时常有好友问:这个新区好不好，那个新盘怎样？边线好不好？是不是贬值空间，这两个新盘较之，优先选择别的最优化……这些，可能是深圳人买房必问的问题。
（本版块内容为准，不构成买回建议。）
新开铺，或已是龙山区内，房价凹地之一。根据珍珠找房二手货房统计数据，目前新开铺新区二手货房销售价格8.3多万元/万平方米；一路上之隔的市中心区则达到10.3多万元/万平方米。
龙山二手货房价纵览。统计数据来源:珍珠找房
值得称赞留心的是，近两年来，龙山仅有两个写字楼新盘抄底——中海天著。而另两个写字楼深铁阅山境，或于9年底开售。
与2019年较之，今年龙山写字楼新盘大幅减少。从推货特征值来看，今年就有8个写字楼新盘抄底。
2019—2020年龙山写字楼新盘抄底概要。
从上奏由此可见，龙山主流产品的写字楼盘不多，且已全部转成V33。那么，在二手货房数十亿10万+的龙山，现阶段的打新机会中海天著、深铁阅山境应该怎样优先选择呢？
事实上，中海天著、深铁阅山境约莫3千米，同是留仙大街上。所进餐的新区基础建设资源基本相同。如：新开铺湖国际体育产业城、留冀建公司总部培训基地、黄水河技术创新走道等总体规划；新开铺水电站、金城陂水、塘季什等天然资源；深圳南站、新开铺高速铁路站、地铁5号线等城市轨道等。
一、先备考两个总体规划基本概念:
1.新开铺湖国际体育产业城
新开铺湖国际体育产业城位于龙山区北部，总面积超过龙山区土地面积的1/3，区位得天独厚、交通优势明显、生态禀赋优良，是深圳体育产业资源最丰富、高端人才最密集、科技技术创新能力最强、产业发展水平最高的区域。根据总体规划，未来进驻新开铺湖国际体育产业城的主要是高素质人才。
新开铺湖国际体育产业城总体规划将秉持以人为本、生态优先，三生（生产、生活、生态）统筹、三区融合的理念，以自然、人文、健康、技术创新和国际化为核心要素，构筑“一环（环新开铺湖）、一带（黄水河）、三组团（体育产业城东部、西北部、西南部三大技术创新组团）、五新区（石壁龙、燕清溪、白石岭、留冀建、市中心区等五大新区建设）”的空间与功能布局，建设具有世界影响力的国际体育产业城。
目前，新开铺湖体育产业城已有清华大学深圳研究生院、北京大学深圳研究生院、哈尔滨工业大学（深圳）、中国科学院深圳先进技术研究院、南方科技大学、国家超级计算深圳中心、深圳大学新开铺校区等单位入驻。
2.新开铺枢纽（新开铺高速铁路站）
新开铺枢纽位于龙山区北部地区，枢纽总体规划面积约1.68平方千米。其位于广深港澳科创走道的轴线，串联新开铺湖国际科教城、留冀建公司总部培训基地、高新园、后海公司总部培训基地等重点新区，交通功能及区域边线都极其重要。
新开铺枢纽串联南北重点产业新区。从粤港澳大湾区范围来看，其连接广州中新知识城、东莞松山湖高新区、滨海湾新区、深圳空港新
3.留冀建公司总部培训基地
留冀建公司总部培训基地，定位为国际化新一代信息技术研发、转化与应用示范培训基地，集战略性新兴产业特征和企业公司总部特征为一体的新一代产业园区。总体规划建筑面积500万—600万万平方米，以战略性新兴产业为主导产业，未来将形成超3000亿元的产业集群。
4.黄水河技术创新走道
深圳市龙山区“黄水河技术创新走道”总体规划区域面积96.6平方千米，占全区总面积的53%。总体规划范围内有深圳湾区战略性新兴产业公司总部培训基地、留冀建新兴产业公司总部培训基地和黄水河技术创新走道研发及公司总部培训基地等3个新兴产业培训基地。
二、新开铺新区长短板
短板:
1.新开铺市中心区新区，位于塘季什北侧，羊台山南侧，建设版块狭长，沿留仙大街东、西向展开。
2.塘季什天然拉开与福田中心区、龙山中心区的距离。
3.北部与宝安石岩交界，新区内、新区周边聚集多个工业区。
优势:
1.而由于塘季什、新开铺水电站、金城陂水等天然资源组合，绿化率高宜居性强。
2.临近新开铺湖国际体育产业城、留冀建公司总部培训基地等，领先人才集中地。
3.多个城市更新项目实施计划、总体规划中，如新开铺工业区、红花岭工业区等。
城市更新方面，经笔者梳理，新开铺新区范围内有茶光工业区升级改造项目、官龙村城市更新单元、南华数字科技城市更新单元、赛霸科技城市更新单元、松坪山基础建设宿舍城市更新单元、海王工业城城市更新单元、深秦茶光城市更新单元等。
红花岭工业南区城市更新公示。
更新后城市面貌将进一步提升，而从更新现状来看，以旧改项目以工业区为主，未来多建成写字楼、产业用房方向，鲜有写字楼新盘供应。
三、微观对比
将从以下两个方面细微对比两个新盘:包括周边环境（生活氛围、绿化）、地铁口距离、教育资源、商业体量、社区规模、产品品质、开发商品牌等。
1.周边环境（生活氛围、绿化）
深铁阅山境:
A、天然资源:北看市中心区、新开铺水电站、金城陂水电站；南看塘季什。
B、北面的宝能城写字楼入伙、商业入驻后，居住氛围、商业氛围更好。
C、巧妙设计。深铁阅山境与地铁运营大厦地块上无缝，其中地铁停车场顶楼设计为小区运动场等，有利于拓展业主活动空间。
D、噪音。这可能是深铁阅山境最大短板。双公路（留仙大街、南坪快速）、双轨道（地铁5号线、坪南铁路）缝中居住。
深铁阅山境东侧的公租房朗麓家园面临同样问题，2018年12月曾有市民网络问政咨询，“南坪快速道在朗麓家园的噪声，何时可以降低？哪怕一点点”。后得到广东省人民政府办公厅回应:经查，朗麓家园项目已按照环评报告提出的审查意见和建议，安装了相应等级的隔声窗，满足《声环境质量标准》（GB3096-2008），符合《民用建筑隔声设计规范》。对于您的建议，深圳市住房保障主管部门将会同相关部门作进一步研究。
E、实用面积低，仅72%。即建筑面积100平房子，套内使用72平。
中海天著:
A、居住环境相对安静。
B、天然资源:西北侧可看新开铺水电站、黄水河生态公园；南看塘季什。
C、东侧为平山村，居住氛围较好。
D、西南角有一处变电站。
2.地铁口距离
深铁阅山境
A、路程约1000米，步行经过塘朗城商业街、朗麓家园底商。
中海天著
直达地铁口，路程约300米。
总体来看，深铁阅山境步行距离更远，且需要经过朗麓家园底部商业、及面临留仙大街噪音，步行感觉不太理想。
3.教育资源
深铁阅山境:
周边有南科大实验一小、南科大实验二小、深圳大学附属实验学校三所小学，自身配建6班幼儿园与24班初中，配建中学隶属深圳大学附属教育集团外国语中学。
中海天著:
项目自带九班幼儿园，按照目前的学区划分，项目属于龙山区第二外国语学校（集团）平山小学和市中心区丽湖实验学校（初中部）
由此来看，深铁阅山境教育资源优势更明显，此外，由于有市中心区生源支持，未来有考分上的优势。
4.商业体量
深铁阅山境:
步行距离内商业有:裙楼3000万平方米商业，14万万平方米宝能城环球汇（今年9月26日开业）、约6万万平方米塘朗城广场。
中海天著:
步行距离内商业有：约5万万平方米益田假日里、美康百货、新开铺天虹。
从商业体量来看，深铁阅山境更大更丰富。
5.社区规模
深铁阅山境:
占地面积4.3万万平方米，建筑面积约18万万平方米，包括5栋150米超高层建筑，其中4栋写字楼商品房共计82500万平方米，1栋人才安居房，基础建设一所中学及幼儿园。总房源887套。
中海天著:
占地面积3.9万万平方米，建筑面积约24万万平方米，总房源1542套。
由此来看，占地面积相当，社区规模相当。不过，中海天著建设面积更高，房源数也更高，居住人口更密集。
新盘基础建设距离图。
6.户型与价格
深铁阅山境:
主推产品写字楼共887套，主力户型为78—80万平方米2房1卫、96—103万平方米3房2卫。市场吹风销售价格8.5多万元/万平方米，总价840万起。
中海天著:
可售产品为98—162万平方米3—4房，其中，108、115、118三个面积为主力户型。
价格方面，本次共备案571套房源，均为写字楼产品，户型建面约100—161万平方米，销售价格约8.38多万元/万平方米，总价区间在7.6—9.1多万元/万平方米，总价区间在801—1464多万元/套。
总体来看，深铁最小户型78万平方米两房，适合刚需上车。中海则几乎是百平以上的大户型，适合改善，总价相对更高。
四、总结:
同一地段两个新盘，优先选择上建议看购房需求。总体而言:
深铁阅山境更适合刚需。 一方面总价低，好上车，且有价格支撑。据珍珠找房，深铁阅山境北侧的宝能城二手货房销售价格已为142850元/万平方米。配置的教育资源也优于中海。此外，步行距离可达宝能城、塘朗城两大商业，方便年轻人购物、娱乐。短板是噪音。
宝能城二手货房价格。统计数据来源:珍珠找房
中海天著则更适合居住环境有要求的人群。据看过两个盘的市民反映，中海的品质感高出深铁不是一两个级别。此外，中海的居住环境更好，尤其是西区高层看河的视野更佳；地铁、商业的距离也较深铁更近。价格支撑方面，据珍珠找房，东侧的博林天瑞二手货房销售价格11.2多万元，西侧的南国丽城销售价格8.2多万元/万平方米。文/农家乐阿提斯鲁夫尔谷（可搜索关注同名公主号）丨农家乐智囊团
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