记者｜张子怡
编辑｜系遇
深圳保时捷车友们堵停车位该事件，近期引发外间广泛关注。
撇杀掉原告“50辆保时捷堵停车位”的论调另一面，是深圳经年累月的停车位天然资源亢奋痛点，以及停车位产权归属于不明确而引发的屡屡纷争。
据不完全统计，2021月底，深圳市各类停放停车位约240多亿个。而截至2020月底，深圳市汽车拥有量少于350万台，停车位资金缺口超百万。
2022年1月，金蝶世界地图与北京大学交通研究所联合正式发布的全省停放场研究报告显示，深圳是全省乘车最难找停车位的卫星城，排名第三位的是无锡市。
该报告称，深圳停放难成分股为11.6，表示深圳车友们平均每100次开车导航系统，约有11.6次到达出发地后未能成功停放，需要再次搜寻停放场，比全省主要城市停放难成分股高14.1%。
深圳计划“二三”期间，将再增加100亿个以上停放停车位，全区停放停车位将少于350亿个。
除了停放难以外，小区停车位产权不明确的问题，也使得许多小区在停放天然资源亢奋时爆发过许多纷争该事件。
通过中国裁判员公文网，搜寻“停车位”、“大部份权”、“狡蛛属产权”等URL，能够找到近400份深圳各级党委高等法院做出的裁判员公文。
深圳拟对停车位综合利用、权属确定、权益受让等做出明文规定，最早回溯到2002年，当年开始草拟的《深圳市郊大部份建筑停车位卖地受让配套措施》，由于资金不足，一直未“揭晓”。
2014年12月，《深圳市房地产开发项目停车位建设及行政处分管理配套措施(草案稿)》正式发布，配套措施拟规定，深圳将分类确权停车位，全省首开分自持和加设两种。自持停车位归全体人员物业公司大部份且明令禁止买卖，加设停车位归地产商大部份可有条件租购。
然而，该经济政策仅仅是意见稿，此后并未正式宣布出台。
2020年3月1日，深圳正式宣布开始实施《深圳自贸区物管法规》。
深圳市住建局曾对法规解读称：为了防止争议发生，法规明确要求在土地卖地合同中约定停车位、车库的权属。住宅物业的停车位约定归建设单位大部份的，其大部份的停车位只能出售、附赠、出租给物业公司。建设单位应当在房屋预售或者现售时，将本物管区域内用于出售、附赠、出租的停车位、车库的数量予以公示，并在房地产买卖合同中明示。
一位深圳业内人士告诉界面新闻，在国内其他大卫星城，如上海、广州等，停车位是可以和房子一样正常交易的，并且会有独立的产权证，而在类似广州、杭州等，买卖停车位还可以进行商业贷款，最低能做到零首付。
但深圳实行的是停车位共有产权，明令禁止交易，反映到市场上，一方面可以防止公司和个人炒作停车位，不会像香港或广州时常出现天价停车位现象，但另一方面随着车辆增多，共有属性没法满足日益增加的车辆需求后，又出现了停车位不确权带来的纷争不断。
此次发生冲突的深圳宝能公馆项目，主要是住宅物业公司与公寓物业公司两方对停车位权属的争议。但在该项目的《建设工程许可证》中，2127个地下停车位是被明确划分在了住宅部分。项目第三期，也就是公寓部分，整体上并不包含地下停车位。
北京大成（深圳）律师事务所合伙人刘子孺告诉界面新闻：“严格意义上来讲，深圳目前不允许停车位进行交易，物权法规定地产商可以约定停车位大部份权，但是实际并没有相应的配套设施规定地产商可以办停车位的狡蛛属产权证，导致停车位没有产权凭证。”
他表示，深圳除了有个别经营性停放场有产权凭证外。从1990年代至今，几乎没有发过停车位或停放场的狡蛛属产权证。
北京金诉律师事务所主任王玉臣也告诉界面新闻：“根据民法典的规定，在规划上用于停放汽车的停车位、车库，如果符合相应的条件，是可以销售的。如果地方规定和国家法律相悖，应当遵守国家法律。”
此外，2020年12月，《深圳自贸区停放管理法规（草案稿）》正式发布。意见稿称：对于小区的停放问题，一直以来，我市对居住区停放场的权属并未做出明确界定，《法规》拟规定，居住区的停放管理应当充分发挥物业公司自治管理的作用，将停放管理权交给物业公司共同决定，居住区停放设施的管理、使用制度，以及收费标准、方式、收益分配等事项由物业公司共同决定。
上述法规提及的物业公司自治管理，仅在实践层面就面临不小的困难。
组织第二次业委会选举问题，但一直没有结果。”
对于宝能公馆的大多数物业公司而言，面对屡屡发生的停车位挤占摩擦该事件，如果无法成立业委会，也很难实现物业公司自治管理，停放场的管理、权属问题就会一直处于悬而未决的状态。
上述人士认为，从政府层面来说，延续20年至今一直没有出台停车位明确产权的方案，已经属于历史遗留问题，这与深圳大量小产权房至今难以确权类似，需要政府层面切实加快推动，但实际实施过程因涉及到大量存量停车位问题，短期内也难以解决。
地产商在停放场管理上的混乱，也使得宝能公馆住宅物业公司同公寓物业公司的矛盾愈演愈烈。
界面新闻获得的宝能公馆的建设工程规划许可证显示，商品房地下停车位达2127个，公寓的地下建筑面积为0，也就是没有配套停车位。
王玉臣认为；“从严谨的角度来讲，0的意思是规划证里的这个项目没有地下建筑，可以理解为没有地下停放场。”
然而，宝能地产确实以赠送停车位为由吸引购房者购买公寓。
宝能公馆的公寓物业公司出示的一份停车位使用权赠与合同显示，甲方赠与乙方使用的停车位坐落于宝能卫星城公馆负二层，停车位使用期为公寓土地使用期限期满后。
在合同最后一页，第十三条“其他”写着：本合同仅为停车位使用权赠与合同，无法办理相关的权属登记手续。
宝能公馆住宅物业公司提供的聊天记录则显示，宝能公馆的物业方称：“除办理月卡物业跟物业公司有签协议外，再无其他关于停车位协议。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：“停车位权属问题已经成为比较大的纷争，建议在房屋买卖过程中要把事情说清，有停车位的小区，有停车位权属在的要把它列出来，交易的时候就要明确是属于地产商还是属于物业公司的。”
由于深圳一直对住宅小区的停车位不予确权，这些年地产商在销售过程中，普遍采取的是“以租代售”方式，把停车位的价值添加进整体房价中，然后以租赁的形式“卖给”物业公司，通过长租20年、之后再续约的形式签约。
但这种“以租代售”方式并不是大部份小区都适用。由于停车位产权不明确的问题，不止宝能公馆这类千万级别的豪宅发生过停车位矛盾，深圳许多其他豪宅都曾经有过类似该事件。
2020年，蛇口一豪宅就曾因停车位引发纷争。该小区目前的二手实际售价少于15万每平方米，许多物业公司在原本共享的停车位上挂牌宣告停车位私有。这导致小区内128户物业公司无法停放。部分物业公司经过多方协调后，才通过无固定停车位的物业公司抽签方式，暂时解决了停车位问题。
2018年，深圳著名豪宅半岛城邦三期也曾传出过停车位维权消息。彼时，地产商本想将小区架空层的600多个停车位作为商业用途，使得小区车户比变成1.6：1，与卖房时宣传的2：1不符合。为此，刚入伙的物业公司们坚决反对，并进行集体反馈。
最后，该事件以地产商正式发布公告，承诺三期物业公司和商业物业公司可以共同使用架空层停车位，且优先满足物业公司停车位需求的暂告一段落。
深圳市政协委员，广东卓建律师事务所创始合伙人、主任张斌曾撰文指出：尽管政府部门在加大停车位规划、建设等方面做了大量工作，但仍未从根本上解决停放难问题。
要从根本上解决停放痛点，他认为应当抓住“停车位产权关系”这一牛鼻子，通过明确、确定停车位产权，对停车位进行狡蛛属产权属登记，从根本上解决停放难问题。也是推动深圳这座大型卫星城走向治理体系和治理能力现代化的一大课题，应当引发高度重视。
网友评论