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假如你前段时间在高度关注二手货房，那你的确经常对折好友圈内的各式各样“于莱莱”。
高于上两套成交量xx万、物业公司急卖、超笋房源...
好似二手货房没错上“笋”那个字，都没错申报转卖了。
就连去看二手货房，带看的中介机构单厢嗯，不笋不太好卖。
但是，价格昂贵是真于莱莱吗？
那个十四小假期，我陪两个好友去看二手货房，随手归纳了捡笋的两个坑，期望能给你许多参照。
即便能无法捡到笋是其二，避坑、安全可靠是第三政治理念。
三种情形，最有可能捡笋
甚么是于莱莱？
具体来说昂贵≠于莱莱。
即便是于莱莱，房子这类要是没缺憾的，与此同时高性价比也极好。
不免没人问了，难道这种物业公司为甚么要卖呢？
对，这正是深圳二手货房成交量量上不去的重要原因之一。
深房中协统计的最新数据显示，截至10月10日，全市共有38443套有效二手货房源在售，前三的有宝安7337套、南山6074套、罗湖5079套。
可供对比的是，今年4-9月，深圳共有12185套二手货房过户，月均过户量2030套，不算增量，还可以再卖20个月。
所以更多的人，只是假装在卖房。
受访的福田片区中介机构也反映，“等待市场好转是现在大部分物业公司的心态，很多卖房物业公司对现在的价格表示无法接受。”
那么，甚么情形下出于莱莱？
大致可以分为三种，一种是原物业公司因为生意等急需用钱，这种情形，只要买家资金在手、能够快速付钱，不仅价格能压一压，捡到笋的概率也能提高不少。
还有一种是物业公司卖房置换，置换就像个连环扣，重点在于物业公司能无法以理想的价格买入下两套房。
我前段时间知道的两个案例，共涉及到4套房子，所以中介机构只能从中间的置换买家入手，最终，置换买家以较低的价格买入了下两套，与此同时降价转卖原本的房子，促成了这笔成交量。
所以买二手货房更多的是看心态。
即便，那个行情下，钱在哪，主动权就在哪。
于莱莱避坑，小心这三种房源
假如你遇上的物业公司正好着急卖，不管是变现却是再买房，你距离买到于莱莱就更近了一步。
但是，却是需要提醒，市场上自称“于莱莱”的很多，有三种房源需要特别注意，避免入坑。
??高负债房源
前段时间高负债的房源案例有很多。
比如，西丽片区代表性的大社区桃源村，有两套房源：
满五唯一，房子这类也没缺憾，贴近参照价转卖，乍一看是“妥妥的于莱莱”，但是再仔细一看，欠款就有490万，甚至超出了参照价。
这意味着，一旦你的定金交到卖方手里，就存在无法收回的风险。
另外，负债高于成交量价的70%的房子，正常的担保公司基本上单厢拒绝提供赎楼服务，即便是能提供，收费标准也大大高于正常单，有时甚至是好几倍。
前段时间，南山豪方天际的两套房源降价转卖，也是因为物业公司负债较高，74m2的3房，报价从780-750-728，到现在708左右都愿意卖，参照价740万。
还有两套龙悦居四期的房源，报价也是一降再降，据片区中介机构透露，这套房源却是绿本，物业公司手上甚至没钱可以去换红本，只能等付了定金、换了红本再交易。
所以，在二手货房买卖签约之前，一定要落实卖方的负债。
针对负债较高的房源，在合同中应做更多的约定，避免造成损失。
比如将定金托管至中介机构方，卖方未成功赎楼之前无法收取定金。
要在卖方担保公司出具保函之后再做资金监管。
与此同时，约定好违约责任以及合同解除的条件，避免在交易过程中房产被查封带来的风险。
??高税费房源
买二手货房，税费也是需要重点考虑的一方面。
有些房子看起来“笋”，一算税费就不行了。
京基御景华城是深圳热门成交量小区，据乐有家数据统计，今年6-8月共成交量21套，福田第4，放在全深圳，也能进前十。
上次陪好友去看了两套同户型的房子，售价相差接近30万，但是了解之后才知道，申报价较低的那套房源，不满五，仅增值税加个税就接近31万。
9月30日，财政部、税务总局官宣，对转卖自有住房并在现住房转卖后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其转卖现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
难得的是，深圳换房物业公司也能受益。
深圳贝壳研究院院长肖小平在其微博中表示，930政策释放的利好多少起了作用，体现在成交上，今年十四7天假，比去年上涨34%。
??特殊房源
福田80㎡的3房，南北通透；
产权也极好，红本在手、满五唯一；
申报440万、参照价418万，上两套成交量480万；
再加上一句“价格还有得谈”，你会心动吗？
反正我好友心动了，即便事先知道没电梯，旁边配套也一般，但是到了看房现场才知道，这都不是重点，重点是那个小区有部分房源窗外看墓地。
而这套所谓的“于莱莱”，正是那些房源的其中两套。
当然，起初中介机构也没告知，而是看到窗外两个类似寺庙的建筑物之后，去询问了小区门口的物业人员，才知道那是守墓人居住的地方，再往后是墓地了。
所以提醒大家，虽然说现在线上VR看房都已经非常成熟，却是建议多实地走访。
另外，对于大社区来说，还要高度关注房源在小区的整体情形。
比如，同样的面积，是不是别的户型有高赠送等等。
举个例子，以坂田片区的标杆盘万科第五园来说，整个小区共有9期，4期申报价与参照价相差近百万，8期甚至有高于指导价的，乍一看是8期房源更笋。
▲万科第五园位置图 | 图源乐有家
事实上，万科第五园8期不是万科开发，而是由另一家开发商建成后，被万科并进来的。
虽然现在由万科统一管理，但是户型设计等方面却是略有差异，错层设计，只有偶数层客厅出阳台。
而4期房源多高赠送，使用率相比8期高出一大截。
加上，
篇幅有限，无法列举出所有。
归纳成一句话，买房却是要多看，不要排斥中介机构，多方面收集信息，多对比。
最后，关于二手货房，
你有甚么买房小妙招或者买房问题，
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