新浪黄鹄讯 文/黄唐娜 深圳“731新政”之后，部份商务人士公寓楼“涨价潮”朋友圈房产圈，为了促成产品销售，部份圣索弗勒维孔特工程项目甚至以登记价85折展开产品销售，另为购房者展开幅度不等的作保，展开分期付款按揭等。
不同于看似“涨价打折”的圣索弗勒维孔特公寓楼，坐落于罗河水贝的这个产权70年的楼盘也打出了“按揭三成”的口号。几大关键字：一手楼盘、深圳中学学位、按揭三成起，究竟是地产商的卖点还是真值得一买呢？黄鹄实探了该盘。
这家名为明X香山的楼盘坐落于罗河水贝商业区花木新区，罗河水贝一路稻田复兴路乌江公交车站D出口产品，直线距离乌江公交车站D出口产品约为100米左右，地铁3号线水贝站约700米，毗邻乌江公园T5800基水贝村旧改项目。
由外观看，该楼盘为住宅混合的洋房小高层，周边地段相对成熟，事实上，该盘登记名为“雅致居”，2003年收地，早在2004年便已取得预购许可证，而明X香山在今年6月份便启动了二三级联动，展开贩售。
该盘楼下为水贝肉菜场，花木万家，水贝珠宝产业园等，综合环境较为凌乱，工程项目南面为京基水贝村旧改工程项目，作为文锦渡的明星旧改工程项目，包含住宅、公寓楼、商业性、办公、商务人士公寓楼等商业模式，未来改造后将会整体提升周围环境。
明X香山共有1栋22层，南埃尔普十二户，总房源约为204套，其中，底层1-4层为商业性部份， 3楼整栋现阶段出租给“福深达饭店”，现阶段为饭店埃尔博尔县运营。
据A2P86PA产品销售称，“明X香山”主流产品的房源坐落于5-22层，只拿出了几十套在卖，现阶段所余房源不多。 主要有42平、45平以及48平三种主流产品洋房。
通过宦谱可看出，42布季1房，48布季小两房，45平也可改成小两居，销售价格约98000元/㎡，单价约390—446万元，精装修现楼。据了解，地产商早在2015年收楼时便卖出过一批，但近期才开始在市场上出售这几百批房源。
根据现场产品销售计算，建筑面积48.65平方米的小两居单价为485万元，而称之为“一口价”390万的建筑面积42.1平一房，按照计算，整体销售价格也近10万元/平方米。链家APP显示，距工程项目100米左右同带深中学位的二手房倚湖居销售价格在60622元/平，53.62平报价为340万。
与“明X香山”相距不足50米的太子道（登记名鹏大厦）曾在2017年推出70年产权23平－41平米超小洋房，一度朋友圈网络，当时销售价格为7.8万-9.8万/平，单价为210-390万元，带深圳中学学位。
但由宝琳饭店改造而来的太子道，地块使用年限仅剩下48年，早于2009年就竣工的商品房工程项目，由于长期被地产商自持，2017年才开始批量产品销售，但却因曾涉嫌违法“住改商”被要求暂停产品销售。
经黄鹄查询，深圳规土委官网站页面显示，文锦渡雅致居于2004年11月4日便已取得预购许可，工程项目2003年拿地，房屋用途为单身公寓楼、办公楼以及其他，其土地用途为住宅用地，产权70年。
“管理局锁定”的状态，从1层到顶层22层均有“管理局锁定”的房源，另外约有60余套“已登记房源”，和两套“初始登记”房源。
△雅致居大部份房源显示为“管理局锁定”
2004年拿到预购许可证的楼盘，为何直至14年后再重新打包出来贩售呢？黄鹄致电深圳规土委文锦渡国土局咨询，为何该盘多数房源会被显示为“管理局锁定”？工作人员回复称因该地产商在拿预购许可证时便展开了房源锁定，如今已经办理好房产证展开预购转现售，现阶段是现售状态，不影响正常交易。但为何2004年拿到预购许可，如今才开始展开二手交易，工作人员并未给出具体原因。
显而易见的是，自2004年拿到预购许可到现在近10几年的时间里，房价曾上涨数轮，被包装后的“明X香山”房屋产权也直接减少了至少10年，被业内疑为房地产“二级半”工程项目。
深圳房地产律师张茂荣曾在接受《广州日报》采访时表示过，根据住建部有关通知和《商品房产品销售管理办法》及《深圳经济特区房地产转让条例》，只有预购商品房的开盘时间官方有明确规定，在违规“捂盘”的管控范围，现房因为占用的是地产商自有资金，地产商想什么时候卖、卖还是不卖，并不在官方的监控范围。如果是现房入市，则不涉及违规捂盘，如果当初有预购许可证，又没有按期开盘，则涉及捂盘惜售。
虽然占据了较好的地理条件，但明X香山主打的最大卖点依旧是“深圳中学私立学校房”。
据实地距离测算，该盘与深圳中学私立学校百度测算距离为1.5公里左右，黄鹄在文锦渡教育局官网查询得知，该盘的私立学校范围为“稻田小学”和“深圳中学”。“深圳中学”作为深圳四大高等学府之一，自然颇受家长关注。
相比较百花新区单价动辄12万以上的实验中学私立学校房，深圳中学地段私立学校房销售价格并不亮眼，现阶段，深圳中学地段生的划分范围约有25个小区，带深中私立学校的愉天小区主流产品销售价格为81680元/平（数据来源链家），43.64平房源成交价为372万。金丽豪苑为60948元/平，37平的小洋房成交价在299万，而次新小区有合正星园和嘉多利花园，价格在7.5-9万/平不等，部份如柏丽花园、田苑小区单价则更低，在7万/平方米左右。对比工程项目毗邻同样带深圳中学的二手房“逸湖居”，楼龄为17年，主流产品销售价格为60621元/平。
雅致居现阶段在各大中介机构并无二手房挂盘出售的房源。据深圳规土委网站显示，该盘房屋用途显示为“单身公寓楼、办公楼以及其他”，土地用途显示为“住宅”，产品销售声称落户到该房产并无问题。
据现场产品销售声称，该盘现阶段的确打出了“按揭三成”的宣传口号，但地产商要求在三个月内付清按揭款，首个月可以按揭三成，如果是按揭三成的购房者，可采取10%，10%，10%的比例展开付款，如果是按揭五成，则可以采取10%，20%，20%的比例分三个月付清，以此类推，相当于三个月的分期付款免息首期。
按照对外公布的价格来计算，单价390-446万的明X香山，首个月按揭39万则可买一套带高等学府深中的私立学校房。究竟这种业内称之为“二级半”工程项目的房子，值不值得买呢？
从百度定义上看，所谓的房地产“二级半工程项目”，不同于新房，“二级半工程项目”虽然已经淡出流通领域，但也并没有被使用，又以崭新面貌、新楼性能与二手房相区别，所以其既不属于新房，也不属于二手房。
业内人士认为，深圳市场上的二级半工程项目多为当年产品销售的“尾盘”或批量“存量楼”，由于是楼花交付，避免了施工风险，因此价格制定相对比较灵活，能吸引短期的投资客。
这些当年的“尾盘”或者批量存量楼包括：地产商留作自用或留作日后出租的房子、在楼盘发售前期预留单位，由于种种原因，在产品销售后期拿出来产品销售的房子或者购房者预订后又退订的房子。
虽然此类“二级半项目”并不一定等同于滞销盘，但成分相对较为复杂。且房源相对零散，购房者更需要仔细筛选，看资质和房源，并可做周边二手价格的对比分析看是否值得购买。
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