一、具体来说扫上不能拆
2019年3月26日，深圳市规划和天然资源局下发了《深圳市旧区（石湖）综合性综合性治理整体规划（2019-2025）》
规划期中全区划设的综合性综合性治理北区工业用地体量为 55 平方千米，占比 56%。当中宝安区、宝安区和宝安区综合性综合性治理北区划设比率不高于 75%，余下各乡镇不高于 54%。
除非列入“综合性综合性治理”，规划期中大机率不能拆毁。
当中宝安区有大新居委会、龙岗古城墙、金沙居委会、Viluppuram北区、南水村、渔二村、平塘村等列入综合性综合性治理。
二、相同的征地类别和索赔依照和索赔事例
1.旧区~石湖改建
依照《深圳市旧区（石湖）改建实行办法》“第二十五条 以产权分期付款形式补偿金写字楼的，补偿金给住户的房地产占地面积一般而言不超过各户480万平方米，少于的不合法写字楼占地面积推行汇率补偿金。”
由于该文档是2004年下发的，前述工程项目实行中在整体严格遵守的情况下，会有许多灵巧若非。
以Viluppuram清水河社村旧区工程项目为例：
永久建筑物，整幢物业管理优先选择的迁离写字楼建筑物占地面积不少于480万平方米。少于的补偿金公寓楼。
有多幢物业管理的，三幢都依照这个国际标准来补偿金。
不界定邻近地区住户和外来人员。
国际标准高于《规定》
如果是建成年代更久一点的祖屋/瓦房/平房，索赔的比率会更多许多。以具体项目为准。
2.旧区~棚改
依照《深圳市人民政府关于加强棚户区改建工作的实行意见》第二条规定“各乡镇政府应当依照前述情况，依照套内建筑物占地面积1∶1或不少于建筑物占地面积1∶1.2的比率，确定辖区内老旧写字楼区棚户区改建工程项目的产权调换国际标准。汇率补偿金国际标准应当依照《深圳市房屋征收与补偿金实行办法（试行）》（深圳市人民政府令第292号）的规定确定。
各乡镇政府可以依照工程项目前述情况，奖励权利主体每套住房增购不少于10万平方米的建筑占地面积，增购占地面积的价格依照同地块安居型商品房的价格计收，最高不少于被搬迁住房类似房地产的市场价格。”
第二十一条规定：“棚户区改建工程项目的搬迁安置住房与被搬迁住房产权性质相同”
以宝安区“二线插花地”棚改项目为例：
1、【产权分期付款】
1) 现状物业管理类别为写字楼：
（1）已取得非商品性质（绿本）房地产权利证书的写字楼，以房地产权利证书为产权调换基本单位。被征收人为非原住户的，不少于建筑物占地面积150㎡的部分依照证载建筑物占地面积1:1给予产权调换，超出部分给予汇率补偿金；
（2）非商品性质写字楼（绿本）采用产权调换的，其所调换房屋的产权仍受相应限制。符合相关规定的，被征收人可以补交规定差价后转为商品性质。
2）现状物业管理类别为商铺：
（1）商品性质（红本）写字楼的房地产权利证书、登记簿有记载套内占地面积的，按证载套内占地面积1:1予以产权调换；
（2）房地产权利证书或者登记簿没有记载套内占地面积或者记载不明的，按证载建筑物占地面积1:1.18予以产权调换。
2、【汇率补偿金】
1）现状物业管理类别为写字楼：
（1）非商品性质房屋（绿本）的补偿金以房地产价格评估机构评估确定的价格或市房屋征收部门发布的房屋征收补偿金基准价格确定，以价高者为准。采用市房屋征收部门发布的房屋补偿金基准价格确定补偿金金额的，应扣减10%公告基准地价；
（2）原农村集体未完善征转手续土地上的未完工建筑物，依照重置价（不少于2,200元/㎡，以前述评估为准）给予汇率补偿金，其所占用的原农村集体土地，依照棚改补偿金国际标准第十六条的相关规定给予补偿金。
2）现状物业管理类别为商铺：
对商品性质房屋（红本）的补偿金，由房地产价格评估机构评估确定。
3.土地整备
土地整备分为房屋征收、政府主导的利益统筹、市场化的整村统筹。
3.1房屋征收和政府主导的利益统筹参考《深圳市房屋征收与补偿金实行办法（试行）》
表1 各类别非商品房汇率补偿金的计算形式
产权证明资料
房屋类别
汇率补偿金金额计算形式
备注
1
《房地产证》（非市场商品房）
私房
被征收房屋的价值—10%公告基准地价
2
行政划拨工业用地性质的房屋
被征收房屋的价值—35%公告基准地价×年期修正系数
3
房改房
被征收房屋的价值—土地收益金（房改购买价的1%）
其他应当补交的费用按相关规定办理
4
其他协议出让土地的房屋
被征收房屋的价值—应补交的地价
5
《房屋所有权证》（含原宝安县级以上政府发放的权属证书）
被征收房屋的价值—10%公告基准地价（无土地使用年限）
6
《集体土地使用权证》
被征收房屋的价值—10%公告基准地价（无土地使用年限）
其他应当补交的费用按相关规定办理，当中应当补交的规划建设管理费用不少于单项工程土建总造价的10%
7
《国有土地使用证》
被征收房屋的价值
表2 各类未经产权登记房屋的补偿金形式
类别
补偿金形式及补偿金金额计算
备注
写字楼类
原住户符合非商品写字楼建设工业用地国际标准，不少于480㎡的部分
产权调换
非商品性质
汇率补偿金：被征收房屋的价值—10%公告基准地价
原住户符合非商品写字楼建设工业用地国际标准，少于480㎡的部分
符合“两规”处理条件
被征收房屋的价值—20元/㎡罚款—100%公告基准地价
不符合“两规”但符合《决定》处理条件
被征收房屋的价值—30元/㎡罚款—100%公告基准地价
原住户不符合非商品写字楼建设工业用地国际标准的多幢部分
经批准建设的部分
被征收房屋的价值—100%公告基准地价
未经批准或者少于批准建设的部分
符合“两规”处理条件
被征收房屋的价值—50元/㎡罚款—2倍公告基准地价
不符合“两规”但符合《决定》处理条件
被征收房屋的价值—100元/㎡罚款—2倍公告基准地价
非原住户所建私房
不少于建筑物占地面积150㎡的部分
产权调换：缴纳100元/㎡罚款和50%公告基准地价
非商品性质
汇率补偿金：被征收房屋的价值—100元/㎡罚款—100%公告基准地价
少于建筑物占地面积150㎡的部分
被征收房屋的价值—150元/㎡罚款—3倍公告基准地价
原农村集体经济组织所建统建楼
经规划国土部门批准建设
产权调换
非商品性质
汇率补偿金：被征收房屋的价值—10%公告基准地价
未经规划国土部门批准或者少于批准建设
被征收房屋的价值—100元/㎡罚款—2倍公告基准地价
生产经营性、商业办公类
原农村集体经济组织继受单位所建
位于非农建设工业用地范围内
产权调换：土地予以土地分期付款，地
上建筑物物按重置价扣减10元/㎡罚款予以汇率补偿金
非商品性质
汇率补偿金：被征收房屋的价值—10元/㎡罚款—10%公告基准地价
位于非农建设工业用地范围外
被征收房屋的价值—20元/㎡罚款—100%公告基准地价
原住户、其他企业单位或者非原住户所建
被征收房屋的价值—30元/㎡罚款—100%市场评估地价
3.2 市场化的整村统筹
以坪山区南布社区为例：
普通房屋依照1:1分期付款写字楼商品房，有瓦面的老房以其建筑物占地面积为基数依照1:1.5分期付款写字楼商品房。
三、总结
深圳的旧区正在快速的发展过程中，就像坪山区的南布社区是属于全国首创的市场化的整村统筹。市场中没有最完全的方案。
深圳的工业用地由于历史原因：权属、规划、征用与否、补偿金到位与否等种类比较多。
深圳土地上的历史遗留建筑物也是因为建成年代和占地面积等有诸多相同。
本文列出了一个框架和轮廓，跟前述情况相差不能太大。
待有加，索赔国际标准都比市政府的指导国际标准高许多。
如果各位读者有见过高于市政府索赔国际标准的，欢迎交流。
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