强化消费风险防范，使青年房客更有同情心，是租收购公司举可持续产业发展的保证。近几年，一连串商业地产公寓楼“happen”的另一面，呈现出不法之徒、定金纷争、长收短付、卷钱跑路等金融行业弊病。尽管各地主管部门也在下手综合环境治理出租消费市场，但是旧有的环境治理举措难以效果显著，为金融行业度身订制的“枷锁”也就不断涌现。
值得称赞高度关注的是，全省首个规范化“住房出租”的全省性法律法规——《上海市住房出租法律法规》（简称《法律法规》）自9月1日起实施。其强化各个环节消费风险防范，切实强化民营企业的消费市场准入和相关人员市场准入管理制度。随着后续配套经济政策的健全，对于出租金融行业而言，无疑将开启住房出租规范化产业发展的新时代。
度身订制出租“枷锁”
自商业地产公寓楼成为资本追逐的标的之后，2018年年来，多家商业地产公寓楼民营企业因资金链断裂、倒闭而破产，导致众多房东、房客血本无归，引发业界较大高度关注。
其中，2020年，杭州商业地产公寓楼友客、巢客陆续“happen”，随后，上海岚越公寓楼亦关门歇业。从这些商业地产公寓楼happen事件看出，房客在交付半年或一年租金的情况下，不仅背负着债务，还要遭遇被房东赶走的风险；房东往往也遭遇数月房租被“卷走”的局面。
商业地产公寓楼happen的另一面，是不法之徒、二氧化硫房、天棚间、房租贷、超载、定金纷争……出租消费市场的弊病可想而知。
为此，数处下手综合环境治理消费社会秩序。深圳、武汉等地陆续就规范化住房出租民营企业经营行为发布通知。深圳明确要求住房出租民营企业不得“高收低出”“长收短付”；武汉、成都等地明确要求将住房出租民营企业收到的房租和以房屋出租贷款方式获得的资金纳入专项消费风险防范账户。
从上海出租消费市场的消费风险防范来看，2019年上海作为住房出租消费市场产业发展试点入围的城市之一。而自2020年年来，尽管上海也在急速出台经济政策，强化消费市场消费风险防范，保证与健全出租消费社会秩序。但是面对住房出租应用领域问题高发，纷争急速，举报频繁，旧有的环境治理举措难以效果显著。
据上海房地产中介金融专业委员会秘书长赵庆祥介绍，出租消费市场问题主要表现为拒交房租定金（占比最高）、长收短付、高收低出、商业地产公寓楼happen、个人二房东、卷钱跑路等。因此必须为违规主体度身订制“枷锁”，强化对住房出租民营企业、房地产经纪机构的各个环节消费风险防范。
“举报中没有登记备案的不法之徒、黑二房东占2/3，有Saucourt占1/3，效果显著举措就是切实强化民营企业的消费市场准入管理制度、相关人员的准入管理制度。”赵庆祥称。
2014年启动的上海《法律法规》，八年如一日，在2022年审议通过，9月1日，《法律法规》正式施行，是住房出租的第一部全省性法律法规，弥补了出租应用领域的空白。
值得称赞高度关注的是，《法律法规》是全省第一个将“房住不炒”、职住平衡、住有所居等中央精神写成法条的法律法规。同时也是全省第一个适应“新形势”下的住房出租法律法规，比如，提到住房出租和出租经纪分业经营、出租合同网签等互联网+消费风险防范、规范化短租和产业发展农租等。
新京报制图/许英剑
分业经营、建立金融行业市场准入管理制度
从《法律法规》内容来看，将落实租收购公司举作为方向，通过新建改建、盘活存量加大多层次、多样化的出租住房产品供应。在规范化消费社会秩序上，根治消费市场上不法之徒、个人二房东等多种顽疾。
据ICCRA住房出租产业研究院院长赵然介绍，《法律法规》从出租与承租、出租经营与服务、培育产业发展与监督管理、法律责任等维度规范化住房出租活动，以保护出租当事人合法权益。而且《法律法规》在诸多方面均有突破，比如，对租户个人信息的保护更加健全；对租住品质也有了更多明确要求，明确提出杜绝“天棚房”，新建出租住房应满足“单人单间”等。
中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进表示，《法律法规》对住房出租消费市场的多个方面进行了规范化，比如住房出租民营企业向承租人收取的定金一般不得超过1个月房租，并按照规定通过第三方专用账户托管；互联网信息平台应当对发布者提交的证明材料进行审查，合规的信息才能发布。
赵庆祥将《法律法规》总结为4大突出亮点，其中包括强化对承租人合法权益的保护，以及对于消费市场主体突出服务和消费风险防范并重，一方面切实强化本市住房出租管理服务平台，另一方面建立了住房出租金融行业的市场准入管理管理制度，强化对违法违规住房出租行为的处罚。
在管理制度创新上，赵庆祥将《法律法规》总结为6大创新，其中，包括健全金融行业市场准入管理制度，实现了对住房转租经营和住房出租经纪的分业消费风险防范、分业产业发展。
“近年来，住房出租金融行业出现了很多新情况、新问题、新模式，《法律法规》有针对性地进行了规范化性的管理。比如房地产经纪和出租民营企业过去很长时间都是混业状态，今后要严格分业经营。”赵庆祥说。
事实上，房地产经纪不能赚差价，而住房出租民营企业能赚差价，房地产经纪公司不能经营住房出租民营企业的业务。很多房客并不了解其中的区别。下一步为了更好地识别，也会从名称上进行区别，比如具有“住房出租”“房地产经纪”这样的标识。
配套文件陆续出台助力《法律法规》落地
在《法律法规》实施之后，相关的配套文件也在陆续推出。
10月21日，北京市印发《上海市住房出租法律法规》行政处罚裁量基准的通知，以确保行政处罚的合法、适当。在住房和城乡建设系统行政处罚职权中，针对住房出租民营企业的14项，房地产经纪机构的10项等。处罚种类包含警告、罚款、责令停产停业、限制从业等。
此外，9月29日，上海房地产中介金融专业委员会印发了《上海房地产中介金融专业委员会自律惩戒规则》。其中，自律惩戒方式主要包括警告、严重警告、通报批评、公开谴责、作为不良记录记入信用档案等。
在赵庆祥看来，这也是落实《法律法规》的举措，也是相关配套的细则，通过协会自律惩戒规则可以形成闭环体系。《法律法规》是针对整个金融行业，而金融行业有两个主体，一个是民营企业，一个是从业相关人员。其中，“对于从业相关人员的管理既琐碎又重要。”
赵庆祥表示，责任到人，是通过落实人的责任来规范化其行为。民营企业容易换马甲，但是从业相关人员的信用档案换不了，因此对人的管理也是下一步消费风险防范的一个重点。比如，每一单业务都有一个对应的责任人，一旦违法违规的事，不仅处罚民营企业，而且追责到人。
自《法律法规》实施年来，对于出租金融行业相关人员信用管理已在运行，相关惩戒已经开始实施。据悉，通州一位经纪人因为发布不实房源，已经受到惩戒，今后上海房地产中介金融专业委员会会员民营企业也不再聘用。
对于出租金融行业民营企业，赵庆祥表示，要学好用好《法律法规》，做到经营合规，《法律法规》规定的罚则较多，处罚行为有所增加，罚款上限有所提高，甚至可责令停业整顿，避免触碰红线。与此同时，规范化经营活动，维护自身的合法权益，净化消费市场环境。
针对《法律法规》对于金融行业未来的影响，徐跃进认为，有望推动住房出租消费市场的进一步规范化，有力保证出租人和承租人的合法权益，营造良好的租房环境。另外，结合保租房的大规模产业发展，消费市场规范化和保证支持两方面同时发力，将有利于推动住房出租消费市场有序健康产业发展，促进“租收购公司举”住房管理制度的加快建立。
我爱我家研究院分析人士也认为，《法律法规》强化对住房出租消费市场的消费风险防范，有助于规范化住房出租活动，保护出租当事人合法权益，促进住房出租消费市场健康产业发展，从而建立住房出租消费市场产业发展效果显著机制。
新京报2022年11月22日产经周刊《上海青年租房图谱》。
新京报记者 袁秀丽
编辑 武新 校对 张彦君
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