二手货房转让小常识
(一)：签定合约时须看到的东西：
1：房屋产权证和农地使用权证正本。 (房地产管理工作职能部门查阅此产权的真实 性。) (房地产交易市场报检房屋的权属注册登记情况。)
2：产权证其他人或其共有人(直系亲属)身分证、户籍、婚姻关系断定原件。
3：卖方身分证及户籍薄。
4：如卖方非产权证权属人，则产权证权属人需开具口头文件格式的授权书。
5：原房产税乔尔纳断定。
6：原购房单据(原件)、原购房合约、由房屋农地勘测职能部门提供的房屋勘丈 表、房屋示意图和房屋违章建筑。
7：水、电、煤付清账单。(不久前)
8：交房日上月的有线费单据凭据，和有线凭据。
(二)：《房屋保险合约》上需标明事宜：
1：保险合约已签定，卖方预付款也已缴付物业公司后，办理手续产权转让的过程中 出现任何人非卖方职责问题以致产权难以成功转让时，物业公司需超额返还卖方 定金及定金，并赔偿。(款尤尚要领到房产证和房产证。)
2：卖方要确保产权证的准确性，若产权证不被房地产管理工作职能部门普遍认可(真实 性)，卖方超额返还房价总值56万。
3：房屋边线、物理性质、占地面积、结构、新格局需与产权证完全一致，如有不同，卖方必 须补偿金佣金。
4：房内公共设施陈列室确切(包括木门、天花板等)和确保没有瑕疵。如有瑕疵，由 卖方补偿金。
5：有无抵押、共有人是否同意出售;
6：产权人口头授权书附进保险合约。
7：付款方式流程做出明确、具体的约定。并标明，如因非个人原因而引起的 任何人付款上的拖延，卖方可免除职责。
8：写明交房时间、条件、办理手续相关手续的过程及费用;及应由哪方于交房前 付清包括水、电、煤、物管费、维修基金等相关费用。
9：房价是否包含了燃气公共设施费?房价是否包含了维修基金余额?
10：卖主需在交房日前将其户口迁出。
11：如果买卖双方发生纠纷，中介公司有无能力负责赔偿损失。
12：违约职责：明确出现何种情况时即视为违约，违约金、定金、赔偿金的计 算与给付。产生纠纷协商不成时如何解决争议(仲裁、诉讼等);
13：写明合约生效、中止、终止或解除条款;
14：在合约中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。另 外，补充一些条款时，一定要落实在文字上，并要求中介方在上面加盖公 司公章。
15：贷款是到我手上的，由我来缴付给卖方。
合约内容：
共同财产或家庭共同财产。
2：标的: 这里应写明房屋边线、物理性质、占地面积、结构、新格局、装修、公共设施设备等 情况;同时还要写明房屋产权归属(要与第一条衔接);原售房单位是否允许转 卖;是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;是否有私搭乱建部分;房屋的物业管理工作 费用或其他交费状况;房屋相关文书资料的移交过程。
3：价款: 这里也是很主要的内容，主要写明总价款;付款方式;付款条件;如何申 请按揭贷款;定金;尾款等。
4：履行期限、地点、方式。这里主要写明交房时间;条件;办理手续相关手续 的过 程;配合与协调问题;双方应如何寻求中介公 司、律师、评估机构等服务;各种 税费、其他费用如何分摊;遇有价格上涨、下跌时如何处理。
5：违约职责 :这里主要说明哪些系违约情形;如何承担违约职责;违约金、定 金、赔偿金的计算与给付;在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或定 金的选择适用问题。
6：解决争议的方式 :这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需 要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁 法》的规定写清明确的条款。
7：合约生效条款:双方在此约定合约生效时间;生效或失效条件;当事人不能为自 己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就;生效或失效期限;以致合约无效的 情形;几种无效的免责条款;当事人要求变更或撤消合约的条件;合约无效或被 撤消后，财产如何进行返还。
8：合约中止、终止或解除条款:按照《合约法》第六十八条、第九十一条、第 九十四条之规定，合约当事人可以中止、终止或解除房屋保险合约。有必要 在此明确约定合约中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协 助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合约中止、终止或解除后，财 产如何进行返还。
9：合约的变更与转让:在此约定合约的变更与转让的条件或不能进行变更、转 让的禁止条款。
10：附件。在此说明本合约有哪些附件;附件的效力等。
(三)：转让手续办理手续流程：
中介需开具一份手续办理手续时间表。
上家有抵押，下家要贷款
1：签保险合约，同时签贷款合约
2：银行在三个工作日内完成审批、放款，由担保公司的人员陪同到上家贷款 银行还贷———办理手续抵押注销手续(7个工作日)
3：交易市场转让———20个工作日出下家的房产证及他项权利证书
上家无抵押，下家要贷款
1：签保险合约，同时签贷款合约
2：银行在三个工作日内完成审批
3：交易市场转让——20个工作日出下家的房地产权证及他项权利断定
4：银行收到他项权利证书后三个工作日内放款
产权转移注册登记申请(到市、区房产局)、领取购房人《房屋所有权证》 农地 使用权转移注册登记申请(各区农地分局) 领取购房人《国有土地使用权证》。
(四)：转让手续办理手续小常识：
(到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理工作职能部门，办理手续已购住房出售注册登记、转让和缴纳国家规定的税费手续。)
1：买卖双方一定要到政府指定的房地产交易场所办理手续产权转让手续，按国家 规定交纳各种交易费用，领取政府颁发的产权证，最好买卖双方能一手交 钱一手交房(指产权证)。
2：煤气转让。
按照燃气公司的规定，上下家要凭《房屋保险合约》且已写明本房价已 包含燃气公共设施费，和双方的身分证、上家在交房日前一个月已缴讫的煤 气费账单，一起到燃气职能部门办理手续转让手续。
对于没有约定或约定不清的，
燃气职能部门将拒绝办理手续。
非要上家的不可，那 么在交房前就要和上家一起到电信职能部门办一张截止到交房日的结算清单， 一并清结后，再办理手续转让手续。
4： 协助有线转让。
有线实行一户一卡制，由于有些二手货房是空关房，平时无人居住，上家 也没有去付有线的月租费，造成拖欠。时间一长，有线站会作封端理。
因此，在房屋交接时下家可要求上家提交交房日上月的有线费单据凭 证，和有线凭据。下家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可到房 屋所在地的街道有线站办理手续转让手续。
5：迁移户籍。
买卖二手货房，除房屋交接和权利转移以外，上家的户籍没有及时迁出，是 发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到下家利益的一种纠纷。因此，下 家在房屋交接日前一天可到房屋所在地的警署查阅上家的户籍是否已经迁 出。如果上家户籍要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定 确切。
(五)：验房小常识：
1：一些转让给下家的设备、电器，和水炼焦煤等，购房者应该试一下，看是 否好用;
2：还应要求房东提供装修的管线、电路走向图，以备日后自己改装或维修。
3：按电力公司的规定，如果有私自装拆总熔丝箱和电表、私自启封印、擅自 变更计量装置等行为的，都将作违章用电处理。所以购房者一定要亲自检查 一下电表是否有移动、改装?以免日后自己承担违章职责。
4：付清包括水、电、煤、物管费、维修基金等相关费用。(上月付清账单)
5：核对房产证上的房屋新格局等是否与现房完全一致
八大小常识需关注
在房产交易中因交房而产生的纠纷主要表现于水、电、煤气或其附属公共设施和 房屋装修等方面。如果在买卖双方的《房地产保险合约》中，对上述情形予以关注，那么在实际的房屋交接过程中，这样的矛盾会在很大程度上被避免。
1.付清水表账单
本市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，大多数的房产上下家不需 要办 理水表转让手续。但在交房时根据保险合约的约定，双方须要进行抄 表读数，并按实际的抄表数由业主付清所欠费用。按自来水公司的规定不论 是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴 后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。建议下家在交房前要询问上 家是否已付清水费，交房
2.告知电表状况
行为，违者按违章用电处理。因此，在交房时建议下家亲 自报检电表是否有移动改装的痕迹。在实际操作中，现新建商品房的电表户 名基本为物业公司本人或是开发商名字。在办理手续交房手续时除双方核对电表读数 外，还须双方
3.协助煤气转让
按照煤气公司的规定，上下家要凭《房屋保险合约》其中须写明本房价已 包含煤气公共设施费或该煤气设备无偿转让的断定文字，和上下家的身份 证，上家近期的煤气费账单，双方亲自到燃气职能部门办理手续转让更名手续。更名 手续费10元由下家承担。对于没有
4.协助有线转让
有线实行一户一卡制，如遇上家拖欠费用的情况，时间一长，有线站会 作封端处理。因此在交房时下家可要求上家提交交房当日上月的有线费 单据凭据及有线初装凭据。下家凭上述两样资料和新的房地产权证，即 可到房屋所在地的街道有线站办理手续过户手续。如果要查阅欠费情况只需 拨打114查阅房屋所在地的街道办事处即可。
6.结算维修资金
按照房地产管理工作职能部门的规定，住宅转让时，维修资金账户中余款是不予返还 的，因此上家凭《商品住宅维修资金结算交割单》绿色联可向下家按实结算或 赠送给下家。同时维修资金的其他人更名为下家。
7.物业更名及结算物业管理工作费用
建议上下家到房屋所在地的物业管理工作处办理手续以交房当日为准结算物业管理工作 费。同时下家办理手续物业进户手续。
8.迁移户籍
在交房时上家的户籍没有及时迁出是发生纠纷最多的因素之一。因此下家在交 房当日前一天可以到房屋所在地的警署查阅上家的户籍是否已经迁出。如果上 家户籍要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定确切并做好书 面确认。
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