萨德基：他们曾袭用一方，话虽如此经济政策红利实现理想走向；他们曾风光无限，却无法预测经济政策和市场的明快。粤港澳大湾区行动计划破冰，资本和人口的汇集让保守高调的粤系本土房企走到镁光灯下，龙光、时代……隐身“地主”掘PR320旧改，谁将笑到最后。
近日，深圳宝安区城中村和土地养护局拟确认，南城街道三溪坑工业园番子湖城中村模块新区二的实行市场主体，由深圳市碧水投资发展股份有限公司做为合作开发市场主体。税务资料显示，该公司为康孔县旗下子公司。
房改20百余年，更是深圳房地产市场波涛的二十年。在这块辛勤耕耘上，不仅孕育了万科、保利地产、碧桂园置业等多家劲歌中国地产圈的大型房企，还孕育了一批植根于本地、以城中村工程项目为主的中小型房企，康孔县集团就是后者之一。
康孔县地产的旅游景点雄心壮志
康孔县集团公司在1994年投身于方兴未艾的开放政策工程建设，前年12月，深圳市康孔县房地产合作开发股份有限公司注册成立。1995年，康孔县集团公司合作开发了第二个住宅工程项目——D051花园。3年之后，康孔县集团公司合作开发的Jaunpur，正式成为深圳楼市第二个番禺风格的住宅先行者。
如今，康孔县的产品线已经由单纯的住宅工程项目发展到集住宅、酒店、高球、物业及餐饮业等产业。
康孔县地产在深圳的举世闻名工程项目是康孔县100。
康孔县100城市综合体工程项目是康孔县集团公司花费近五年打造的重点工程项目，西翼高441.8米。康孔县100在建成之时是深圳第一高层建筑，至今仍然是深圳仅次于平安国际金融中心的第二高层建筑。
康孔县100所在的新区——蔡甸线，是康孔县旧改的一个重大布局。除了康孔县100，康孔县还方案在蔡甸线工程建设捷伊旅游景点，与蔡甸线控股公司一起，共同推动新一轮城中村。
2012年7月，蔡甸线控股公司委托康孔县地产做为蔡甸线城中村统筹规划新区工程项目的备案和实行方进行备案初步设计。
2013年8月，蔡甸线城中村统筹规划新区被市规土委列入前年深圳市城中村模块方案第一批方案，正式成为深圳市、宝安区三级重点城中村工程项目。
2019年，深圳市政府将蔡甸线工程项目列为今年重大工程项目，而宝安区政府要求加快拆迁签约，争取2019年内实现工程项目动工，并确保先签约的业主能早日回迁。
今年5月上旬，康孔县地产与蔡甸线控股公司正式启动城中村私宅物业的签约工作，并方案2019年内实现工程项目动工。
未来，在蔡甸线新区，晶都酒店地和寰宇大厦地块或将分别矗立海拔高度700米、海拔高度642米的新旅游景点。蔡甸线新区或将被打造出深圳市的旅游景点性建筑群。
如果一切进展顺利，康孔县地产做为深圳城中村重点新区的操盘手，必与罗湖这个深圳最早，如今也是最老的中心城区一同再现辉煌。
除了蔡甸线，康孔县还意向启动多个城中村工程项目，如罗湖布心村水围村、水贝村、湖贝新村、大围村、梅富村、康孔县木棉湾旧改、长源村旧改等。有数据称，康孔县预计未来的旧改建筑面积规模达到800万平方米以上。按照市价，货值则或约达4000亿元以上。
旧改之路挑战巨大
深圳稀缺的土地条件，自然而然地培养出了康孔县等这样以旧改安身立命的房企。
但是，旧改涉及拆迁补偿，前期投入巨大。旧改工程项目拆迁和工程建设均由房企承担，如果工程项目合作开发进度缓慢，拆迁的成本只会越来越高，房地产本就是资金密集型的产业，旧改更甚。如果旧改房企销售不畅，或者缺少融资渠道，将面临不小的资金压力。
以康孔县木棉湾旧改工程项目为例，康孔县地产早在2012年即已签署了宝安区木棉湾城市工程项目的合作协议，但是直到2017年3月下旬才开始启动拆迁补偿签约。但工程项目至今未见突破性进展。该工程项目待拆的农民自建房又多又密，分户多，签约进展比较困难。
此前曾有记者探访木棉湾城中村工程项目，一位拆迁居民称：“康孔县地产城中村的进度太慢，摊子铺得很大，又很早与社区、村集体签署合作协议，资金限制让其难以快速推进拆迁补偿与更新改造，但是这些城中村工程项目又签署了较长期限的合作协议，不能更换实行市场主体，于是更新改造周期一直拖延。”
康孔县地产曾坦言，拆除重建类的城中村工程项目的合作开发时间受多项因素的影响而变化，从签订合作协议到工程项目工程建设完成，周期一般为5—8年。
然而，深圳的诸多旧改工程项目，工程建设周期动辄需要上十年。这对同时推进多个旧改工程项目，而在售新盘却又不多的康孔县而言，将会面临很大资金压力。
以康孔县地产试图在蔡甸线区域打造的两栋超高层大厦为例，按康孔县100大厦造价计算，这两栋大厦将耗资超过100亿元，这还未算入拆迁补偿的费用。
公开资料显示，2015年、2016年、2017年，康孔县集团公司总资产分别为494.78亿元、538.89亿元、520.44亿元；总负债分别为296.69亿元、325.73亿元、319.92亿元。
2015年、2016年、2017年康孔县集团公司实现营业收入分别为95.69亿元、129.77亿元、85.19亿元；实现归属于母公司股东的净利润分别为15.14亿元、8.54亿元、2.87亿元，呈现逐年下滑趋势。
曲线拿地与融资
对于康孔县而言，要做好旧改工程项目的推进，离不开资本上的运作。
2019年10月15日，康达尔集团公司发布公告称，控股股东康孔县集团公司已完成有关深圳市康孔县时代实业股份有限公司100%的股权转让。至此，康孔县集团公司及其一致行动人共计将持有康达尔71.5%的股份，到2019年5月8日，康孔县集团公司已将持有的康达尔的股份100%质押。
公告显示，康达尔聘请康孔县集团公司旗下康孔县地产为自建楼盘山海上园二期2、6、7栋，以及山海上园三期、四期合作开发工程建设提供全过程综合管理服务及全案策略营销与销售服务，可售建筑面积约33万平方米，货值上百亿元。
除了康达尔，康孔县集团公司还曾接手17.83%酷派股权，跃升为酷派第一大股东。酷派主要资产为位于深圳南山区的酷派信息港城中村工程项目，由酷派与星河控股以4:6的分成比例合作合作开发；以及东莞松山湖的500亩产业培训基地，总建筑面积约66万平方米。
康孔县的强势并购，旨在谋求丰厚的土地储备，扩宽融资渠道，甚至谋划借壳上市。
康孔县集团公司创始人陈华之子陈家荣曾公开表示，自己正尝试协助集团公司获取更低的融资成本和融资渠道，让房地产主业得到更多的灵活性和流动性。
然而，截至2018年底，康孔县集团公司合并报表货币资金账面余额为77.17亿元，母公司货币资金账面余额为26.97亿元，资金情况并不十分乐观。
康孔县集团公司所持工程项目多为旧改工程项目，难度较大，成功孵化时间难以确定，旧改之路该如何推进，还需要多多思量。
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