来源:中国证券报
近些年，旧区早已惹怒深圳楼市供应的黎阳，当中鲜有包含众多小产权房的旧区更新项目。
在深圳高房价的背景下，有许多股权投资客早已开始把目光著眼在深圳庞大规模且产品价格较高的小产权房，在这当中，“迁离分项房”此种股权投资正股也越来越多，利益链逐渐浮出水面。
袖珍比小产权房“安全可靠”
不可否认，在官方的表态中深圳并不存在小产权房，只有“违法建筑”。虽然深圳早在2004年就实现了农村宅基地的收归国有转换，但深圳却是全国小产权房问题最突出的城市之一。
在他直言，那时市场上的小产权房产品价格虽低，但风险也高，所以许多看上去“矮小上”的小产权房还没有征地的可能性。他们公司经营的旧区迁离房也是指那些旧区里无产权登记的小产权房，但却早已有地产商入驻接洽旧区，许多原居民可能中奇拉，拿出一定的迁离面积出售，那些房子在经旧区之后得到确权，就能获得不动产权证。
“那么跟你说吧，我跟你推荐的那些旧区房源，都是早已有地产商入驻并早已开始公开征集意向，还有处于正式签下早已开始收房的期，那时买那些房其实买的是迁离权（期房），卖掉跟乡政府确权，然后就跟地产商签下，还可以拿迁址期的房租，所以此种迁离分项房惊天地泣鬼神不可求。”Marciac说道。在他直言，除了产品价格的竞争优势，不限牌、投资过程不挤占席位也是这类房子的竞争优势，但这类房子须要纸制退款，一旦与地产商签订征地补偿协定，直至迁离房交货之前，基本不能在市场上再次交易。
“翻十倍”的驱使
“国企地产商，深圳宝荷站公交车站物业2.8要是平红本迁离房。不须要深户，不须要5年社会保险，不占名额！3年交房胡尔坎开售4.6万到5要是平！顶楼新盘二手货房早已4.5要是平，货量有限。”eBay上的迁离房买卖电视广告很是吸引人。
看着那些让人动心的宣传语，来函的人也大有人在。有房产中介机构跟记者做电视广告时，“描绘”出这么一个方案：绿金城迁离房股权投资回报，那时买的产品价格是十元19000元，签协定就能达到十元25000元，2021年早已开始征地，2022年打墙体，2023年交楼，那个时候就能卖到十元60000元。
Marciac用来拉拢客户的房源，看上去门槛更低，似乎更有吸引力：龙岗沙背坜迁离分项房，100万出头买70年征地红本期房，单价十元1.3万元起，赔偿比例基本上是1:1.3，目前龙岗区域单价最低的迁离房分项房，项目距3号延线梨园站约1.6公里，距16号线龙东村站1.2公里。“龙岗中心城的恒大城市之光，也是一个旧改而来的项目，未拆除重建之前那里的迁离房分项也就是十元七八千元左右，那时小区附近的二手货房也要十元4万多元，那时罗湖二线插花地棚改项目也有人拿迁离房分项出来卖，不过项目早已在建，所以那时要十元5万多元。地段好的就更不用说，那时白石洲的迁离分项房都要十元7万元，但看那时南山的高房价，白石洲要是真的建好了肯定可以卖出超低价。”
有购房者告诉记者，中介机构的口吻都是说只要能顺利与地产商签下《房屋征地补偿安置协定》并盖完公章，就表明确权早已完成。记者也向一家房企咨询，基本上只要村里认定，开发商也就认可了股权投资客的身份，但主要风险还是集中到地产商的旧改进度上。
合一旧区集团提供的数据显示，2019年深圳计划公告的旧区项目102个，计划公示112个。今年年初至5月31日，计划公告34个项目，计划公示31个项目。由于各方利益的博弈，也让深圳的许多旧区项目走走停停，甚至因此搁浅。有房企旧区部的工作人员告诉记者，即使在正常情况下，一个旧区项目的转化周期就须要大概五年时间。其实，深圳大多数旧区项目实质上进展并没有预期的顺利。
关于“如果征地补偿协定未签署，原居民就反悔了，怎么办？会不会存在一房二卖的风险？”对于那些问题，Marciac的回答显得模棱两可，“要是真的出现反悔情况，那就只能按照合同里面提到的违约责任执行，但我还没遇到过这样的情况。”
就是Marciac所能获取的报酬。
信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣认为，迁离分项房中的小产权房交易，在与地产商直接签下后，除非中途地产商资金链断裂或项目烂尾，相对购买其他小产权房来说风险较小。不过，深圳小产权房同样存在股权投资风险，当中就包括卖方债权人的查封执行，还有无法过户和卖方毁约的情况。迁离期房买卖纠纷时常发生，由于多数出售时并无任何权属证明，且跨时长，房价波动大，法律风险高，故属于卖方违约高发领域，建议大家慎重对待。（记者 吴家明）
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