深圳的农地匮乏我们毋庸置疑，除小量相差悬殊新房之外，二手货房做为增量消费市场，购房者都在这儿展开火拼角力。
深圳中央政府就于旧改的痛点明确提出了前瞻性软件系统，主要就明晰最高赔付签下率达95%方可征税，而此新规于2021年3月1日起正式宣布开始实施。
2020年12月30日《深圳自贸区旧区法规》经深圳市第五届人大常委会第六十六次全会投票表决透过。
划重点项目：
01
中止PR内江债，签下占地面积与签下数目双95%后可征税。
02
城中村不合法写字楼、写字楼类发展史违章建筑签下数目单95%后可征税。
03
一年内签下率达不到95%的旧改项目，调出旧区单元计划。
04
被征税人对征税决定或补偿不服，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
05
搬迁安置最高补偿标准：按照套内占地面积不少于1:1的比例展开补偿。
06
规定参与旧区的消费市场主体必须是具有房地产开发资质的企业。
07
强调“公益优先导向”“发展史文化保护责任”。
旧改加速
2021年之前的旧改推进难度很重要的原因是签下占地面积与签下数目双100%，难就难在这，百分百就容易滋生钉子户，一户不动就难以推进。 之前的著名罗湖木头龙旧改，旧改了十几年只因为几户钉子户不签下，耗到现在49名物业公司都离世了还没开工，旧改是个包含人性角力的复杂工程，当然现在已经旧改到了尾声。
现在有了“旧区的引导”，只要满足了95%的物业公司签字，那旧改就在眼前，换句话来说就是钱就在眼前。
所以，这也是我说旧改是普通刚需的财富密码，这儿还有两个主要就的两个原因：
宏观原因：
深圳农地匮乏的背景下，中央政府就不得不加快旧区的脚步。透过旧改，深圳未来可售型人才房和商品写字楼的供应才有加速的资本，增加写字楼的供应量，从而缓冲深圳房价走势。
买卖原因：
今年开年的新规指导价迅速的给房地产消费市场降温，物业公司惜售态度愈加浓厚，买家被指导价锁的动弹不得，买个在指导价内的写字楼行不行？
房的参考，普通老百姓们期待旧改的原因通常比较直接粗暴，就是博旧改。
刚需如何把握这把财富钥匙？
《深圳自贸区旧区法规》第二十六条申请将旧写字楼区纳入拆除重建类旧区单元计划的，建筑物建成年限应当在二十年以上，且满足下列条件之一：（一）需要根据规划建设重大城市基础设施和公共服务设施的；（二）年久失修或者经维修后仍无法满足使用要求，或者存在严重安全隐患危及物业公司、物业使用人以及公共安全，只能透过拆除重建方式解决的；（三）使用功能不齐全、配套设施不完善，经评估后需要拆除重建的。
这个方向指导的非常明晰了，20年以上，功能不齐全，配套设施不完善。
（基础设施即与购房人所买房屋所在小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯、电视系统、道路、绿化等设施。而公共配套建筑，包括与购房人购买房屋所在小区建设相配套的停车设施、娱乐设施及教育、商业、饮食等各种公共建筑。）
现有的老屋和农民房中有大量生活问题就是需要旧改来解决现状，虽说综合整治已经落实到位，脏乱差的面貌不再有，但握手楼这事并不是一早一夕之间就能改变的，停车位的紧张，燃气未通，绿化缺失等等
深圳小产权房建筑达到38万栋，建筑占地面积高达4亿平方米，是深圳市总建筑占地面积的49.3%，所以有关小产权房的处理、更新、拆迁补偿等政策，一字一文都会引起社会极大关注，牵涉到几十万物业公司，过百万人切身利益。
现在，小编带你直奔主题，梳理一下中央政府有关部门对于小产权房最新规
◆ 现在深圳农地发展空间越来越小
今后供应农地的主要就方向深圳的农地供应现状主要就是依靠旧区，从增量扩张到增量优化的过程。
◆ 旧城改造的必然性，提供城市后续发展的农地基础
为何要加快旧城改造，主要就有四点:一是农地资源匮乏，二是人口密度大，深圳人口密度据统计在全国来讲排第一、在全世界排第五。三是产业升级快，淘汰以旧工业为主的传统产业，升级为金融、服务业。四是发展史遗留问题多，主要就牵涉到农地改制和小产权的清理问题。
◆ 深圳小产权房的范围
分为三种形态，包括旧区、旧工业区、旧城区。
◆ 有关拆迁流程
若是，你的房子确定拆迁，那么恭喜你，马上进入千万富翁行列。相关流程如下：
1、确定拆迁范围。
2、现场设立拆迁办公室。
3、登记房屋信息。
4、拆迁赔偿细节及赔付标准协商。
5、同意拆迁的户数达到一定比例，方可继续拆迁。
◆ 深圳小产权房拆迁会如何赔偿?
应该按照怎样的赔付执行?拆迁一般有两种赔偿方案:一种是赔钱，一种是赔房。至于赔付，每个旧改项目都不一样，一般开发商会先根据所在片区的商品房现价拟定一个基准赔付标准，再具体到不同情况的房子，赔付会略有差别。
◆ 拆迁款赔偿受益人是谁?
房屋所有者(本村村民)，购买小产权房的小物业公司。
案例一
白石洲旧改拆迁赔偿方案
拆迁补偿物业公司共分为四种类型：
1、外来人员建房或购买房屋，不区分首层及二层，拆赔比例是1：1，要求每栋480平米内选写字楼，其余选公寓。
2、老祖屋，指建成30年以上的单层或砖瓦房，拆迁比例1：3.5，可选写字楼或公寓。
3、首层占地面积60%，可选择1：1的集中商业或办公楼，也可以选择1：1.2的商务公寓，另外40%的占地面积及二层以上含二楼阳台及飘出实体的投影拆迁比例是1：1.03，要求现状每栋480平米内选写字楼，其余选公寓。
4、各村集体物业，按1：1补偿办公楼，如果选择写字楼或商务公寓，则和物业公司私宅补偿标准一致。另外，如选择货币补偿则一律以2.8万元/平米。
白石洲脱胎换骨，高科技产业园区为主
案例二
2018年深圳沙井街道沙四蚝四旧改拆除赔偿
1．老祖屋置换：平房（瓦房）按建筑占地面积1：2比例置换写字楼或公寓。
2．厂房置换：按建筑占地面积2：1比例置换写字楼或公寓。
3．永久性结构建筑置换：商业：首层60%按建筑占地面积1:1.3比例置换写字楼或公寓；首层40%二层以上按建筑占地面积1:1比例置换写字楼或公寓写字楼。规划内居住用地未建房部分：按每栋480㎡置换写字楼或公寓，扣除建筑费用1500元/㎡。规划内居住用地已建房部分：已建未达到480㎡，按480㎡占地面积置换写字楼或公寓，每一个深圳小产权房物业公司都可以提供房屋归属权的证明材料，如:《律师见证书》、《集资建房协议》、《房屋转让协议》等，这些都是拆迁补偿给现物业公司最好的证明，所以最终赔偿受益人是购房的物业公司。
未来沙井定位为深圳西部中心区
深圳小产权房的补贴补偿法规有以下四个方面
一、改变补偿规则
实现双向补偿农村宅基地所有权属于村集体，房屋所有权属于农民个人，因此在之前的拆迁补偿中，只有农村房屋的拆迁补偿。
不过从2018年开始，农民不仅可以领到农村房屋的补偿，而且还可以领取宅基地的补偿，实行双向补偿制度。
二、扩大补偿范围
提高补偿金额从2018年开始，拆迁补偿范围将不仅限于农村房屋，将主要就包括两方面：
一方面，农民的固定财产：农房以及房屋内的装修。
另一方面，其他财产：地上附着物补偿比如农民的果园菜园，或者水井厕所等。
另外，农民在拆迁时可以获得2万元不等的拆迁过渡期安置补偿费，安置补助费(包括宅基地、配套设施、租赁费)等。
三、实现多样化补偿方式
供农民自由选择农村房屋拆迁的补偿方式有2种：
一种是货币补偿，即根据农民被损失利益的总价值折合成人民币展开补偿；
第二种是等价置换，即农民可以在中央政府规划区域内本着多退少补的原则选购商品房来弥补自己的损失。
除此之外，国家在新的农房拆迁补偿项目中增加了两个小的项目：宅基地的补偿、社会保障补偿。
宅基地补偿主要就包括农地补偿费、安置费、地上附属物以及青苗补助费。对于被征地拆迁的农民，将会被纳入到养老保障体系中，保障失地或者征地拆迁农民的未来养老问题。
四、更改原有的计算方法
拆迁补偿金额＝宅基地占地面积*拆迁补偿单价+农民固定财产（房屋）估价+安置费+农村其他财产补助（附着物+其他建筑物）；
被拆迁的补偿范围：包括农民的房屋、房屋的装修、以及院内附着物，如农民自家种的果树、蔬菜等；还有厕所、水井等建筑。
旧区
CHENG SHI GENG XIN
近年来，深圳市在旧区方面，充分发挥特区在改革创新上先行先试的优势，在观念变革、机制创新和方法改革等方面展开了大胆尝试，突破了不少条条框框的束缚。
如今，旧区对于转变粗放的农地依赖型城市发展模式、优化城市结构、完善城市功能、改善城市面貌、提升城市发展质量的积极作用，在深圳市已经显现。
2009年底，《深圳市城市更新办法》出台，这是全国第一部以中央政府规章形式颁布的旧区法规。随着深圳市改造范围的扩大，旧城、旧写字楼区都纳入了更新范畴，由此标志着深圳市旧区进入了一个新的发展史阶段。公开资料显示，2014年深圳市旧区的商住用地(包括旧村改造)共25幅，远远超出新出让招拍挂商住用地的数量与规模，招拍挂的商业办公地块主要就由南山区提供。
此外，透过旧区获得农地也是开发商在一级消费市场拿地的主要就方式之一，所以即便中心区也会有一些物业含有回迁房，深圳原住民或早期移民人群就住在这些回迁房中。深圳消费市场经济在我国是最成功的，人们商业头脑、维权意识很强，所以深圳的回.迁房品质与同小区的商品房完全一样，且学区、交通以及之后的交易方式也和商品房一样。后来为了方便拆迁，陆续若干次修订及补充旧区办法。中央政府主动规范完善，这种便利的方式得到了中央政府、开发商以及村落的认可。
回迁房
HUI QIAN FANG
在这些立项的项目中，绝大部分是规划为居住＋商业用地，就是把原来的村落改造后，变为符合现代化城市的写字楼商业综合体，说的直接点就是拆迁，拆迁就会有回迁户，回迁房。
在很多楼盘中都有那么一些房子，是开发商赔偿给被拆迁原居民的房子，这些房子的户型，朝向，占地面积位置等等都和同小区开发商在售房子一样的，因为房子属于被拆迁所赔偿而来，市面上俗称回迁房。因此，买卖回迁房在深圳慢慢形成了一定的消费市场基础。
深圳回迁房是中央政府把这片区域农地列入深圳城市更新范围，开发商来入住立项，开发商开发《旧区项目》征税农地时需拆除原住民的房子或占用到村集体农地，约定项目建好后赔红本商品房给原住民的村民；交房办理出红本后和商品房无区别。
也是咨询最多的，通常价格相比周边二手货房5-6折左右，根据旧改拆迁和建设的不同阶段，价格也不一样， 越往后期价格越高。不要购房名额，相当于买村民的回迁指标，但是要全款，所以资金要求较高。交房周期是指标房要重点项目考虑的因素：多数的旧改项目的《拆迁补偿安置协议》约定是拿到项目（施工许可证）3年内交房；不过最终交房时间，主要就看旧改签下进度、一般签下率达到60%以上可以考虑，签下率低于60%以下不太建议购买，专项规划审批；评估一个项目快慢，主要就是依据项目地段、对基础配套用地的贡献多少、还有开发商的品牌度、资金实力、来综合决定的。
深圳消费市场上的旧改回迁房是一种不错的投资选择，在深圳现有的楼市政策下，回迁房迎来了黄金时期，深圳旧改拆迁指标房是属于旧改拆迁赔偿所得，不受深圳房地产限购政策影响，不需要深圳社保、不占用购房名额，没深圳户口没深圳社保不管你在深圳还是外地有多套房产都同样可以购买，这是很好的投资机会，特别是给很多外地朋友们提供了唯一一个在深圳购买红本商品房的机会。
消费市场优势
SHI CHANG YOU SHI
深圳回迁房其实很早就有流通，是非常成熟的消费市场行为！内部有着一套非常完善的运作方式和交易模式。只不过早些年的回迁房，体量相对比较小，一放出来，村民内部的亲戚朋友就足够消化了，没有流向消费市场而已。但现在不同，深圳到处旧改井喷，形成体量非常大，才得以流向消费市场！深圳旧改是由中央政府主导，由开发商开发，旧改项目的开发商；是要具有很强开发资质！才有资格开发！开发商是商业行为，村里也占有部分股份合作开发的，这样使得开发进度更快。
龙岗、平湖和坪山等拥有深圳市中央政府东进战略的支持，开发力度猛烈！而龙岗、平湖、坪山的民房都不高，一般都在3到5层，开发商旧改成本较低，获利大！房赔房，对村民而言，老房子变新房子何乐而不为，这样不会出现钉子户这个说法，对开发商而言，前期不用动用大笔资金去收购，资金可以全力去建新房。现在新房层高一般都在36层左右，赔偿6层村民，还有30层是赚的，所以消费市场上旧改项目进度都还比较快的。
一个旧改项目回迁房一般占30%，商品房70%。回迁物业公司是优选房的，开发商建好样板房后，第一时间通知回迁物业公司先看样板房，后统一抽签选房【房子是混合打散的；不是单独一栋的】一般选的楼层，在5层至25层之间。选完回迁房剩于70%的商品房上市销售，所以不用担心回迁房的户型和朝向以及质量，如果差的话70%的商品房是卖不出去的。
选房后办理红本【不动产权证书】是和商品房一起统一由开发商办理的。开发商统一补交地价，买方只需要配合提供资料方可。很多人会说回迁房红本和商品房的红本有什么区别和不同？我只能说没有什么不同，唯一不同的是回迁房备注哪里写的是【拆迁赔偿所得】，而商品房的备注是【购买所得】其他的都是一摸一样的。
这话看明白了吗？
财富钥匙一定要等到拆吗？
有心可等，无心等风
福田的华富北屋村，华润开发商进场后，极少数在卖的单价已经到13万～14万，低位买入，风吹来了那主动权取决于自己的意向。房产兑现都红利并不在于实体回报，而在美好未来都兑现过程中产生了社会群体认可，那剩下的就是占好茅坑，等地球的吸引力。
可以看出，回迁房相对商品房来说，优势还是比较明显的，如果有大额的资金，买几套回迁房来增值，回报率也十分可观，甚至还有暴涨的可能。
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