注：文中截屏来自深圳买房计划、刘晓博说房价、深圳壹地产影迷群、博客等
继深圳限分手买房、颁布二手货房基本价格之后，今日深圳房价再内龙，精确来说这次是特别针对公寓楼。
2月23日，深圳住建局撰文： 商务人士公寓楼、学生宿舍项目通达管线供热！
重点提及：
1、 增建写字楼和其他须要采用推进剂的建设工程项目（商务人士公寓楼、学生宿舍工程项目） 应基础建设建设供热管线及公共设施。
2、 已投入使用的商务人士公寓楼、学生宿舍工程项目 ，须要采用管线供热的，应满足用户国家和省区有关技术标准要求。
01.
网民Haon了
部分研究者刊登了他们对于深圳公寓楼的观点：
胡栋朝说事：
在我看来今年731颁布不再审核商务人士公寓楼的新规目地是减少消费市场上商务人士公寓楼的供给，那么今天223颁布商务人士公寓楼可以通供热的通告，则是对商务人士公寓楼定居特性的功能齐全。而健全的过程总而言之更为重要多于通供热这几项，接下去也许还有享用私立学校点数，和减少税赋之类折扣措施。
目地多于两个，让商务人士公寓楼分担起房地产消费市场关键补足的功能和作用。
这已经说明，商务人士公寓楼和学生宿舍的长年定居特性将逐渐以求补足和健全，如此一来，就会招揽更多的换房买回公寓楼定居，充分发挥公寓楼物业管理的产业优势，就会适当软化写字楼消费市场的需求压力。
总而言之，长年来看，商务人士公寓楼作为写字楼消费市场的两个关键补足，不仅有助于商务人士公寓楼消费市场的发展，也有助于整个房地产消费市场的健康发展。
深晚一兵时评：
现在商务人士公寓楼、学生宿舍通达供热，毫无疑问使其定居特性大大增加，是从供给端方面进行调控的招数之一。
据房地产信息平台统计数据显示，截止至今年9月28日，深圳商务人士公寓楼库存21414套，写字楼32303套。
这相当于侧面增加了“住”供给，减少“宅”饥渴，商务人士公寓楼降库存，缓解写字楼压力。
葱葱阅楼：
写字楼之困是否会因此逆转，消费市场格局是否会有大的变化呢？
笔者认为影响没有那么大，虽然这次强化了商务人士公寓楼的定居特性，但是写字楼产品，还是有很大的局限性。
比如人们买回写字楼，除了定居需求，还有落户、上学、生活便利、交易成本等需求，在这些方面，商务人士公寓楼还是无法与写字楼相提并论。要想实现公寓楼和写字楼的同权，归根结底是要实现入户、教育等实际权利的平等。
此次解禁公寓楼、学生宿舍通供热，对于带动公寓楼消费市场肯定有一定利空。但就今年而言，商务人士公寓楼消费市场依然处于饱和的状态，对消费市场的整体格局不会产生太大的影响。
此消息一出，一众网民乐开了花，表示 这是一种利空消息 。
要知道深圳公寓楼自今年开始禁止批售新地，库存越来越少，卖一套少一套，现在又可以开通供热，必将引起新一波抢购风潮。怀疑今后公寓楼政策会不会逐渐放开？
截屏自：深圳买房计划、深圳壹地产影迷群
不过也有人认为，商务人士公寓楼和学生宿舍本身就符合通供热的政策的，而且深圳写字楼供给稀少，所以公寓楼的通供热可以解决住房问题。
甚至怀疑这是深圳为了稳房价再内龙。
截屏自：深圳买房计划、博客、深圳壹地产影迷群
当然，更多人也是表态 最好能解决公寓楼学位问题。
其实目前深圳个别区域已经允许采用商务人士公寓楼申请学位，像罗湖、福田、南山、大鹏等。
其中福田区的商务人士公寓楼被列为第三和第四类型，在福田区早买了商务人士公寓楼的，点数具有一定的优势；
而罗湖2017年起，用商务人士公寓楼申请学位的按特殊房产处理，不按定居时长点数；
南山是家庭名下的商务人士公寓楼为唯一住房的，可按特殊类房产申请学位(须要所有家庭成员在深圳都没有其他房产)；
大鹏则是商务人士公寓楼为家庭名下唯一住房可按特殊类房产进行学位申请；
除了这几个区外，相信后续还会有其他区域陆续放开公寓楼申请学位的政策。
不过很多人还是对公寓楼消费市场持一种看好的态度，通供热只是第一步，后期的民用水电、入学等问题也会得到解决。
截屏自：深圳买房计划
至于公寓楼究竟能不能买，大家各持己见。
一种是 地铁+综合体上盖的公寓楼可以买 。一种是 公寓楼有“税赋高、没学位、首付高”等问题存在， 普通人最好不要碰 。
截屏自：刘晓博说房价、博客
02.
深圳公寓楼究竟能买吗？
那么，深圳公寓楼究竟能买吗？
深圳壹地产、湾区壹地产总编辑陶文杰给出了全面解读：
从7.15深圳最严限购之后，深圳房价正在发生重大变化，变化之一就是，深圳公寓楼产品的将面临两个系统性的价值重估，未来前景看好！
过去很多人武断的认为，凡是公寓楼都不值得买回，这本身就是两个错误的观点。接下去，由于7.15调控和后续商务人士公寓楼停止审核的影响，这个观点更是错上加错。
陶文杰认为，现在开始，应该果断买入深圳优质公寓楼，某些优质公寓楼的自住特性、保值增值能力，会强过很多写字楼。理由是：
1、判断两个消费市场的前景，关键是供求关系。供不应求，看涨；供大于求，看跌。深圳优质公寓楼，接下去是两个供不应求的消费市场，因为供给缩减，需求增加。
2、从公寓楼的需求看，2019年深圳商务公寓楼成交大概109万平米，这代表过去正常需求。
但是，715新规导致超过50%的深圳写字楼购房需求短期难以实现，这个非常庞大的需求，买回力一定会溢出。主要溢出方向包括深圳公寓楼、临深东莞惠州写字楼、珠江西岸的南沙珠海中山、小产权房等。
其中，深圳的优质公寓楼是两个主要方向，尤其对于中高端的买回力，流向公寓楼消费市场比流向周边城市的可能更大。
3、从公寓楼的供给看，深圳核心区域、热点区域，譬如福田南山前海宝中的商务人士公寓楼供给，本身并不太多。
同时，深圳停止商务人士公寓楼审核，未来增量商务人士公寓楼供给面临断供，供给断崖式下跌。
4、未来供给面临断供，但需求依然比较旺盛，甚至还会继续增加。
刚从学校毕业来到深圳的毕业生，刚落户的新深圳人
5、从2019年开始，股市震荡上行，科技股、食品饮料、医药、券商等股票涨幅巨大，很多人确实在股市赚了大钱，有资产套现沉淀为房产的需求。淘哥就接触了多位类似的影迷，买回了数千万的优质公寓楼。
6、深圳本身有大量上市公司，有8家世界500强，同时，接下来的深圳创业板注册制，将批量制造千万富翁、亿万富翁，这些也是深圳优质公寓楼，豪宅公寓楼的目标客户。
7、今年虽然由于疫情影响，有些行业不景气，但也有些行业如同开了印钞机，淘哥就了解到两个做医药行业的，上半年赚的盆满钵满，原本准备打新，后来715新规后名额全军覆灭，最终选择购入公寓楼。
8、7.15新规后，公寓楼原本相对写字楼的一些劣势不那么明显了。
比如首付成数，现在买入非普通写字楼动辄6成、8成首付，公寓楼首付只要4.5-6成，比写字楼更有优势。
税赋方面，写字楼免征从2年变成5年，普通写字楼标准也很严格，一不留神就变成了豪宅，要交豪宅税。可以说，写字楼和公寓楼的税赋差距变小了。
最关键，在深圳的一些核心区域、热点区域，如福田香蜜湖、南山深圳湾、前海等，目前新房多于公寓楼供给，没有写字楼。而且有些公寓楼产品素质确实非常高。
9、接下去，淘哥旗帜鲜明的看好深圳优质公寓楼，这并非只是推断。目前消费市场已经有明显反应，根据淘哥和开发商们的交流，热点区域的公寓楼消费市场，715新规后明显趋热，出现过日光盘。
淘哥估计，公寓楼火热这个趋势才刚刚开始，对公寓楼的重估也才刚刚开始。本质上，无论公寓楼和写字楼，都是依托于地段价值，此前深圳人对写字楼追逐的有些畸形，新规纠正这一点同时，打开了公寓楼的价值空间。
而深圳公寓楼的机会集中在两种产品上：
一是资源性自住豪华公寓楼，分担类写字楼的定居功能，但是对地段、景观要求很高，门槛也很高，如深圳湾1号、前海嘉里、胤璞；
二是收租型公寓楼，人口密集、产业密集、交通密集、产品和管理优秀等多关键素叠加，具备对抗通胀、产生长年现金流的价值，如深国际万科和颂轩等北站CBD的公寓楼、金地国际公寓楼等科技园公寓楼、京基滨河时代等车公庙上下沙公寓楼。
03.
深圳2021潜在入市公寓楼、学生宿舍工程项目
壹地产根据深圳市住建局、中原公开数据统计， 深圳2021年潜在入市公寓楼、学生宿舍工程项目共计34个，各区分布如下：
宝安、龙岗各7个，南山、罗湖各5个，龙华4个，光明、大鹏各2个，福田、坪山各1个。
值得注意的是，深圳2021的潜在入市楼盘共计在161个左右，以此为基准， 深圳2021年潜在入市的公寓楼、学生宿舍工程项目仅占比21%。
在为数不多的公寓楼、学生宿舍工程项目中， 南山的前海珑庭、晗山悦海城、新世界临海揽山、华侨城深圳湾新玺名苑、金众麒麟公馆值得高度关注。
尤其是 华侨城深圳湾新玺名苑 ，位置得天独厚，三面环海，旁边就是歌剧院，地段无敌，是深圳最值得期待的新盘之一，热度赶超大部分写字楼。
此外，位于 前海和腾讯科技岛黄金夹角处的广兴源蓝湾、和建面超60万平的英泰工业中心， 也比较值得关注。
其实，深圳公寓楼工程项目供给偏少和2019年的公寓楼新规离不开关系，今年7月31日，深圳市规划和自然资源局、深圳市住房建设局发布关于停止商务人士公寓楼审核的通告，包含了三个重点：
1、在全市范围(含深汕特别合作区)停止新的商务人士公寓楼工程项目地规划审核和用地出让方案审核。
2、对于已批规划尚未签订合同(不含招拍挂出让情形)的，商务人士公寓楼工程项目，在满足用户学校等公共基础建设要求、开发企业自愿的基础上，鼓励转为可售型人才住房。
3、优化城市主副中心和组团中心内各功能用地规划布局,减少商业用地比例，增加定居及基础建设用地比例。
自此，深圳商务人士公寓楼进入存量消费市场，卖一套少一套，现在又允许已建、增建商务人士公寓楼通供热，对公寓楼消费市场来说，可谓是锦上添花。
多重利空之下，深圳公寓楼是否将要迎来春天？
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2021，买房看这些就够了
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