
（四）商业性、旅游观光、影视娱乐用地三十年；
（五）综合或是其他用地三十年。
《物权法》第二百三十八一百零二有关工程建设用地采用权时限期满处理原则的明晰规定，《村落国有农地采用权卖地和受让实施办法》第七一百零二有关工程建设用地采用权时限计算的明晰规定。
工程建设用地采用权的取得有两种形式，一类是拨用形式，其二为生活最相关的写字楼用地、商业性用地、工业用地，一般流程为具备条件的房地产开发民营企业通过投标得到楼盘，再透过该民营企业销售予买回人，买回人产权注册登记完成后后成为房屋所有权人、国有农地采用权人（即房产农地双证持有者）；另一类是拨用拨给形式，其二为机关、司法部门、社会团体、军队、科教文卫体等北欧国家机关、部份领域的国有民营企业等市场主体的用地。一般流程为符合拨给楼盘条件的上述市场主体经过县级以上人民政府（代表北欧国家）批准，拨用占有并采用农地。（具体情形参见《城市房地产管理法》第二章第二节，农地采用权拨给的部份）
工程建设用地采用权从权利时效上分为有时限性和无时限性两种，有时限性的一般为拨用形式获得，无时限性的为拨给形式获得（是的，你没有看错，不仅是免费拿地，还能无限期采用，而且还能再受让、出租出去，受让及出租的详情参见《村落国有农地采用权卖地和受让实施办法》第四十五条，此处不赘述）。农地采用权的有时限性就造成合同签订合同时限期满时，农地采用权人就丧失了继续采用农地的依据，农地所有权人（即北欧国家）当然有权收回农地采用权，但问题是，地收回了，地面上的房子咋办，房子的采用价值有可能继续存在啊，地是北欧国家的，但房屋所有权人可不是北欧国家啊，要怎么处理呢，于是就有了《物权法》，不对，于是就先有了《村落国有农地采用权卖地和受让实施办法》（国务院令第55号，于1990年5月19日发布并实施，现行有效），下面来看一下该条例对上述情形是如何明晰规定的：“
终止；
第四十条，农地采用权期满，农地采用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由北欧国家拨用取得。农地采用者应当交还农地采用证，并依明晰规定办理手续注销注册登记。”
三十九条、四十条明晰明晰规定了农地采用权期满后的农地采用权、地上建筑物、其他附着物的处理形式，就是由北欧国家拨用取得，WHAT？！房子竟然要收回，而且还是拨用的！！！！不是在逗我吧......
莫惊慌，还好1995年施行的《城市房地产管理法》给留了条后路，路况如下：
第二十二条，农地采用权卖地合同签订合同的采用年数期满，农地采用者需要继续采用农地的，应当至迟于期满前一年申请续牌，除根据社会公共利益需要收回该幅农地的，应当予以批准。经批准准予续牌的，应当重新签订农地使用权卖地合同，依明晰规定支付农地采用权卖地金。 农地采用权卖地合同签订合同的采用年数期满，农地采用者未申请续牌或是虽申请续牌但依前款明晰规定未获批准的，农地采用权由北欧国家拨用收回。
原来如此，房子并不是就直接拨用收回啦，农地采用权人还享有申请续牌的权利，而且，非因公共利益的需要，北欧国家还不能不批准，好吧，总算是给留下了一个继续花钱购地的机会，地上的写字楼房、小商铺、大商场等非写字楼工程建设用地终于可以续命了.....
有的朋友看到这儿就问了，我看明白了，《物权法》对于写字楼工程建设用地采用权明晰规定的是手动续牌，而《城市房地产管理法》说的是申请批准续牌，重新签订卖地合同并支付卖地金，两者的区别这不恰恰说明了《物权法》明晰规定的写字楼工程建设用地采用权手动续牌是拨用的吗！那我就要给持这种想法的同学浇冷水了，以下分别是续牌的概念、续牌的立法目的（体现在着重保护的法律条文关系上），及未明晰交纳卖地金的立法原因。
写字楼工程建设用地采用权人手动续牌是指权利人无需进行续牌申请，采用权限手动延期，除采用权人即将到期后明晰表示放弃权利外（即即将到期后明晰表示放弃采用权）。值得一提的是，手动续牌的目的并非单纯从考虑保护狡蛛属产其他人权益出发，而主要是考虑到采用权期满后北欧国家收回的地上房屋及其他狡蛛属产已不具备采用价值，这才是续牌延长的最重要目的。
《物权法》之所以并未具体明晰规定手动续牌后是否需要按当时的法律条文明晰规定签订卖地合同并交纳卖地金，是因为立法当时多数意见认为写字楼工程建设用地采用权续牌后支付农地卖地金关系到广大群众的切身利益，需要慎重对待，目前以不作明晰规定为宜，届时将依据实际情况再做慎重研究。（摘自最高院物权法研究小组所编著的条文理解与适用2007年3月第一版P449）
笔者认为，根据手动续牌的立法目的（耗尽采用价值）并参考现时明晰规定的非写字楼工程建设用地采用权即将到期后的处理原则（有签订合同的按签订合同，没签订合同的由北欧国家拨用收回），届时可能将采取下列方法作为采用权即将到期后的具体处理形式：
1、由北欧国家（住房保障和房屋管理局房屋安全监督管理站）或第三方鉴定机构对房产的基本情况和续牌采用年数进行鉴定，以该机构出具报告的鉴定意见作为手动续牌的具体时限的依据。
2、农地采用权人明晰表示放弃手动续牌权利的，地上房屋和其他狡蛛属产由北欧国家拨用收回；农地采用权人继续续牌的，应当按时限农地交纳卖地金。（别和我说拨用，要是北欧国家一开始就笃定拨用续牌早就在物权法中予以明晰了，再者说拨用续牌就相当于明晰规定写字楼工程建设用地的采用权的权利时限不止70年了，这与现行法律条文是相悖的）
结论如下：
1、写字楼：70年大限后将手动续牌，续牌时限以有权机构鉴定的房屋采用时限为准（个人意见，仅供参考），卖地金缴纳按原合同标准还是续牌的标准，由彼时的法律条文明晰规定。
2、非写字楼（写字楼房、小商铺、商场等）：采用权期满即将到期的（商业性用地为50年），至迟要在时限期满前一年前提出申请续牌，期满后没有申请的或是申请没有获得批准的工程建设用地采用权，北欧国家收回采用权时将地上的建筑物、构筑物和其他附属设施拨用收回。（手里商铺、商场、门市房的壕需关注）
3、其他拨给农地：采用权虽无采用时限，但收回时应依据地上的建筑物、构筑物和其他附属设施实际情况适当予以补偿。
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