问：迁离房怎么样，比市价低25％，须要特别注意什么
答：趁着你那个问题，我科普下何谓迁离房。 人们常说的迁离房分两种: 第一种只不过是叫分项房，顾名思义就是买个分项，把原著民的分项从地产商那买过来，无需购房席位。那个时候是房子连影都没见着，根本无法看到一纸地产商确权书以及地产商给的征地退休金，价格一般是货品房市价的5~6折，最大的风险是时间风险，一个项目从立项，到征地到石庐交房短则五年，长则十年，全那哥，属于真正的不动产，不能租不能售更别说抵押，适宜没有房票，有一定原始积累等得起的，万一急需用钱，不指望那个房子来变现。 第三种迁离房是已经变为或是即将变为楼花交付给居民的，离交房越近，烂尾楼可能性越小，房价也就越多越好，想必你问的是第三种，在居民变为红本之前都要定金买入，去水务局更名所以须要购房席位，须要甄别的是迁离房的产品品质在很多新盘和货品房有区别，或独立一栋或梯户比高，另外特别注意居民的负债，求能最合适去银行做个联名账户。
问：同学好，家庭成员想购置二套（坂田或是龙山新区），准备资金150w，总价500w，月供加到2w，留意坂田圣泉：小两房tt国际，保利地产蓝色家园，加强资金成本老破烂市政大院小三房是否值得股权投资；高新区北，松坪村3期小两房，加强资金成本老破烂土岐村1、2期小三房，或是莱桑代利县等龙山洼地，请同学帮忙分析想3～5年增值更大如何优先选择，或是同学给些合理的建议。
“村”只不过是公务员街道社区，深圳住建局开发建设的房子，以实用性高、密度大著称，物业管理、产品品质、街道社区、交通和学校都根本无法满足“基本市场需求”。松坪村就是这样的街道社区。 松坪村在高大丰，这里以工业园区为主，相应的森林公园、轻轨都比较少，当然写字楼也只有松坪村四期一个可选。消费力来自于高新区的高富帅白领家庭成员，骑摩拜上班，家里老人小孩街道社区里晒太阳。 新盘成交量很高，松坪村热度也极好。 近几年一直在涨，尺价新，大花园，相对更适宜。软肋在于轻轨和商业性，不过那个价位在龙山区没对手，在很缺写字楼的高新区板块，有强大的码农消费力做支撑，未来松坪村四期跑赢大市没问题。 股权投资和出租都是极好的优先选择。 保利地产蓝色家园，小区是整个圣泉新区为数不多的，拥有大花园、游泳池、网球场、幼稚园、商业性等等缺点集一身小区，并且也是不远处自然环境最合适，生活最便利的小区。 缺点： 1.圣泉D出口，标准轻轨口物业管理。 2.不远处森林公园多，步行五分钟即可到达凤凰山 3.小学、初中距离近，小区内有幼稚园 4.大花园、生活娱乐、配套齐全、自然环境干净、保利地产物业管理 5.户型极好 缺点：小区一期南向的房子朝马路有一点点噪音，但不是城市主干道，晚上相对安静很多。 自住极好，但是股权投资不是好的选筹。
问：手上有250万左右资金，亿零不超过700万，小孩一岁，主要市场需求是改善居住，至少三房，但是也希望能解决文凭和有升值空间。目前在刚改和文凭之间摇摆，担心现在不买将来可能更买不起文凭房，但又不愿意牺牲居住。文凭、居住和股权投资之间如何平衡？期待指点迷津。 坂田看了嘉御山和银湖谷，缺点是尺价新，配套好，但差在文凭。但是坂田没啥规划，担心变为下一个四季花城，多年横盘，坂银通道和10号线都带不动。 南山看了阳光雅居里和创世纪滨海花园。雅居里楼新，但文凭一般，创世纪滨海文凭尚可（学府），但尺价20年，户型物业管理一般。现在价格都在高位，担心光靠文凭拉动还有多少升值空间。 宝安还不太熟，不知大大有无折中的推荐？
答：深圳房产升值潜力与文凭强相关。 虽然学区房面临很多政策风险，无法推理及预判，有很大的赌博性质； 但是，在深圳，新学校的引入是平稳的行情下完成暴击的最大因素；如，去年的深圳湾暴涨，主要是归功于深圳湾学校的建立； 深圳教育资源不足，优质教育资源更是极端紧缺，因此深圳学区房相比其他城市未来会有更大的想象空间。 坂田 龙山和宝安对比，龙山想象力更大。 孩子才1岁，疫情之后，你有充足的时间淘笋。
问须要纳入考虑范畴？ 3.能否推荐几个具体的新盘？ 4.何时入手比较好？现在涨的有点猛，下半年是否有回调可能？
法： 1.进攻型：例如碧海、西乡、沙井和光明。这类标的适宜底层充足的股权投资客，风险相对较大，未来或许会有很高的收益。或是生活半径在不远处的刚需客自住。 2.防守型：例如宝中、前海。板块发展相对成熟，目前价格不低，但是人口密集，消费力充足。属于比较稳的选筹，风险比较小，租售比高。 如果是第一套，建议买宝中、前海，如果是多套建议碧海、西乡、沙井和光明。 富通城，西荟城，绿海名居，中信湾上六座，光明一号等楼盘淘笋。
问：十三同学，你好。 我是深圳的户口，目前名下没有写字楼。年龄20多岁。未婚（不婚主义）。想考虑把惠州的房子出手，购买深圳的写字楼，一边自住，一边升值。之前乱买的房子都没有增值。 目前，在广东省内有三套房子在我名字下 （1）一套深圳龙光玖钻65平方米的公寓，剩余190w贷款； （2）一套惠州大亚湾西区的80平方米的翡翠山国际公寓，产权70年，目前有剩余贷款44w； （3）一套128平方米的惠州大亚湾西区的写字楼碧桂园翡翠山，已经付清无贷款。 另外，妈妈名下两个房子也是我的： （1）一套深圳坂田 中洲湾38平方米的公寓，贷款150w。 （2）一套惠州大亚湾西区，志隆大厦办公室135平方米，贷款77w剩余。 我很迷茫，我应该如何处理以上的房子，购买到优质有潜力增长的写字楼。不知道哪个新区适宜我。目前，年收入150-200w 左右。 目前手里可流动资金只有50w，可以借助商业性贷款购房。之前的股权投资很失败，房子增值速度太慢了。 请同学指点一下，适宜年轻人住的新盘，在深圳，够2-3人住就好。主要是增值快就好。
答：年轻有为的后浪，你好。年轻如你，八卦的我，好想知道年入两百万是做啥的…… 看到你这一堆股权投资血泪史，真是哭笑不得，市面上的坑，一个都没少掉。惠州的公寓+写字楼坑，更是深坑中的战斗机，你这接二连三的买入，如果身边有一个拉你上岸的朋友多好，一个人的圈子很重要。 接下来你应该大甩卖你惠州的所有房子，惠州卖房+收款周期至少一年，同步融资买入深圳，可以带上你的征信面聊看看该怎么周转腾挪资金。
问：你好十三房博士！ 首付60-70之间，深户席位，属于人生的第一套房，由于未成家并且工作单位已有稳定住宿，所以目前暂无自住和孩子上学的市场需求，预计三年后可能有自住市场需求，六年以后才有上小学市场需求。 由于在深上班打拼，一直想在深圳拥有自己的房子，短期三五年的市场需求就是股权投资因素多一些，目前不知如何优先选择，须要专业指导，可否给我推荐一些新盘？感谢！
答：你好，首付70，可以适当增加资金成本，入手总价300左右的标的，租金可以缓解一部分月供压力，关注以下新盘： TT国际，栖游家园，福源花园一期、瑞景华庭、心语家园，这类房成交量大、面积小、单价高但稳中有升。
问：您好，我之前付费加过其他的大伽，一般得不到个案具体指导，您这边能就个案给出解决方案，我果断加入星球。我的个人情况是这样的：1，松岗沃尔玛一套小三房自住2014年入，现市值490，欠70；2，坂田八卦岭老破小一套，2016年入，现市值260，欠70；坂田这套小学可以，荔园东或圆实，初中不太行，现正在建初中，校名没公布，2022年招生，若公布后，应该还会涨一波；3，两套一起做了增值加按，年前和亲戚一起在坂田同小区各出50%定金入了一套 ，准备三年后出掉；4，沙井海岸城轻轨边小产权小房一套市值70；5，大岭山沁林山庄一楼美墅一套2016年初225入，现市值400，喜欢光线好两层带前庭后院，车位才买的
答：你好，沙井小产权涨幅非常弱，建议出手置换成写字楼产品。 大岭山承接松山湖人口外溢，如果未来考虑自住可以保留，加按融资。如果是纯股权投资，不考虑自住，建议出手。未来东莞的房价天花板会比深圳低很多。 你们是二胎，买九年制和双文凭的新盘更合适。 兼顾小学和初中直接买九年一贯制的学区，一步到位。 推荐圣泉外国语，明德实验，深高，百花实验，侨香外国语，南二外海德，南外高新，南外科华，南海实验，麒麟实验。 除此之外，可以关注坂田保税区的双文凭，比如朗庭豪园，丽港湾。
问：外地贷款记录未结清，现在想在深圳股权投资一套。想买450左右的总价房子，除了定金抵押外，有其他方法做到三成或是接近三成首付吗？好评能做到吗？因为资金有限，预计只有100_150左右的首付。
答：前两年深圳的按揭评估价下调过一次，现在正常盘能做到成交价评估，但是想拉高是有难度的，并且也没有针对外地股权投资者好办理的5+2产品。 走定金抵押是目前最适宜的方法。
问：十三同学好！龙山的雷圳和诺德，从股权投资角度和长期持有角度看（家里两个娃都要用文凭，持有周期约十年左右比较久），您更推荐哪个？想请教您的看法和建议，感谢。
答：你好，雷圳、诺德贵，在于“双文凭”。 诺德双文凭、大街道社区、次新房。 雷圳的街道社区、户型一般。 如果单价相同，优先诺德
问：星主好，龙华中森华府那个新盘怎么样，单价4.8了，值不值的上车？
答：不看好，虽然价格很便宜，除非你在不远处上班 观澜板块，农民房很多，城貌差，缺少ZF的概念炒作，价格也不低。 红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。 罗湖、观澜、坪山这种地方除非有学校利好，大概率是横盘期横的更长，跌时跌多，行情来的时候反应慢。 股权投资买涨的快的，稳定的。
问：你好，十三大大，看了你和大家互动留言，对你的信任感已建立！想问一下 1.莲塘鹏兴花园2套房，各124平有电梯和184（复式）平但小区旧，均靠轻轨，和老人家各住一套，想整合一下，想留一套，再置换一套大的和老人一起住，可选在哪里好？还是不留，再进有股权投资潜力的？ 2.沙头角的海景房是否有股权投资潜力？
答：你好，感谢信任！ 罗湖以前也分析过很多次，整体跑输大势，只有学区房能跑赢大盘，但是随着罗湖的生源老化，未来竞争力可能会逐渐降低。 建议出手裂变。 盐田大鹏属于旅游地产，不在考虑范围内，股权投资价值不大。 自住可以考虑入手坂田核心区，股权投资还是首选龙山和宝安。
问：十三同学您好，计划购买总价600万的三房，首套自住兼顾增值考虑，小孩小学三年级，总价有限，文凭不敢奢求，只求兼顾。 龙山上班，看了宝安的富通v都会和中信领航，两个新盘如何优先选择？润恒尚园有些压力，是否更值得推荐？另一种考虑坂田皇御苑？多谢，或同学给个推荐，多谢
答：股权投资主要集中在万象新天和富通v都会，因为我看中轻轨，但事实证明，润恒尚园和招商果岭也一直在跳涨。 宝安的富通v都会和中信领航对比中信流通性更好，富通性价比更高。 自住选中信，股权投资选富通。 腾讯大铲湾地块的尘埃落定，势必会再火一把，润恒尚园除了没有轻轨，产品品质、户型、尺价都没有问题，价格偏高，不太推荐。
很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。
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