原标题：深圳房产辩护律师：酸雨中前进，貌似深圳小产权房的今生和来世（附提示信息）
◎撰稿人丨宽频滕昭（全省）房地产辩护律师项目组首席辩护律师 张茂荣
◎本版风险提示公众号：滕昭辩护律师项目组
这是本栏2011年4月16日刊登在中国证券报的该文（有所修正），日前因某乡政府控告购房者明确要求证实合约合宪，引起街坊新一波对买回小产权房信用风险的忧虑，Amravati发，概要。
这是本栏2011年4月16日刊登在中国证券报的该文（有所修正），日前因某乡政府控告购房者明确要求证实合约合宪，引起街坊新一波对买回小产权房信用风险的忧虑，Amravati发，概要。
小产权房不是一个法律概念，而是民间对在宅基地上所建房屋的俗称。广义的小产权房特指经批准在宅基地上建设的合法村民住宅，广义的小产权房还包括旧区、贫困户房、筹资房、甚至违章建筑物房等。
小产权房的前身
深圳从1979年3月设市至2004年的短短的25年中，完成了全市农地收归国有、贫困户农村居民化，成为全省首个没农村社会运行机制的城市，从此，深圳已不存有严格意义上的小产权房（这也正是深圳非官方不承认小产权房转正说法的原因所在），但在城镇化操作过程Lendelin城镇化后产生了大量的违规建筑物，逐步形成了极具深圳特色的旧区。广义的深圳小产权房产生于深圳农地收归国有之前，农地国有后，房价的持续上升给筹资房、违章建筑物房提供了广阔的发展空间，深圳违章建筑物房屡见不鲜。
小产权房来世预估
针对城镇化操作过程中逐步形成的各类违规建筑物，深圳从未暂停过压制，但魔高一丈魔高一丈，违章建筑物热潮似乎从来没暂停过。此次新政颁布后，非官方虽一再表示高速旋转压制违章建筑物的态势没丝毫削弱，但对部分违章建筑物的包容势必会极大刺激违章建筑物者和购房者的心存侥幸，违章建筑物潮或将再次爆发，交易也势必会更加活跃，深圳想短期内消灭小产权房既不现实生活也不可能将。绝大多数人买得起、一来商品房的现实生活，下定决心了深圳有赖于小产权房，小产权房的存有有其庞大的群众基础，而深圳农地已经国有的事实下定决心了对贫困户房及违章建筑物房确权并不违规，结合本次包容经济政策的颁布，本辩护律师预估今后深圳对于小产权房的经济政策“招降”的可能将大于拆毁和充公的可能将。
买回信用风险
小产权房低廉的房价优势一直吸引着普通大众，买回者权衡于价格和信用风险之间，并在法不治众心理下最终下定决心买回，但小产权房的交易毕竟违规，被法律所禁止，买回小产权房的信用风险主要表现在：
1、违约信用风险。小产权房是指在宅基地上建造的房屋，因没缴纳农地出让金，所以不能上市交易。由于深圳早在2004年已经实现全部农地收归国有，从此已不存有严格意义上的小产权房，此后建设的所谓“小产权房”均属违规建筑物，其买卖行为自始合宪，一旦某一方反悔并诉至法院，法院可能将判决退款退房；
2、拆迁信用风险。小产权房没商品房所有权证，不能办理过户手续，登记权利人还是原业主，一旦列入拆迁，政府认的还是登记业主，买方可能将得不到回迁或者赔偿；
3、拆毁信用风险。违章建筑物类小产权房不但不受国家法律保护，而且一旦拆迁将很难得到补偿。根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城镇化历史遗留违规建筑物的处理下定决心》的规定，还可能将面临被强制依法拆毁或者充公的信用风险；
4、按揭及再转让信用风险。无法按揭付款，因大多属于违章建筑物，升值缓慢，再转让困难；
5、质量信用风险。小产权房不是商品房，出售方不是合法的开发公司，少有工程监理单位介入，没质量保障，买回后不可能将享受到《建设工程质量管理条例》规定的售后保修服务，发生质量问题往往只能自行承担。
绝大多数情况下，买回小产权房所获得的仅是一个使用权而已，而不具有合法的所有权，买卖合约都是合宪的，合约的履行主要靠当事人的契约精神和诚信来维持，但相比而言，买回军产房的信用风险又小于小产权房，因为军产房不受地方政府管理，不用担心被政府拆毁或充公，而违章建筑物小产权房历来为深圳市政府的压制对象，只是无奈于数量太多、法不治众而已。
得与失，价格与信用风险，“两害相权取其轻，两利相权取其重”，买还是不买，只有靠您自己斟酌了。特别提醒：辩护律师见证亦合宪！很多人为了保证交易的合法性，获得心理上的安全感，都委托辩护律师见证交易，对此本辩护律师提醒广大购房者：小产权房交易违规，深圳司法局、律协明确明确要求辩护律师不得对此见证，即便有辩护律师见证，交易合约仍然合宪！
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滕昭说：“滕昭说，说房事”简称，滕昭辩护律师房事观点，不可不知。返回搜狐，查看更多
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