日前，深圳旧改热门话题急速。
从严格控制“大拆大建”，到服务中心四区中止商办，到特别强调古物/老树为保护，再到信用风险预警系统......都能刮起广为的探讨。
但是那些热门话题，多半著眼在城中村的石湖改建部份。
“石湖改建究竟是不是消失”，这是我们最重视的难题。标准答案或许是驳斥的，现阶段深圳的旧改民主化已是时局所趋，在摸查信用风险后，将所有人照常。
而已石湖改建，从甚或的“残暴繁殖”商业模式，转换至自然科学理智，可持续产业发展的2.0期。
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在深圳石湖改建急速修正的与此同时，guier成功之路却极度明晰。
9月末，深圳市住房和建设局局正式发布了《有关下发深圳市该厂房“guier工”类微改建工程项目实行提示的通告》。
值得一提，这却是深圳第一个明确指出guier工方向的经济政策。
截图来源：深圳市住房和建设局局
作为一线城市，深圳城中村的探索成功之路在一定程度上给到全省，甚至全国一定的参考价值。
未来guier趋势如何，今天就来谈一谈。
01
各地经济政策体系急速完善
自上世纪70年代起，我国开启了无尽基建商业模式。
经历了30年狂奔，大城市和特大城市的空间增速开始减缓，规划建设用地“零增长”甚至呈现了“负增长”。
面临新增土地稀缺的难题，空间结构从增量扩张逐渐转向存量体制，城中村成为了实现手段之一。
除了大家熟知的石湖改建，其实我国的guier体量也不容小觑，也是未来城市空间供给的重要途径。
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事实上，我国很多城市已制定了齐备的guier经济政策体系。
如东莞，2018年正式发布了《有关深化改革全力推进城中村提升城市品质的意见》。
文件明确表示，“guier工”将不受面积限制、可延长使用年限、放宽产权分割限制等。
再看佛山，最早在2007年就正式发布了相关文件，如《引发有关加快推荐旧城镇该厂房石湖居改建的决定及3个指导意见的通告》。
截图来源：东莞市人民政府
至于深圳，早期对guier工程项目相对忽视，经济政策体系也较为落后。自2015年的该厂房改建配套文件颁布以来基本就没有后续经济政策。
但是，从去年开始，深圳就进入了新政正式发布密集期。
如先后正式发布了，《进一步推进深圳市产业园区提质增效工作的通告》、《工业用地产业监管工作提示》、《工业产业区块管理办法》等。
有了完善的经济政策保障，相关工程项目也已安排在路上。
像是今年7月，深圳第一个guier工程项目——狮岭时尚智造产业园工程项目（一期）正式商办，最终由中科智城联合体成功拿下，改建成本约20.51亿元。
截图来源：深圳公共资源交易服务中心
可见，guier越来越受重视，未来也将成为各大企业争抢的蓝海。
更重要的是，城中村作为二次城市化民主化标准化动作之一，绝不止空间的更新迭代，更在于产业的转型升级。
未来，在旧改浪潮下，guier也拥有非常可观的前景。
02
guier成功案例珠玉在前
所以，“guier”具体是什么？
guier即工业园升级，一般有13条方向，包括：工业用地guier工、仓储物流用地guier工、混合用地开发、guier保、guier商、guier居、guier综、法定图则修编、农地入市、综合整治+拆除重建、居改工、弹性产品、产业运营等。
其中最常见的有guier商、guier工、guier文创。
1、 guier商
“guier商办”指将城市旧工业厂区改建为商业空间商业模式，特别强调服务于所处片区的居民，为他们提供商业、娱乐、休闲等生活方式，为片区经济注入活力。
此类工程项目变现能力更强、利润更高，是房企的关注重点。
如深圳市百易广场工程项目，原为民治樟坑股份合作公司樟坑社区一处旧工业园厂房。
主要通过运用”综合整治和功能改变“两种方式，对原旧工业厂房进行更新改建而建成大型综合性商业用房，成为龙华新区第一个“guier商”工程项目。
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2、guier工
“guier工”类城中村是指按照政府的要求，将现有的普通工业用地改变为新型产业用地，因此guier工又称为“guierM0”，将旧工业园升级改建为新型产业园。
像是上海宝山区，就是由三毛仓库升级而来的上海智慧湾，如今成为了网红级产业创新典范。
经济效益也有了质的提升，2016年9月，上海智慧湾重新开园，租金收入一举达到2500万元/年，远超此前800万的预期评估。
图源：智慧湾创意园商办
3、guier文创
“guier文创”指利用城市内的工业遗存打造新型文创园区。
如深圳的西坊大院文创园、红砖厂等，就是遵循“留、改、拆”的城中村理念，将封闭的科研工业园区区转型为复合的开放式城市公共空间。
03
guier未来产业发展趋势
随着guier热潮汹涌，产业商办越发困难，未来应如何突围，实现产业与城市齐头并进？、
最关键的，需对千篇一律的规划进行破局。
要做到因地制宜，实现差异化，才能让各城市形成有机联动，达到真正意义上的产业协同产业发展。
以深圳为例，结合了十四五产业发展规划及实际产业情况，出台了相应的guier及产业导入经济政策。
比如，对全市范围进行了产业圈层划分。
第一圈层，产业建筑量需达60%；第二圈层，产业建筑量为40%；第三圈层，重点功能区引入企业要求参照第一、二圈层要求执行。
当中，第一、二圈层要重点引进新一代信息技术、数字新基建、生物医药、专业服务业、科技服务业、现代商贸、文化创意、金融保险等战略性新兴产业和现代服务业企业。
各区的十四五规划，也制定出了各自的产业版图。
比如天河，将构筑“两轴两带多片区”的空间产业发展格局，推动产城融合、产创融合、数产融合，打造推动高质量产业发展的动力源和增长极。
有了上层意志的指示，各板块工程项目便严格按照要求修改规划。
最近，位于天河员村的第二棉纺厂地块就发出了规划修正。
该地块将变身中国人工智能（深圳）产业园，用地主要变为商务兼容商业用地，最高建筑250米，还将对其中包豪斯风格的历史建筑进行活化利用。
综上所述，未来不止石湖改造要完善，guier也需急速提升完善流程。
在村改市场爆发后，guier经济政策体系已经日趋成型，无论是区位布局，却是改建方向都将成为市场下一关注点。
对此，你怎么看？
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