本文作者：黄金时代财经新闻 作者：林心林
在“以房换房”的房价新招面前，小麦大蒜抵按揭、黄瓜龙眼换房都略逊了许多。
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近日，一张深圳某新盘电影海报在网络流传，电影海报上贴有“以房换房、分期付款”的宣传用词，可以普通写字楼换尊荣大努梅罗夫、换商务人士公寓楼、换沿街店铺，交换准则是分期付款、实义、毕氏。
新盘名叫“TNUMBERA46·国子监诏谕”，推广名叫TNUMBERA46朗寓，坐落于深圳南山西丽市中心区板块，即近期陷法拍房争拗的宝能系城东侧。
时代财经新闻以购房者身份进行咨询，该新盘产品销售相关人员确认了工程项目公益活动的准确性，并表示目前已近很多人进行咨询该以房换房公益活动，“目前已近三套换得了。”至于公益活动结束时间，该产品销售相关人员则表示暂时并无通知。
对于该公益活动，有许多网友在社交平台上发出“活久见”“没人玩得过地产商”“为了卖房拼了”的评论。
奇招背后，是深圳房价依然处于低位徘徊的现状。根据深圳住建局、深圳珍珠研究院发布数据，2022上半年深圳新房写字楼成交量16126套，环比下降38.3%，环比上升38.6%；二手货写字楼成交量9965套，环比上升65%，环比上升18.7%，为历年来最低。
卖房换公寓楼，“还是地产商冷酷无情”据悉，TNUMBERA46·国子监诏谕为深圳本土地产商TNUMBERA46地产集团所合作开发，在深圳发展三十余年，曾合作开发小喇叭三期、古都公寓楼、城西小筑等写字楼工程项目，以及建成深圳云科技产业园、鹏影广告拍摄大楼等产业工业园区。
本次参与以房换房公益活动的TNUMBERA46·国子监诏谕，坐落于深圳福田区黄木岗公交车站附近，包括圣索弗勒维孔特公寓楼、商务人士公寓、店铺，本次大部分可售房源主要是公寓楼商业模式TNUMBERA46朗寓。
黄金时代财经新闻了解到，买主可以用两套深圳写字楼房产实义TNUMBERA46·国子监诏谕工程项目的商务人士公寓楼或店铺，其中业主旧房产品价格以分期付款房产小区半年内的成交量均价为依据，新房产品价格则以地产商现场发布为依据。
如果产品价格有差额，则按“毕氏”的准则进行分期付款。假设买主用两套评估商业价值800多万元的写字楼分期付款1000多万元的公寓楼，若未还房贷部分为300多万元，那么剩余500多万元将用于减免新房的商业价值；扣除后，买主仍有500多万元的缺口，则可按照深圳购房要求，1000多万元的公寓楼按揭5成、另外贷款5成即500多万元，完成分期付款。
工程项目产品销售还表示，业主的旧房可由地产商代为挂牌产品销售，且在2023年收房之前租房租金由地产商负责。
不过，许多买主却对“卖房换公寓楼”的玩法不甚认同。
有深圳业主表示，写字楼和公寓楼之前有着本质不同，光是产权年限就差异很大。目前深圳大部分公寓楼产权年限为50年，部分工程项目产权能达到70年，但TNUMBERA46朗寓仅有40年。
熟悉南山西丽片区的中介沈鹏则指出，这个新盘的公寓楼产品价格不低，如果买主以现在市场价分期付款地产商的公寓楼并不划算。
据悉，TNUMBERA46朗寓目前主要推售B栋35-98平方米的小户型公寓楼，以及A栋343-555平方米的大努梅罗夫公寓楼。根据深圳商品房预售产品价格备案系统显示，A栋大户型备案单价约10多万元/平方米，B栋小户型公寓楼约7.3多万元/平方米。宣传资料中，TNUMBERA46地产将该公寓楼称之为“合作开发的首个顶豪公寓楼产品”。
沈鹏称，距离TNUMBERA46朗寓一个公交车站的京基御景峰公寓楼，售价在5.8-8多万元/平方米左右，带装修的折后价最低达4.8多万元/平方米；定位高端的金众麒麟府公寓楼售价8-16多万元/平方米不等。
“西丽板块的商业价值这几年也降低了，差不多的产品价格，买主可能更认可蛇口或其他更好的片区。”沈鹏表示。据查询，坐落于华侨城大宅片区、产权70年的公寓楼深业世纪山谷备案均价为7.1-10多万元/平方米；蛇口太子湾泓玺公寓楼的备案价为7.67-15.62多万元/平方米。
另一位不愿具名的房地产业内人士则向黄金时代财经新闻感叹，“还是地产商想法多，买的没有卖的精。”其指出，业主买公寓楼不限购、不需名额，地产商完全可以先把业主的房子收过来，约定成交量价但先不过户，等市场回暖再以高一点的产品价格卖出去。
“一来卖了公寓楼，完成指标，二来当中间商，赚取差价。”
新房去化平平，学位房也降价10%“以房换房”背后，直接指向了TNUMBERA46朗寓的成交量冷淡。
多位熟悉南山西丽的中介均表示，TNUMBERA46朗寓“卖得不好”。某链家门店的中介王楠表示，TNUMBERA46朗寓小户型卖得还可以，但是大努梅罗夫户型转买。
2021年10月，TNUMBERA46朗寓推出200余套建面约35-98平方米的商务人士小公寓楼产品，总价200多万元起。彼时有报道称，开放内部选房当日现场超3000人来访，因人气爆满买房者还在门外排起长龙，短短几小时，成交量喜报频传。而今年，TNUMBERA46朗寓也推出了343-555平方米的大努梅罗夫总裁公寓楼。
有消息指出，目前相对较为畅销的公寓楼仍有一半房源待售。
根据深圳市住房和建设局网站，截至7月7日，TNUMBERA46朗寓A栋247套小户型公寓楼中，仅有49套房源显示已备案/已签认购书，其余均是显示“期房代售”。按此计算，小户型公寓楼的去化率不到20%；而大努梅罗夫公寓楼的备案数据更是寥寥。
当然，这也不是TNUMBERA46朗寓一个新盘的特例。“现在一二手货写字楼都不景气，公寓楼肯定就更差了。”上述房地产业内人士说道。
深圳房地产信息平台等机构数据显示，在刚过去的2022年上半年，深圳一手新房共成交量23776套，环比上升34.4%，环比上升31.9%。其中，新房写字楼成交量16126套，环比上升38.3%；商业公寓楼成交量了4481套，环比下跌36.5%。不管是写字楼，还是公寓楼环比去年下半年仍上升超30%。
近期新盘产品销售出现的打新热潮不再、折扣不断的现象也反映出市场表现平平。中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦表示，整体上，深圳上半年新盘的去化周期拉长至7个多月。
受二手货房指导价影响的二手货房市场表现更为冷淡一些。2022年上半年深圳二手货房仅成交量9965套，环比大跌近65%，乐有家研究中心指出该成交量量录得2007年以来最差表现。
不过，中介王楠表示，5、6月相比一季度的二手货房成交量已经好了一些，许多同事相继开单。“许多业主的心态都有了变化，没那么强势、也好谈价了，基本挂牌价都接近成交量价了。”
据深圳房地产信息平台数据显示，今年1-6月份深圳二手货写字楼成交量套数分别为1557套、872套、1117套、1860套、2318套和2241套，后两个月重新回到2000套水平，但距离常规5000套的水平仍有差距。
同时深圳珍珠研究院数据也显示，2022上半年新增二手货房挂牌均价环比下跌0.8%，环比下跌1.5%。其中，跌幅较多的片区为福田区的百花片区，跌幅10.1%，而这曾经是深圳顶尖的学位房片区。
国家统计局数据显示，在深圳二手货房产品价格指数在今年前五个月均处于环比上升后，6月止跌回升，反映市场缓慢回升中。
7月6日，深圳市住建局发布了关于住房公积金贷款管理规定的征求意见稿，其中提及深圳将调整公积金共同申请人范围，以后在深圳使用公积金贷款购房，父母、配偶、子女将可以作为共同申请人，这可以算是今年以来深圳少见的房价放松政策。
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