一、小产权房出租与否不合法？
（一）何谓“小产权房”？
小产权房是指在贫困地区宅基地上工程建设的房屋，没办理有关身份证明，未交纳农地税收收入等费用，其产权证并非由北欧国家房管部门颁授，而是由镇政府或村政府颁授，亦称“乡产权房”。“小产权房”并非法律条文基本概念，是人们在社会实践中形成的一种同义词的用法。此类房没北欧国家发放的农地尼布寺和预购许可，购房合约在国土规划房烽不会给予登记。所谓产权证亦并非真正不合法有效率的产权证。
深圳市官方一直对外表示，深圳不存有“小产权房”基本概念。因为“小产权房”通常是紧靠贫困地区集体用地上，而深圳经过1992年、2004年两次贫困地区城镇化改造，贫困地区宅基地已全部转为国有，因而 “小产权房”应被称为“违规建筑物”。但传言和媒体多有意识地认为深圳市不但存有“小产权房”且增量惊人。
深圳市是解决复杂多样房产的法律条文难题，在尊重发展史的前提下，同时促进农地利用开发，确保深圳的可持续发展，出台了《深圳自贸区处置发展史遗留下来违规私房若干个明文规定》《深圳自贸区处置发展史遗留下来生产经营性违规建筑物若干个明文规定》《深圳市上海市人民政府有关贫困地区城镇化发展史遗留下来产业类和公共配套类违规建筑物的处置办法》等法规及法规进行调整。因而，深圳独有了“发展史遗留下来违规建筑物”的基本概念。
（二）有关“小产权房”出租合约的曾效力。
对于没房产证的房屋，判断出租合约与否为有效率，需要审查该小产权房与否获得了工程建设项目总体规划许可且工程建设符合城市总体规划或是有没有经不合法建楼相关手续并获得了有关产权断定。假如没获得，这类房屋一般属于违规建筑物，买卖交易及出租等环节均受限，该些房屋出租合约为合宪合约且无法办理登记；假如已经获得工程建设项目总体规划许可并且依照总体规划施工建造完成，即便未获得不合法建楼相关手续或是尚未获得不动产权登记续或有关产权断定，该些房屋租赁合约往往也是有效率的。
2009年7月发布、2020年12月修正的《最高人民检察院有关审理城镇房屋出租合约纠纷案具体应用法律条文若干个难题的解释》（简称《出租合约判例》）第三条明确明文规定：租客就未获得工程建设工程总体规划许可或是未依照工程建设项目总体规划许可的明文规定工程建设的房屋，与租客订下的出租合约合宪。但在二审法庭辩论会就此结束前获得工程建设项目总体规划许可或是经行政部门批准工程建设的，人民法院应当认定有效率。很显然，未获得工程建设工程总体规划许可或是未依照工程建设项目总体规划许可的违规建筑物出租合约合宪是确定的、唯一、无争议的法院裁判员结果！
二、假如在出租小产权房过程中与否受法律条文保护？
对于小产权房的出租行为，虽然该些房屋出租合约合宪，但并不影响合约中有关解决争议方法的条款的曾效力。合约被确认合宪后，行为人因该行为获得的财产，应当予以返还；不能返还或是没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律条文另有明文规定的，依照其明文规定。
依照《最高人民检察院有关审理城镇房屋出租合约纠纷案具体应用法律条文若干个难题的解释》（2020年12月23日修正）第四条：房屋出租合约合宪，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
综上，房屋出租合约应当认定为合宪，合约认定为合宪后，承租方应当返还房屋并向出租房支付房屋占有使用费。
三、小产权房出租存有哪些法律条文风险？
小产权房出租合约存有被确认合宪的法律条文风险。对于未能获得工程建设项目总体规划许可或无房产证的小产权房，这类小产权房的出租行为是不受法律条文所保护的。一旦引起纠纷起诉至法院，法院通常会判决房屋出租合约为合宪合约。此时出租的小产权房不得交付使用，支付租金的请求是得不到支持的，但是租客需要参照合约约定的租金标准或是依照市场租金标准向租客支付房屋的占有使用费用。
四、事例分析及预判结果分析总结
1、案涉小产权房未获得工程建设项目总体规划许可，无特殊情况，有关房屋出租合约合宪。合约双方恢复原状，出租方退还承租方出租押金。
2、出租合约合宪，租金条款合宪，但承租方应向出租方支付房屋占有使用费。占有使用费的具体数额，法院参照双方约定的租金标准并结合约地段相应面积房屋市场出租价格等因素，酌情予以确定。
3、由于出租合约合宪，理论上应恢复案涉房屋原状。但房屋内形成附和的装饰装修物且难以恢复原状的，双方按过错各自承担相应的责任，即一般而言出租方应向承租方承担部分装修损失。承租方假如对案涉房屋进行装修，应保留好装修合约、付款收据等交易记录，以便将来向出租方主张相应装修费用。
网友评论