问：十三同学谢谢，现有两个娃，大娃已上小学，有A和B三套房，A房还完银行贷款（福田三房，有良好文凭），B房银行贷款除了100多W。是想转变成四房，保住A房所在的私立学校的文凭。 想到的方案：1.在福田不远处约25年老小区，买个四房（平时出租），须先变卖B房，得160现金加手上存款，再买四房。 2.把A，B房都变卖市值约900，买不远处本私立学校的四房(总价约1300+)，顾虑是：先卖后买会有平稳过渡信用风险，除了二娃三年后上小学，积分会不能受影响。 怎么操作能尽量西凯努瓦县，除了其他提议吗？谢谢！
答：晚安，分期付款时，通常林美珠把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动分期付款流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当关注度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大机率能买到房子，就能果断签字第五路，绝对千万别等到自己看的房子也同意买下你，才第五路，那样的话卖房环节反而会很被动。 这里的诀窍是：除非能不依赖分期付款直接搞掂想买的房子，不然千万别指望买到不光袖珍导致出房不光少的产品，如仅锁定在两个楼盘的两个房型甚至两个室号。不然就真的可能产生你说的难题。房价平稳缓涨期很适合分期付款就是这个道理，不太担心被套的信用风险，上下家也都不能出现违约等郁闷的交易信用风险难题，能放心第五路、下定。 提议保留福田文凭房，在不远处租房住。 下手B房，投资一套未来升值潜力大的4房。
货品房，如果是分期付款货品房，我对文凭没什么了解了，想谈谈您的提议，感谢~
答：晚安，提议下手分期付款成货品房。 小产权会随着市场涨，维持在同地段货品房约三分之一的产品价格，不能银行贷款，没投资价值； 有黑科技，能
，除此之外，有人给我推荐康孔县湖滨时代，想谈谈同学意见！
答：保利地产麓城 故又称建的小区，四周被山环绕，保利地产精装修交付，北面有个小体育公园，小区便携式幼稚园和小学，小学是沙浦小学，1.5公里路程，中途拥堵。社区底商，周围没商业配套。高性价比不高。 福田佳兆业城市广场 区域内是深圳17大重点发展之一，主要依靠旧DD91推动，所以资金不足，周遭没太大改变，小区出租率很高，能达到95%以上，绝大多数在永安北纬通信上班族。 坂雪岗科技城的和地铁10号线的两大利好已经在反映在房价上，现在的产品价格偏高，小区的物管也暴露难题，和福田绝大多数小区一样经常出笋盘。 想跑赢大盘，提议优先考虑龙岗，次选福田自贸区。 除此之外按揭240，其实能入手单价600-700左右的住宅产品，千万别被按揭限制了选择范围。留出2年月供即可。
问：十三兄，想入手单价700万以内的三到四房，目前考虑以下几个区域：龙岗大运、龙岗福田、龙华、南山西丽这几个区域。因为考虑到自住和小孩读书（目前小孩3岁），请十三兄综合自住和学校（处于中上水平）推荐一下每个区域的房源，并说明下各自的优缺点。新房二手房都能。感谢
答：大运和西丽，两个是龙岗优质片区，两个是南山弱片区。 福田： 福田虽然属于龙岗区，但地理位置不错，毗邻福田和龙华中心；得益于保利地产等品牌物业的优良管理，福田虽然房子不新，但保养的不错，产品价格不贵，是福田白领的高性价比之选；中长期能略微跑赢大势； 然而，福田也有隐忧，就是华为搬迁带来的购买力迁出，会导致短期房价萎靡。 龙华： 红山（均价9万）：红山就是所谓的宇宙中心了，龙华的核心区域，短短两年房价能冲到8万可见一斑；但没需求外溢的难题，深圳北CBD也尚未建成，未来存在不确定性； 上塘（均价7万）：定位为龙华的核心居住区，是龙华居住环境良好的片区； 综合考虑龙华和福田更适合你。 关注金地上塘道，潜龙曼海宁，信义嘉御山
问：十三晚安，之前的提问没收到回复。希望这次能收到回复信息。 目前手里有一套华创云轩的小公寓想分期付款到南山保利地产云城六期的两房小公寓自住。预计下手华创后有200的现金，剩余凑80，再银行贷款一部分。手里已经有一套住宅么有名额了。南山单价350左右的两房，好像也没什么选择啦。 请问分期付款是否合适？云城六期是否值得入？
千万别把有限的子弹都浪费在垃圾资产上了。
问：晚安，十三同学，本人打算今年继续投资深圳新房，看中华润城四期，沙井海岸城，光明金融街，但是由于手上资金不足，打算1，出售在手物业 深物业前海港湾 3房 82平 （欠款300万）获得资金。2，打算用这套房产进行继续银行贷款的资金进行投资如上新盘。3，继续持有前海港湾，不进行新房投资。 请问，前海港湾是否值得继续持有，上面那个方式最为合适。 家庭年收入50万左右。
答：前海港湾继续持有 银行申请加按揭增加按揭预算 打新和推荐板块淘笋同时进行，疫情期间大甩卖的业主不少，捡漏的好机会
问：同学好,预算1300,二套。福田房准备出租抵 贷。孩子4岁。本人工作在南山,太太在福田。 家庭收入120\/年。现在非常纠结,是选涨价之后的宝中还是基本稳定的后海。看了宝中西岸观邸(宝实验)、后海公馆(育才),幸福海岸、招商海月华庭等盘。实在焦虑望您指点。
答：接触买卖久了，就发现两个现象，龙华业主换房一般换到福田，龙岗业主一般换到南山，龙岗业主一般换到福田或者南山。 现在的福田CBD、后海总部、车公庙、科技园和正在发展中的深圳湾总部基地、留仙洞总部基地、前海也都主要集中在福田南山，刚需能坐半个小时到两个半小时通勤上班，但当工作几年后会有换房的打算，产业也集中福田、南山、光明，关外短时间内无法弥补医疗和教育的差距，所以换房的方向是关外往关内跑，工作远的往工作近一点跑，差的学校换好学校，这些资源都集中在在关内。 所以预算1000万以上我的提议都是直接南山，最终的城市中心依然会是福田-南山-前海这条线，其他新中心无论如何也无法撼动的地位，最贵的地段是南山，最稀缺的是海景资源也在南山，以后最好的地方仍然是深圳湾，也是换房的终极目标。 科技南片区能关注； 南二外本部比较旧； 半岛城邦一期 后海公馆、澳城花园。 以上提到的盘，不能跑输。
问：十三同学，目前家庭名下三套房，都在龙岗。一套中海康成的大三房，一套颐安都会小两房，目前挂牌卖康城，希望分期付款文凭房。康城卖了预计340万在手。目前两个方向1，自住加文凭，买个深中龙初的房子，还是在龙岗。2，分期付款西部500-600万小文凭房兼投资。从长期来看哪个方向良好？如果是南山，这个预算，能关注哪些私立学校，哪些楼盘，文凭要九年制的，谢谢回复
山考虑前海 科技园 南山中心区 蛇口等。 九年制推荐南二外海德，南外高新，南外科华，南海实验，麒麟实验对口的楼盘。
问：继续提问： 方案一：出掉通业花园的三房，换海馨苑的大四房自住，犹豫目前换房紧迫性不高，三四年后也可，除此之外通业花园有梅香学校入驻会否有一波上涨？海馨苑好像只有自住，没其他上涨利好。 方案二：继续持有通业花园，买一套600万房产投资，福保加福外南的小区如何？有推荐的吗？沙井海岸城打新比较难，除了其他推荐吗
答：1.梅香学校入驻是利好，大机率会有一波小涨幅，能先持有 海馨苑是个毫无亮点的楼盘，时代的洪流不能一直给华强北高光，资本愿意去更新、更潮流的领域。 2.优先海岸城打新，有难度。 福外南双文凭有朗庭豪园，丽港湾
问：同学好，请问西丽片区是否值得购买？西丽保利地产云城是否780万是否能入手
答：西丽这个地段，总体不错，有高铁站、留仙洞的规划，但是缺乏文凭支撑，南山发展主方向是南边，西丽未来还是不如前海后海蛇口的。 保利地产云城兼顾自住和投资是不错的选择，但是入手单价千万别超过7W
问：十三大大，这几天在刷您的问答，感觉您非常专业。我想咨询下我的难题。我今年40岁，在蛇口上班，有两小孩，两个小学两个幼稚园。在幸福珺湾有一套两房，家庭年收入100万。我希望能加大杠杆。老公希望能有一套四房，以后孩子们大了，能住得宽敞些，不需考虑现在居住和小孩文凭难题，主要考虑升值。方案一，卖幸福珺湾两房，换一套四房，1000万内，考虑南山或龙岗；方案二，保留幸福珺湾房子，操作下，在光明买套5、6百万的四房。哪种更合适呢？谢谢。
过上一轮涨幅只会到达阶段性高点，未来除了动力，小户型长得快，提议保留胜利果实，加按揭入手光明。
问：十三同学谢谢，我决定听从您的提议投住分离，首套首贷，单价550万以内，按揭160万，单纯投资角度，预计4-5年下手，有以下几个方案不知怎么选择： (1) 碧海或宝中区域小两房，如富通城三期58平2房， (2) 西乡区域三房，如中信领航城或富通V都会3房 (3) 南山文凭房一房或小两房， (4) 南山次新房松坪村三期，60平2房 (5) 龙华 龙悦居或星河世纪2房 (6) 龙华 金地上塘道或潜龙曼海宁2房
象： 1.热点片区的非热点楼盘，比如之前无人问津的侨城馨苑，最近关注和咨询的人都开始多了起来； 2.热点片区外溢，西丽—大学城片区夹在北站、科技园、宝中片区中间，本身条件也不错，今年或是补涨对象； 3.冷门区域标杆，哪怕是龙岗、坪山这样的冷门片区，标杆楼盘和热点片区楼盘的相对产品价格差距因为显得越来越大，也开始具有一定的高性价比。 合正观澜汇就是正面典型，颐安都会这样的片区CEO，也快洗干净了； 4.潜力文凭，在深圳，文凭似乎是永恒话题，文凭房的供需矛盾，远比住宅要大的多，远是其他城市人所不了解的。 能说，文凭房投资几乎弹无虚发，基本不能跑输大盘。 5.热点片区笋盘，这一点比较难，但不代表没。 你说的选择，优先5 2 3，能不能入手也需要看产品价格，淘淘笋。
很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。
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