2020年5月，经东台二手货房申报产品价格为：17009元/平，较4月末下跌168元/平，跌幅1%。
2020年4月，经东台二手货房成交量产品价格为：17252元/平，较3月末下跌614元/平，跌幅4%。
禽流感之后，经东台的房价也已经开始触底转跌。
依照经东台的小学幼儿园原产，将经东台分割为9个头新浪网展开预测：45碧桂园棠附属小学股、68中股、168中央公园西股、168中央公园东股、46碧桂园恒股、狮属二中股、72中板块、168中央公园南股、北大附属小学股等。（高度关注芜湖房博士，后台申明“私立幼儿园”查阅。）
一、各股帕西基周期性市场走势：
芜湖珍珠网络平台2020年5月末申报数目为65000套，换算成全区平均值帕西基周期性，约为57个月。
1、168中央公园姚学甲股，帕西基周期性10个月，房源亢奋，供大于求；
2、168中央公园东校股，帕西基周期性11个月，房源亢奋，供大于求；
3、45碧桂园棠附属小学股，帕西基周期性27个月；
4、72中股，帕西基周期性28个月；
5、狮属二中股，帕西基周期性30个月；
6、46碧桂园恒股，帕西基周期性36个月；
7、168中央公园南股，帕西基周期性45个月；
8、68中股，帕西基周期性46个月；
9、北大附属小学股，无数据。
二、各股成交量产品价格市场走势：
1、168中央公园姚学甲股，2020年1-4月成交量均价为22365元/平；
2、168中央公园东校股，2020年1-4月成交量均价为21358元/平；
3、45碧桂园棠附属小学股，2020年1-4月成交量均价为19484元/平；
4、168中央公园南股，2020年1-4月成交量均价为16547元/平；
5、68中股，2020年1-4月成交量均价为15820元/平；
6、46碧桂园恒股，2020年1-4月成交量均价为15068元/平；
7、狮属二中股，2020年1-4月成交量均价为14753元/平；
8、72中股，2020年1-4月成交量均价为11944元/平；
9、北大附属小学股，无数据。
经东台成交量均价最高的前三个股分别是：168中央公园西，168中央公园东和45碧桂园棠。
三、各股房价预测
由于部分股的数据量较少，受数据限制，本文重点预测经东台比较热门、成交量产品价格较高的几个股：45碧桂园棠附属小学股、168中央公园西板块、168中央公园西股、46碧桂园恒股、168中央公园南股等。
1、45碧桂园棠附属小学股
2020年1-4月末成交量均价为19484元/平，较2019年下跌134元/平，跌幅2.8%。
45碧桂园棠附属小学，2019年中考指标到校最低分728分，排名第17位，高于48中望湖校区、50中新望岳等中档私立幼儿园，成绩非常不错。不过2019年45碧桂园棠参加中考只有170人左右，人数较少，还不能全面反映该幼儿园的实际水平。45中海棠附属小学包含融科城1-6期次新小区，还有报业园、文锦新城等单位集资小区。加之近政务区，居民素质和生源质量不差。最终落位在中档水平，应该没什么问题。另一方面，经东台周边有50新和168中央公园两大顶级私立幼儿园，保持着对优质生源的强大吸引力。最终，我估计45碧桂园棠也只能作为二线私立幼儿园存在，跻身顶级一线私立幼儿园可能性很小。
融科城融祥园：
2020年1-4月末成交量均价为20863元/平，较2019年下跌1404元/平，跌幅7%。
融科城 2013年开盘，2015年陆续交房，房龄较新，处于黄金期，几乎没有折旧。（房龄与房价的的折旧关系，可以高度关注：芜湖房博士，后台申明：房龄，查阅。）距离地铁3号线800米左右。紧挨着融创中心，在股内处于核心位置。整个融创城小区，均是高层为主，比较拥挤，这是很大的不足。主流户型85平2房，成交量总价均值170万左右，年升值率7%左右。97平左右边户3房，总价均值210万左右，年升值率达到10%左右，比较优质。140平米南北通透正规4房，总价310万+，年升值率达到了10%以上。作为政务区周边品牌改善小区，承接了政务区的改善需求外溢，这种大户型有一定的市场。
融科城融和园：与融祥园户型面积段基本一致，设计比较合理，位置略差。升值率、成交量量、成交量周期性基本接近。
融科城融福园：
2020年1-4月末成交量均价为20055元/平，较2019年下跌1017元/平，跌幅5%。融福园的户型偏大偏改善。中间户3房110平，总价220万+。边户130平，只有3房，总价250万+。
距离地铁口超过1公里，位置较偏。这种位置，配以大户型改善户型，产品定位不准确，未来流动性远不及融和园和融祥园。
德信文锦新城：超过10年的大户型为主的多层小区。申报面积均值为：130平，申报套数为：44套，帕西基周期性为132个月：2020年0成交量记录。这是一个逐渐老去的老、旧、大、多层小区，在市场上已经很难找到愿意接盘的买家。
报业园：报业园是省里宣传部门的集资小区，小区当初的设计，本意也是为了改善自住，小区容积率不高，比价安静。申报面积均值119平，总价均值为222万。房龄超过10年的大户型为主的“改善”小区，越来越无人问津，申报套数为：41套，帕西基周期性为82个月，高于全区均值25个月，2020年0成交量记录。
瑞格花园:户型偏大，房子超过10年，小区前面是海棠路+铁路，东边是医院，周边居住环境较差。帕西基周期性88个月，0成交量。
上湖名苑：与报业园，德信文锦新城等大面积小区不同，上湖名苑的面积段下沉到89平米3房，总产品价格在160万左右，而房龄还在10年以内。这对于近政务区的刚需来说，是个不错的选择。与之类似的，还有名仕豪庭小区。
3、168中央公园西股
2020年1-4月末成交量均价为22365元/平，较2019年下跌676元/平，跌幅3.1%。
由于近几年168中央公园西在中考方面成绩非常稳定，总分750分以上、700分以上人数占比，均名列芜湖个初中前茅，甚至高于传统的50中东、50中西、48中等名校之上。
级初中要低10分以上。导致168中央公园比其它初中进入大1、6、8高中、小168高中的比例明显高于其它幼儿园。
正是由于这种优势的存在，168中央公园的房价近2年，也是坐火箭一般，一飞冲天。在所有私立幼儿园房中，热度仅次于50中新。2019年初，我的密圈好友，即已经开始购入国耀花半里小户型，从2019年初不到100万，到现在的140万左右。每一个后来者都是越买越贵，越贵越买......
5月末申报数据显示，168玫瑰园许多热门小区如国耀花半里、中环云邸、大学城博雅居的帕西基周期性不足10个月，房源非常稀缺。168中央公园西各小区的成交量数据及升值率见下表。（由于成交量数据量较少，部分小区数据波动较大，仅供参考）
国耀花半里：成交量量最大的小区，1-4月末就有11条成交量记录。帕西基周期性只有7个月。国耀花半里的优势是面积小，位置核心，总价低，私立幼儿园稳。类似的小区还有大学城博雅居。博雅居的产权只有50年，大中户型成交量产品价格比国耀花半里低20%以上，33平的一房小户型升值率也能达到15%以上，也是非常优质的投资标的。
绿城中央公园：目前在芜湖的改善二手货小区里，栢悦公馆、凯旋门、绿城中央公园能算得上前三名。中央公园分南北两个区，北区以高层为主，南区是别墅区。4月末成交量了一套684平的独栋别墅，总价1918万，2020年第一套超过千万的成交量记录。豪宅与名校之间，往往是相辅相成、互相成就。不过也要注意到，中央公园目前的帕西基周期性是32个月，在股内帕西基周期性最长。栢悦公馆的帕西基周期性大概是16个月左右。从另一个侧面反映，随着中央公园房龄的增加，随着芜湖更多高品质新楼盘的竞品推出，中央公园高层超大户型的流动性在降低。
中环云邸：168西比较不错的次新刚改小区，在我之前的文章以及小密问房圈的咨询中，168中央公园西，中环云邸一直是我第一推荐的小区。两房230万左右，中间户小三房260万左右。产品价格段低于政务，可以兼顾私立幼儿园+自住+投资，是非常优质的资产。
金星家园虽然产品定位改善，但是品质拖了后腿。金星家园可以选择的2房、3房刚需户型比较受欢迎，自住+投资价值较高。4房以上大户型只能以价换量，投资价值低。
九龙园、翰林雅居、翰林府邸等总价不高的刚需小区，虽然品质、地理位置等多有槽点，因为总价低，门槛不高，产品价格也得到了补涨。这一点，就像政务区的浅水湾。宁买私立幼儿园房中的草，不买远郊盘中的宝。顶级私立幼儿园房的低品质小户型，远比远郊盘的大洋房，有投资价值。
国耀一方城、安大磐园：因为面积偏大，总价偏高，接盘者不多。168中央公园西股，改善一般选择中央公园，刚改选择中环云邸、刚需选择金星家园、国耀花半里等，所以国耀一方城、安大磐园比较尴尬，投资慎选。
4、168中央公园东板块
2020年1-4月末成交量均价为21358元/平，较2019年下跌1535元/平，跌幅7.7%。
我在2018、2019年间，通过实地调查和多次踩盘，确认168中央公园东具有很大的投资价值，虽然没有出成绩8中央公园东区和西区是一套领导班子，同一套教学管理规范，同一批教师队伍。168中央公园东相比西，主要薄弱的是生源和积淀。
168东区成交量，以中小户型的投资及挂私立幼儿园为主。2020年平均值成交量面积均值为76平，比西区小了26平。市场表现仍然是非常谨慎的。
金水童话名苑：是168东挂私立幼儿园比较理想的小户型。总价低，流动快，升值率也高。2020年的成交量均价，较2019年，下跌了20%。目前上金水目前的一房小户型，100万左右仍然能淘的到。性价比不错，可以重点高度关注。
如果需要淘小两房的私立幼儿园小户型，挂私立幼儿园兼偶尔自住，中环城国际公寓和经典华城，是不错的选择。
铜冠花园是股内为数不多的新房，户型紧凑，面积段下沉。87平中间户3房，106平边户三房，都是投资的爆款。可惜现在房东心态很高，房源少，要价高。一房难求。
紫御府是股内面积和产品价格段都比较合理的偏改善小区。可以作为改善自住+私立幼儿园+投资需求。
海馨苑是海关集资小区，户型偏大，总价过高，房源少，成交量量也较低。
香水郡小区品质很一般，户型偏大，总价200万+，因为168东尚未出成绩。香水郡目前没有投资价值。
7、46碧桂园恒股
2020年1-4月末成交量均价为15068元/平，较2019年下跌290元/平，跌幅2.1%。
综合申报产品价格、成交量数目、帕西基周期性和升值率，可以看出。该股，目前相对优质的小区有：海恒金屿海岸、依澜雅居、华地润园、金大地时代天街、绿地滨湖国际花都、时光原著等。这些小区的主要特点是房子比较新，户型比较合理，总价不高。
2020地铁7号线1期获批，经东台收获了第二条地铁线。另外，按照早期规划，机场S1号线，在46碧桂园恒股，建业时光原著附近设有一站。不过据@芜湖图王小密圈最新透露，S1地铁线原规划经过南艳湖东北角的“海棠路”站大概率被取消。
图片来自：微博@芜湖图王
这对于3月5日土拍中，顶格价拍得经东台202001地块的绿地、经东台202002地块的碧桂园两家开发商。以及万科产融中心、海尔云玺两个在售楼盘，不是一个好消息。
8、168中央公园南股
2020年1-4月末成交量均价为16547元/平，较2019年下跌431元/平，跌幅2.6%。
2019年168玫瑰园教育集团在南艳湖南岸设立168中央公园南校区，给南艳湖周边带来了很大的想象空间。不过最终私立幼儿园分割，只是将锦绣大道以南的滨湖前城、绿地滨湖印象、中环湖滨公馆、观澜华庭等划入。南艳湖四周的小区，如海恒金屿海岸、绿地滨湖国际花都，却仍在46碧桂园恒范围内。当时有不少赌私立幼儿园的朋友，也未能如愿。而被划入168中央公园南区的几个小区，突然之间，来了个名校教育集团的附属小学，就像天上掉馅饼一样。在房价上，各小区普遍跳涨1-2000元/平。
该股限于成交量量较少，升值率存在较大偏差，仅供参考。
绿地滨湖印象：在股内属于品质不错、房龄均新的小区。2019年私立幼儿园正式宣布划入168中央公园南区以后，小三房从150万跳涨到了170万左右。当月申报均价已经达到20046元/平，业主心态较高。
御景前城情况与滨湖印象类似，在私立幼儿园正式确定后，产品价格跳涨了20万左右。然后处于僵持状态，房价逐渐回归理性和平稳，并略有跌幅。
观澜华庭：成交量量最大，房龄新，户型小。70平左右2房，90平左右三房。实际成交量产品价格上跌幅度并不大。小2房基本横盘，小三房实际年升值率5%左右，中档资产。
滨湖前城、江汽六村、新年新村等品质较低的二手货回迁或集资小区，受私立幼儿园拉动的幅度非常小，成交量量很低，实际跌幅非常低。
从经东台的168中央公园南区股产品价格市场走势，可以看出，当一个私立幼儿园利好出现时，周边的小区房价会迅速反应，如果是名校的正规分部，校区，通常周边小区的房价会有一个跳涨。这一点在高新区的科大附属小学高新小学股也得到了验证。高新区的消息发布后，峰尚公寓、金濠优活城等小户型跌幅超过30%以上，股内品质小区绿城桂花园，产品价格也有明显的跌幅。但是这种利好的影响，并不像成熟私立幼儿园房那样持久和深远，在广度和深度上，都有局限性。第一波利好兑现在部分小区的房价上，后面产品价格又会进入横盘状态。比如168中央公园南区、高新区的科大附属小学，对于一些老旧大户型小区，产品价格拉动很小。
由于北大附中芜湖幼儿园，只对北大水木园招生，所以目前没有成交量数据可供预测。据我密圈好友透露，北大附属小学也在周边小区展开掐尖，加上水木园的生源，未来应该也不至于会考得太差。这两年，北大附属小学芜湖幼儿园，科大附属小学高新小学，名校初中纷纷走集团化办学之路。而集团化，会不会是个花拳绣腿，尚未可知。
2019-2020年间，经东台的风头完全被高新区抢去。经东台新房供应量少，只有168中央公园的私立幼儿园房，独领风骚。除此以外，经东台的一些次新二手货房，表现的也还算可以。这其中包括：68中股的葛洲坝玖珑府、华邦繁华里、狮属二中股的禹州翡翠湖郡、世茂翡翠首府等等。芜湖当下仍然是以滨湖、高新作为重点发展区域，经东台2020年大概率也还是中规中矩，靠私立幼儿园撑场面。
2020年国内禽流感基本有效控制，5月末，全社会复工复学，逐渐走向正轨。深圳、上海、南京的房价均出现下跌态势。珍珠网络平台数据显示，4月末芜湖全区二手货房成交量均价，较3月末下跌了341元，跌幅2%。走出了2、3月末的低迷行情，但是仍没有达到2019年12月末的产品价格高度。说明芜湖楼市，已经在3月末触底后，已经开始反弹。而我在4月末的文章《2020年4月，芜湖滨湖新区房价跌了吗？》（关
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