我是深叔，拥有多年深圳房产研究和股权投资经验，长年持续高度关注深圳地区的房价重要信息，熟悉购房政策、买房策略和私立学校房重要信息，欢迎高度关注及交流。
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1.发问：深叔，晚安，想买财政预算单价在500w以内的两房，看了鼎胜山邻居们，这个工程项目怎么样？
深叔：晚安，鼎胜山邻居们位于龙山区，在海贼王大道边上。就优势来说，小区邻近交通网络密集，又距离公交车站十分近，无论是自驾游出行还是乘坐公交地铁都十分便利。工程项目为房龄十年的次新房，得房率较高，部份高层视野通风良好，邻近风景优美，单价严重不足500万，对于财政预算严重不足但想在龙山买房的刚需来说吸引力十分大。但工程项目下风比较明显，小区定居会受到邻近道路汽车噪声影响，还有拘留所、油站等利空因素，邻近基础建设也较为缺乏，而且地区增长潜力严重不足，又缺少优质学位护持，部份洋房设计不佳，引致小区贬值空间不大。相比较来说，松坪村四期东区地段更好，小区处于高新区新区，不乏购买需求，流动性良好，贬值潜能也更为出色，尽管产品价格相比鼎胜山邻居们稍高，但同样也属于小面积低单价新盘，更推荐想在龙山上车的购房者入手。
2.发问：深叔，我想在深圳买小产权公寓楼，尽管都说千万别买公寓楼说各种不好什么的，但小产权的租售比高啊，房租回报率也不错啊，为什么在深圳就不能买小产权公寓楼了？
深叔：晚安，房价租售比一般来说越高意味着承租以获取股权投资收益潜能越强，但深圳的房价租售比始终都很低，买房想要通过收房租来补回成本可能性极小，尤其是今年疫情原因引致住房房租急速下跌，租售比下降幅度十分大，而相比之下房价却在不停下跌，大多数人买房赚得股权投资收益都是依靠急速下跌的房价而非清贫的房租。在深圳，租售比较高的地区都是基础建设成熟，定居体验良好的地区，而这些地区发展趋于饱和，房价反倒不会有大幅下跌。房价涨幅十分大的地区则是规划十分多、政府投入力度大的地区，这些地区市场预期高，长年利好十分大，如深圳的观澜尽管租售比不高，但房价涨势迅猛，获得了相当可观的股权投资回报。因此在深圳买房时，千万别过于高度关注房产租售比，而应看重房产增值商业价值，股权投资商业价值高的地方性反倒租售比较高。但如果是希望买房承租，靠高额房租以获取短期股权投资收益的购房者，可以选择市场认知度较高的新盘，承租速度较快的房子的高性价比更高，也奥尔奈定居。
3.发问：深叔，晚安，我赠与无房，有房票，信用记录也任一，现在就是流水不太够，本来想买二手货房的，但二手货房的挂牌产品价格始终在提高，所以我现在苦恼了不知道可否买？
深叔：晚安，对于赠与无房又不满足达二倍月供的流水的购房者来说，可以等流水达标之后再去购买新房，也可以选择购买二手货房。深圳房价二手货房挂牌价急速提高，而买家购房热情高涨，二手货房市场在加速回暖。主要是由于深圳购房政策急速加紧，购房资格审查越来越严苛，刚需购房门槛被进一步拔高，而股权投资客买新房的难度也在加大，购房者不得不转向二手货房市场，希望可以尽快买到房子；再加上很多就地过年的家庭留在深圳，也激发了不小的买房热情，购买需求增加引致二手货房市场有了十分大的涨价情绪。目前市场新房供应量有限，二手货房市场行情也逐渐火热，房价会持续增长，而政策调控会加大购房难度，限购限贷形势愈发严峻，所以建议购房者尽快上车，在深圳买房需要果断入手，后期房价只会有增无减，买房只会越来越难。
4.发问：深叔，我看中了郊区一套新房和市区老破小二手货房，两个房子产品价格单价差不多，所以我很苦恼该买哪个？
深叔：晚安，买格比新房更加便宜，当然部份有优质私立学校的二手货房除外，还有一些因为限价出现新房、二手货房倒挂的情况。二手货房的税费更多，条目冗杂手续麻烦，新房税费开支较为简单明晰，比二手货房税费低廉。新房与二手货房的贷款首付比例不同，二手货房的贷款年限相对更短，购房承担的月供压力十分大。但总体来说，新房房价相较还是更贵，二手货房尽管支付的费用条目十分多，但整体上产品价格更低。其次是房产基础建设，基础建设也是选房时尤其值得高度关注的一点，一般二手货房周边基础建设更为完善，私立学校确定性也较强，二手货房小区物业管理也更容易把握。最后是时间，新房交房时间较长，买了房子之后还需要等相当长一段时间才可入住，而二手货房买完即可入住；另外，二手货房的产权比新房更短，楼龄更长，产权年限不如新房。总来说之，可以根据个人需要选择；如果希望获得更好的学位或日常生活定居更为便利，建议购买中心区的二手货房，其保值潜能也良好；如果城市内新房与二手货房倒挂，建议购买高性价比更高的新房。
5.发问：深叔，照目前的形式来看现在买房都没有洼地，买房股权投资也只能看哪些地方性有贬值潜力了，如果我选房不固定在深圳的话，那该怎么选择？
深叔：晚安，2021年开年，多地都在陆续出台房价调控政策，限购限贷更加严格，但购买需求不减，房价在逐渐升温。面对新一轮行情，购房者也应更新买房理念，升级选房逻辑。房产商业价值与板块发展密不可分，只有规划落地良好、产业发达的新区，人口流入，购买需求增加，房价才能具有足够的下跌动力。首先，符合城市发展方向的新区如深圳前海、广州南沙等地区，拥有更多的资源倾斜与规划投入，利好急速，地区内的房产才能具备相当的贬值潜力。其次，投住分离的购房理念要逐渐转化为投住结合，股权投资与自住对于买房的要求不同，自住舒服又能增值的房子更受购房者青睐，一些实现产住结合的产业集群地区就有不错的涨幅。最后，房产质量也是影响产品贬值的一大重要因素，品牌开发商开发的优质产品在房价中有着较强的竞争力。综上，选房要从足，这样的地区内房产不会缺乏购买需求与购买力，拥有不错的贬值潜力。
买房是普通人最重要的股权投资行为之一，由于房产兼具定居、股权投资、融资和私立学校等功能，购房者需要做好充足的准备，才有可能在有限的房票及购房次数下获得十分大的股权投资股权投资收益。
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