问：继续提问： 计划一：出掉华鸿长廊的三房，换海馨苑的大三房自住，犹豫目前换房紧迫性不高，三四年后也可，另外华鸿长廊有圣沙普幼儿园进驻可否有新一波上涨？海馨苑好似只有自住，没其他上涨利空。 计划二：继续所持华鸿长廊，买一套600万房产股权投资，福保加福外南的小区如何？有所推荐的吗？观澜海岸城新股申购比较难，还有其他所推荐吗

答：1.圣沙普幼儿园进驻是利空，大概率会有新一波小跌幅，能先所持 海馨苑是个毫无亮点的新盘，时代的洪流不能一直给天河城高亮度，资本愿意去更新、更潮流的领域。 2.优先海岸城新股申购，有难度。 福外南双文凭有朗庭豪园，丽港湾

问：谢谢，疫情后预计出售深中龙初文凭房，能拿回来的资金300左右，想在福田或龙山股权投资地段房或文凭房，再次购买需要按揭5成，月供能承受2万左右，因龙华红山已有1套小户型月供2.5万元。想听听同学您有什么提议？

答：福田外部各新浪网结构分化非常大，选筹比较难，帮你梳理出6个等级： 世界顶级八一队：太阳城湖：产品品质+文凭+基础建设12-18万 第一八一队：百花：世界顶级文凭+基础建设+阿尔布津商品房 10-13万 第三八一队： 处新：深高文凭 8-12万，一般文凭 6-9万 景田\/聚花北：福外文凭 8-11万，一般文凭 5-8万 天河城：金沙+奥皮尔河文凭 8-12万 第三八一队： 车妈祖庙：一般文凭+中低产品品质新盘 6-9万 朝安：中低文凭（朝安小学）+拆迁概念（朝安新村） 8万 双龙：中低文凭（双龙小学）+阿尔布津小区 7-8万 中心区：四神盘（中环宇庭、宝龙国际、城中景荔径、发展兴苑）8-10万，中低产品品质新盘 5-7万 第四八一队： 保税区：6-8万 梅林：5-7万 杏林：5-7万 沙头角\/红尾冬：5-7万 黄木岗：5-6万 （荔外落户带动一批老破小涨到八万） 第五八一队：五金南：4-6万 不提议按揭5成买房，定金抵押或者5+2都能操作成按揭3成。 提议在福田第三和第三八一队中选择。 龙山：南海小学、育才太子湾有符合你预算、各方面都不错的房子

问：纯股权投资，保利地产Amou的50平公寓楼，是不是好选择，好似租售比能，但 税费、贷款等问题，增值会受影响是吧

答：股权投资关注的是跌幅，不是租售比 保利地产Amou公寓楼没有稀缺性，升值潜力不如写字楼，如果还有房票，提议多关注写字楼产品。

问：十三同学谢谢，请问景田康欣园，景蜜村，香景大厦三房适合居家买入吗？请帮分析下，谢谢。

答：你好，景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头；但未来，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的股权投资潜力不会太大，中长期看持平大势； 如果考虑自住合正名园，金色假日等几个2000年后的盘流动性较好。 股权投资提议换板块。

问：深圳有两套房，一套赤湾阿尔布津小区复式房自住，一套在蛇口雍景湾135平儿子名下出租，无现金。想卖掉蛇口的房子，股权投资买入价格洼地的房子以租代供等待升值。请问有这个必要吗？

答：雍景湾的楼龄、长廊、位置、文凭、户型都没有问题，不会跑输。 提议加按揭再入手一套碧海 西乡 观澜板块的刚需上车盘，剩余子弹足够还未来5年的贷款。

问：你好，同学好！我主要是股权投资客户。当前有两套房，计划上半年把其中一套小的在龙华金地梅陇镇卖掉优化一下股权投资不动产，手上通过二次加按和卖掉房款有1200万，1、想股权投资龙山科技园华润二期的188平豪宅，这个小区有南外文凭，华润万象天地和地铁，商业基础建设比较好 2、半岛城邦三期豪宅，这个小区有海景，视野不错，就是没文凭不好，有基础建设，离地铁远 3、后海翡翠海岸，这个小区有海景，文凭一般。这几个小区都看了，也对比过各有利弊。请问下同学有什么提议？我看了半岛城邦三期、华润城二期、翡翠海岸长廊好久了，一直在对比这几个小区，请帮忙对这几个小区排序一下？哪个升值潜力大些，谢谢！

答：这个问题难度太高了，只能回答个方向，对于具体新盘跌幅的预测是不可能完全准确的。你所列举的这3个新盘都是各个区域中心的次新豪宅，它们的跌幅实际上就代表着各个区域最世界顶级购买力的强弱变化趋势，仅仅判断强弱倒是能排序，但三十年河东 三十年河西，将来谁增幅更快是很难判断的。 但以深圳湾对太阳城湖的逆袭来总结，未来哪里会出现大批的互联网-金融“新贵”，哪里的豪宅就大概率跑赢，机会依然会出现在前后海、深圳湾这些地方。江山代有才人出，这些已有的老牌豪宅，恐怕免不了被将来前海外部新开的豪宅所超越，这也是new money对old money的超越。 1.说起深圳的豪宅片区，大家都知道有三个，传统的华侨城、太阳城湖片区和后起之铁口、公交车站和各色便利店，步行两分钟沃尔玛，五分钟公园，十分钟医院，这样的便利生活谁不想要。 而且选择丰富多样，钱多就买次新大面积，钱少就买老破小，市区房子闭着眼睛放心买入即可，永远不缺接盘侠。 就或者说，在寸土寸金的深圳，不是说你有足够多的钱，就能买到你梦想中完美的房子，在深圳，你别无选择。 豪宅片区生源纯粹，外加小班教学，也能考出一道风景线，比如太阳城湖的明德实验，所以大家对深圳湾幼儿园未来期望也很高。 深圳湾有一万套出头的房源，再减掉一些中小面积和位置产品品质稍差的，还剩下七八千套，数量听起来不算太少，但是面对全深圳的高净值人群和全国各地的豪客来说，这个数量就明显不够分了。 深圳湾，价格还会持续坚挺，并继续蓄能，在下一个阶段迎来一次结构分化性爆发。 2.今天的华润城，成交价已超出13万。 周边环境和居住产品品质一般的润府，为什么能卖这么高的价格? 一是离科技园太近，这里聚集了太多的高收入码农。 码农群体常年996，天天加班，没时间考虑太多居住产品品质和生活圈层的问题，下班就回家比什么都重要。 大冲周边的科技园小区又老又破，崭新的润府，无疑是中高收入码农的改善首选。 二是该片区新建的龙山外国语科华校区。 南外分校，新校区，师资力量不错，学生以码农孩子为主，被认为是优质生源，大家理所当然的认为这是未来的名校。 实际呢，近几年新校区大量建设，到处都是名校分校，含金量越来越低。到底是真名校还是假名校，还需要时间和成绩的验证。 至少在龙山和福田，我看到多年来稳居名校榜单前几位的，一直是那几张熟悉的老面孔。 名校的养成需要时间和文化的沉淀，哪有那么容易被新校取代? 大冲，是深圳典型的旧改故事，故事结尾，有人哭了，有人笑了。 华润的定位只是刚豪而已。 3.半岛城邦，是在深圳调控三年里，表现不多的逆势大涨的新盘之一。 这个跌幅，几乎能和同时期的深圳湾媲美。 没有文凭加持，周边基础建设也一般的半岛城邦，为何能表现如此优异? 一是大龙山概念，区位优势； 二是蛇口片区的龙头标杆新盘，大体量，高产品品质。 三是蛇口的各项利空加分，包括渔人码头改造升级，太子湾邮轮母港，滨海休闲段西带打造等。 第四，也是我认为最重要的一项：半岛城邦是真正的海景豪宅。 深圳湾的翡翠海岸，宝中的熙龙湾，都主打海景豪宅的名片，但是它们离海的距离并不近，是远眺而非近观。 而半岛城邦不同，尤其是半岛一期，离海实在是太近太近了，可谓窗外就是大海，楼下就是海滨。 半岛城邦，是真正的一线滨海豪宅，离海之近，海景之美，在深圳的海景新盘中几乎无出其右者。 也许你会说，离海近有用吗?推窗看海有用吗?管吃吗?管喝吗?能当钱使吗? 不能。 但是从马斯洛的五层次需求（生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求）理论来说，这只是满足了前两个或前三个需求人群的想法，等你上升到第四第五个需求层次的时候，就会明白，看海真的有那么重要，真的有那个极度结构分化的市场。 目前来看，这几个小区的排序： 翡翠海岸>半岛城邦>华润

问：你好，十三房同学！上周提过问，一直没收到回复，盼复！咨询您两个问题：问题一：景田两房60平公寓楼（近地铁，有文凭但积分低于住宅，但目前能上），目前租金7000元左右，这两年几乎未涨，两房成交量也很低，均价6万多；问题为是否需要出手置换成一房或两房的写字楼？还是继续放着做抵押贷款另外购置住房？（还有一个二套的名额但是要按揭七成，所以也没想好，买哪里的房子） 问题二：老家四线县城有一个带长廊的一幢房子，带长廊共计三百多平，建筑面积一百多平，地理位置不错，靠近小学算文凭房，估值一百万多一点，目前老家是人口流出地，请教是否房子需要尽快出售？

答：你好，公寓楼不涨是情理之中，房龄太老加上税费太高制约流动性。 提议出手置换写字楼产品，二套资格定金抵押和5改3的方式都能操作成按揭3成。 龙山和宝安还是股权投资首选。 四线城市房产尽快出手，人口净流出的小城市 未来房价只会越来越鹤岗化。

福田or惠州）加杠杆月供能

答：景田板块分析： 景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头；但未来，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的股权投资潜力不会太大，中长期看持平大势； 景田北区距离地铁口最近的就是保利地产金色家园，小区是整个景田片区为数不多的，拥有大长廊、泳池、篮球场、幼儿园、商业等等优点集一身小区，并且也是附近环境最好，生活最便利的小区。 保利地产金色家园2003年 优点： 1.景田D出口，标准地铁口物业。 2.附近公园多，步行五分钟即可到达双龙山 3.小学、初中距离近，小区内有幼儿园 4.大长廊、生活娱乐、基础建设齐全、环境干净、保利地产物业 5.户型不错 缺点： 1.小学为景田小学，文凭没有景田中区域金沙外国语小学好（初中都是福田科技小学） 2.总价高，没小面积户型。 天健天骄是伪太阳城湖，地段是很好的，小学也很好，所以价格也高了。景田早已成熟，天健工业园和太阳城村旧改算是拼图的最后几块板，盖完就没有什么未来想象空间咯。 所以是自住改善型的物业，稳健。 综合来看，自住选择天健天骄，但是考虑未来升值潜力景田不适合。 惠州趁早出手，福田可暂时保留。

等存钱过几年再买商品房，还是现在卖掉小产权，购买商品房，如果是置换商品房，我对文凭没什么了解了，想听听您的提议，感谢~

答：你好，提议出手置换成商品房。 小产权会随着市场涨，维持在同地段商品房约三分之一

问：十三同学谢谢，计划购买总价600万的三房，首套自住兼顾增值考虑，小孩小学三年级，总价有限，文凭不敢奢求，只求兼顾。 龙山上班，看了宝安的富通v都会和中信领航，两个新盘如何选择？润恒尚园有些压力，是否更值得所推荐？另一种考虑福田皇御苑？多谢，或同学给个所推荐，多谢

答：股权投资主要集中在万象新天和富通v都会，因为我看中地铁，但事实证明，润恒尚园和招商果岭也一直在跳涨。 宝安的富通v都会和中信领航对比中信流通性更好，富通性价比更高。 自住选中信，股权投资选富通。 腾讯大铲湾地块的尘埃落定，势必会再火一把，润恒尚园除了没有地铁，产品品质、户型、楼龄都没有问题，价格偏高，不太所推荐。

问：同学你好，从第1次看到同学发的文章后，第1天就加入了知识星球，很荣幸成为您的会员，我家的情况：自住房一套无贷款在老公名下，准备入手第2套房，知道如何操作按揭三成，但不知道如何操作同学所说的第2套房避税（是和老公真正离婚吗？），看过了同学发表的每一篇文章，仍然没有明白，麻烦同学详细说一下，感谢！

未满2年要缴纳5.6%的营业税。这个税费能通过跟业主结离婚的方式免除，婚内更名是不需要出任何税费的。 需要真离婚，大部分人接受不了，但是在职业股权投资圈内是很常见的做法。

问：同学你好，你觉得深圳外国语幼儿园龙华校区怎么样？那里的文凭房龙悦居能买吗？未来三年有没有上涨空间？

答：深外龙在龙华板块还不错，目前来看出了深高北就是深外龙更有潜力了。 龙悦居和上河坊都能关注，有空间。

问：同学谢谢，感谢您的答复！再请教一下：传统的实验、高级小学的文凭房，房子阿尔布津，但单价持续上涨，特别是小户型，目前单价都在11万至13万。例如：带东海实验小学+高级小学初中文凭的财富广场；只带高级小学初中文凭的泰安轩和泰康轩；带百花小学+实验小学初中的赛格工业区，带金沙小学+实验小学文凭的核电长廊。是否依然是文凭房股权投资的首选，入手并所持3-5年？ 谢谢

其实是两种买法，购房的群体也不尽相同，由于其不确定性，文凭房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，一般次新三房更适合长持。 文凭房只要成绩不遭遇滑铁卢，每年都会润物细无声的涨，而一般房多是看天吃饭的，利空落地了或者风来了就涨新一波，风停了就歇一会，所以究竟哪个更好还是要看成绩走势。 优势资源是跟着钱和人走的，学区也一样，近几年罗湖的学区已经在衰落了，罗湖唯一在硬撑的是深中，其他的都在走下坡路了。 文凭房是真刚需，易涨难跌，虽然罗湖有生源老化的隐忧，但是这种第一八一队的世界顶级名校，很难被撼动的。 短期内能入手，但是不适合长线所持。 多关注新盘的流动性 换手率等等因素。

问：你好，本人有2套深圳房产，2015年在布吉康桥长廊二期有一套89小三房，但因工作原因一直在龙山西丽片区居住至今，去年想去光明常住，于是买了光明勤诚达正大城103（现以交房），现在家里有2个小孩，一个2-3年后读初中，一个2-3年后读小学，本来想直接入住勤诚达正大城读其附属幼儿园，但因为夫人担心新幼儿园不好，想今年把康桥的房子卖了，自己再凑个100-200付按揭，在龙山或者宝中买一个文凭+自住房，由于在西丽没有什么优质幼儿园，还请同学指点一下！

答：布吉片区目前仍有颓势，出手康桥长廊思路正确。 不知道你们的总预算和月供大概多少呢？ 【前海南片区】（南海小学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方长廊（南外高新） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 前海股权投资提议优先文凭房： 诺德假日长廊，鼎太风华，中海阳光玫瑰园，雷圳能重点关注。 成交量排名靠前

很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。

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