问：十三老师你好，目前居住罗湖2房，大孩准备读小学，想改善兼顾投资，卖掉罗湖大概250w，加上广州一套出售100w,大概能承担600-700W，现家庭收入30W+。看了你的很多回答，目前倾向于宝安，现房看了碧海富通城（承担压力较大），西乡招商果岭，福永中粮。问下这几个盘如何选择？是否还有合适的推荐，比如看到你的一些推荐，如领航城？
答：你好，这几个板块潜力对比： 碧海>西乡>福永 对比几个月前有点贵了，不过西部整体价位抬升，不能静态去看待价格。 富通城，招商果岭，领航城都不错，选筹离地铁越近越好
问：我手上约有100万，可首付三成，本人暂时不居住在深圳，也不在深圳工作。人在海外。我是深户。 想投资一个小房子。希望在持有的三年内，升值空间尽可能大一些，三年后卖掉，再置换一个更大一些的房子。 看了很多资讯，不知道买在哪里。 我个人喜欢坂田华为附近的万科城，四五层楼高那种低密度房子。这个小区准备通地铁。 也有朋友推荐龙华的丰泽湖山庄。这里也准备通地铁。但是这里比万科城要贵很多。 我同学住在大芬地铁附近的桂芳园，那里的房子也是可负担范围内的。 我也可以买福田的一居室。。 反正都是投资房嘛。 我首付可多出一些，但因为我想留多一点钱做生意，故目前只是想拿一部分资金投入到楼市。
答：1.整个龙岗的房子，品质都很好，但供应量也大，加上利好规划落地很少，这也导致龙岗整体涨幅不如西部。 万科城是大型社区，在建10号地铁口，容积率1.3，绿化率高，小区户型涵盖公寓、洋房、高层和小高层，内有2所幼儿园，物业管理较好，未来10号线开通，区域会迎来新一轮涨幅。 但是从大方向来说，华为外迁导致购买力不足，坂田自住可以、投资只是略略跑赢大盘。 2.民治的短板在片区环境。 上塘我觉得地铁口的几个小区非常宜居，不错的价格就能买到合适的3房2卫。 梅林片区太老了，自住体验一般。 3.布吉长期跑输大势，桂芳园不建议买。 首付100万，如果月供能力不错，建议适当增加首付和高评，入手总价500万左右的楼盘，新盘海岸城是个不错的选择。 二手房关注沙井 上塘 保税区
问：老师好，过年前我说服爸妈把龙华中心地铁口小三房的楼梯房卖了，准备换套600W以内新一点的电梯房来婚后住（父母有时会过来同住），我的工作在坂田布吉这边，以后可能会调去龙岗中心城、龙华、罗湖都有可能。现在纠结于买在哪里，买一手还是二手，总价高点还是低点，好地段小户型还是差地段大户型。我是首套房，单身，所以想慎重点。600W左右的压力大，500W左右压力小点，600W出头都能接受，但不想压力太大。二手房选择比一手房多，龙华龙岗坂田都在考虑范围，倾向于龙华多一点，看过壹城中心比去年贵了100万感觉不值，现在意向比较大的是清湖，能买到涨幅不大面积不小离地铁不远的准新房。不知道老师有没有更好的建议，谢谢
答：你好，龙华除了自身发展，更多的是承担福田的外溢，工作在附近可以买入。 壹城中心一直都不适合投资 壹城中心的问题有三： 一、量大、量很大、量非常大 二、交通，除了9区，其他距离地铁都挺远的，对于郊区刚需盘的定位而言，地铁至为关键，4号线已经挤出翔了，下来还要走近半小时才能到家，这可是五六百万的房子，怎么好像还不如住光明的地铁盘来得方便 三、同样单价，在龙华更好地段的选择很多，竞品对手数不胜数，同样的价格可以买上塘甚至红山，为什么要买龙华老城区，学校还不好 楼盘推荐： 1.上塘：曼海宁，特发和平里 2.红山：华山玫瑰四季馨园，金地上塘道
问：老师好！ 目前情况： 深户家庭,夫妻名下各有1套贷款未结清, 1套福田（市值750,欠款180）,1套外地（欠款80）,现手握子弹500左右，家庭年收入100左右，双方公积金从未动用。 目前需求： 计划在福田或南山800万左右（舒服预算）再入手1套T2学位房，因小孩2022年要上初中，生活半径莲花街道带北环中学（近2年排名不理想），原计划靠点招搏T1名校，担心未来政策有变，现想自用和投资兼顾纠结中。 问题一： 方案1）偏向买福外景田本部作为学位自用，有没对应楼盘推荐？ 方案2）纯投资不考虑自用看好后海和前海，或哪些地区潜力楼盘值得推荐？ 以上方案选其一，能否兼顾同时买2套小户型分别自用和投资？（我的想法是先以家庭单位再入手1套挂太太名下，再办LH腾出单身名额再入手1套，是否可行？何时入手合适？现在还是等中考结束后？） 问题二： 原本1套舒服预算800，现如同时2套预算建议买套各动用多少子弹合适？有什么建议可调动的杠杆？或对应比较优的操作方式节省交易成本？ 或其它建议。 以上两大问题还请老师指点。 盼回复！谢谢
需求。 景田的学位可以从品质、档次、热度、价格、面积各方面做个分类： 1顶配豪宅：水榭花都，香蜜湖一号。 2改善必选：天然居，万科城市花园，天健花园，幸福家园。 3普通刚需：景秀年华，特发小区，嘉隆星苑，翔名苑，天明居，馨庭苑，怡华苑，赛格景苑，景龙大厦，景西大厦。 4老旧残破：景田西小区，景田北小区，必好花园。 5神秘豪宅：唯珍府 6另类复式：华盛领寓 7办公住宅：青海大厦 8最小户型：景尚雅苑，紫薇阁，景田北小区。 福外学位的小学组合有以下几种： 1荔园外国语东校区+福田外国语初中 2景田小学+福田外国语 3景秀小学+福田外国语。 水榭花都和香蜜湖一号 与景田一路之隔，属于香蜜湖片区！提起水榭花都和香蜜湖一号，相信只要你在深圳，谈起最贵的房子在哪里你就绝对会提及香蜜湖，提起香蜜湖，就不得不提及这两个香蜜湖第一代顶级豪宅，时至今日虽然深圳各大豪宅层出不穷，水榭花都和香蜜湖一号这两个楼盘的地位也难以被撼动，仍然是深圳豪宅的标杆，深圳人对于房产终极置换目标。 天然居： 是2002年入伙，共6栋高层物业，ABC共 3栋为南北户型，DEF为东西朝向，小区整体为“L”型，与天明居相邻。由天健物业开发及管理，管理费2.8元\/平米，小区配套有会所（健身房、棋牌室）、游泳池。是当年是明星楼盘，上档次，其热度至今未减。 天然居：总户数1039户，车位800个 天健花园： 是1995年建成，小区总共17栋，274户，全部为小高层，其中位于南门的4栋5栋是总高6层楼梯房，位于西门的9栋10栋是总高8层楼梯房，其他都是9层高电梯房，除12栋一梯3户外其他都是一梯2户，楼间距宽，低密度，不压抑； 小区位于福田外国语学校的东北面，天健花园为景田大社区，管理严格，由天健物业管理，小区实行人车分流，花园设施及楼面保养很好，配套带会所，泳池，儿童游乐园，景田小学和福外学校就在家门口； 户型方面，楼梯房95平2房，100平3房，125平4房，小高层电梯房户型以124平4房，129平3+1房为主，都是南北通透户型。 天健花园：总户数274户，车位283个 万科城市花园小区介绍 项目位于福外学校北面。于1998年底入伙的豪宅小区，带泳池花园，是万科集团开发的大楼盘，与天健花园相邻；密度低， 绿化面积大，环境优美，居住非常舒服。 由楼梯房和小高层电梯房组成： 百合苑（有A.B.C.D.E.F.G座，全6层走楼梯）， 茉莉苑（有A.B.C.E.F座为走楼梯，D座带电梯）， 紫荆苑（有A.C.D.E.F座走楼梯，B座带电梯), 玫瑰苑（有A.C.E.F.G座为走楼梯，有B.D座带电梯）, 玉兰苑（有A.C.D.E.G座为走楼梯，有B.F座带电梯）。 户型有85～120平3房，115?143平4房，148-156平5房，还有180平到227平顶楼复式。 万科城市花园: 总户数451户，车位398个 这几个楼盘都是适合于改善类型的客户群体，天然居的关注度是最高的，成交非常的活跃，适合于大众。天健花园和万科城市花园彼此不相伯仲，花园式洋房，居住环境，物业管理都非常不错。幸福家园由于业主和物业之间的矛盾属于历史遗留问题，导致幸福家园一楼商铺无人管理，破烂不堪，影响到小区的形象，除此之外，这个楼盘也是一个非常不错的改善楼盘。天然居成交量最大！ 普通刚需：景秀年华、特发小区、嘉隆星苑、翔名苑、天明居、馨庭苑、怡华苑、赛格景苑、景龙大厦、景西大厦 这些楼盘价格现在基本也都去到10+左右了，好多楼盘都是卖到无房可卖的地步。赛格景苑和翔名苑这两个楼盘，被划入福外学区，从以前的刚屌盘摇身一变爆涨两万多的单价，这两个楼盘小学配套是景秀小学，其他都是景田小学。 景西大厦属于冷门盘，独栋又挨着城中村，大众认可度低，因为冷门，价格相对其他楼盘都便宜不少。景龙大厦距离福外最远，楼盘也一般，价格估计还要涨一波，大众能接受的刚需盘中6万多单价就剩他了。涨到七八万我说句你们不信的话，只要业主敢挂，就有人敢买，尤其是景龙大厦89平户型，百分之百马上涨到七八万。不用等很久，只要有人放出来卖，就绝对卖的掉。 特发小区和嘉隆新苑这两个楼盘，其实他们属于一个小区，只不过一个是楼梯，一个是电梯。这两个楼盘配套小学也是景田小学，不过现在侨香那边在新建福田外国语小学部，以后这两个楼盘小学学位有可能会划入福田外国语小学。 老旧残破：景田西小区、景田北小区、必好花园 这三个小区都是老旧楼梯房，景田北以小户型为主，不过很少有房源放出来卖，景田西以刚需户型为主，今年卖断货了，现在处于基本无房卖的状态，价格也涨了不少。必好花园这个楼盘很多人比较陌生，偏冷门，很多人不知道这个盘，在北环大道边上，挨着福田中医院和城中村，非常吵，虽然楼盘不好，但人家有学位，照样有人买单。 神秘豪宅:香蜜湖唯珍府 地图上显示香蜜湖唯珍府别墅，两栋住宅+几栋别墅，冷门盘，楼盘不大，低密度，全是大户型，很少有业主放盘卖，后面的网球中心都是这个开发商建的，楼盘面向福外，也就是面朝西，阳台超级大，这个楼盘转换率很低，有时候卖的话也是被同小区的买走了。不适于大众，不用过多介绍了。 另类复式：华盛领寓 偏冷门楼盘，挨着北环大道，属于福外学区内最新的住宅楼盘。其特点是复试结构，居住层面来说还是不是特别方便，复试结构的房子要买就买大户型，小户型复试施展不开。你只要没有独特的追求和爱好，不推荐买。刚需即为大众，大众认可的接受的才是最合适的。 办公住宅：青海大厦 这个楼盘比较特殊，属于15楼以下是写字楼性质，15楼以上是住宅性质，所以买15楼以上的才能申请学位。基本里面全是买过来出租给公司办公的，也有很多公司产权的，自己的公司在这里办公。 以前属于冷门盘，现在可不冷，抢着买，因为便宜。 最小户型：景尚雅苑，紫薇阁，景田北小区 福外入门小户型，很遗憾这几个楼盘都无房可卖，卖断货很久了。关注度非常高，成交非常的活跃。紫薇阁在地铁口，出行非常方便，老旧宿舍筒子楼。 几乎都是50多平到60平左右的一房改两房，别看不上，价格只要不离谱，出一套秒一套，景尚雅苑的客户接受度更高，单间，一房，两房都有，价格现在到14万多。有些人难以接受，但已经成为事实，不接受只能去找接受的人。总会有人愿意为他买单。 不知道你的月供能力多少，另外福田现在的这套房具体是哪个楼盘呢？ 外地的房产是什么情况呢？ 条件允许的情况下，建议入手一套福田小户型挂学位，剩余子弹入手一套前海正常户型投资。 新盘其实可以关注下华润城，有确定收益。二手房非笋勿入，耐心淘笋。 福田这套如果成长性一般，可以考虑出手换筹。 加下来3个月是比较好的淘笋时机。
问：十三老师您好，来深9年，子弹150W，目前月供承受能力1W左右，娃两岁，从房产小白开始看布吉百合片区（百合学校），后面果断放弃。然后看西乡的桃源自住，这样算压力不会太大，留下来的资金再给自己充充电，给家人过点有品质的生活，因为还有四年时间娃才上学，等四年之后再来换或者增加一套。因目前在南山上班，也考虑到通勤问题，所以在纠结到底是选罗湖小面积学位房还是选择西乡桃源居片区小两房，您帮忙给点建议，谢谢
是学位一般，房子偏老，小区周边环境杂乱，离地铁口远。 优势是在宝安，西部热点外溢片区，配套成熟。 这2个盘优先金城华庭。
，上品，悦峰。现看关沙井海岸城，西荟城，鸿荣源禧园，金融街，公园九里。投资为主，未来有改善需求，不知如何选择好，请老师指导！
有二手房市场。 深汕合作区，大亚湾，人口都不足。这类房产大多属于炒热度出货。但是租房和出售都很难，建议出手爱琴海，换仓深圳或者广州。 坂田工作，建议多关注龙华和坂田。 坂田涨因为坂银通道，以及红山外溢、学校，会有轮动行情，19年宝中南山涨，今年龙华福田涨。 嘉御山产品和位置都很不错，有10号线开通的利好，可以考虑。
问：老师您好，高峰小学中学 附近学位房看着价格相对亲民 有投资价值吗。
答：高峰的学位溢价确实不高，如果高峰能够稳定现在的成绩，高峰会被大家重新认识并追捧的。 价格合适可以考虑
问：老师您好，最近在看二手房，准备自住加孩子上学，招商依山郡，万科四季花城，泰和花园的三房，求指点，谢谢
答：1.招商依山郡是深中龙岗分校，深中的范围都是次新房，生源好，东进战略教育也会被重视，关外的学区会逐渐崛起，大运的兴起也是对深中龙岗分校的利好。 深圳最紧缺的除了商品房就是学校了，建设学校的速度赶不上婴儿的出生速度。随着二胎的放开和深圳开放的政策，未来涌入的人口更多，学校更为紧张，相对应好的学校更具价值，招商依山郡的价值一直被低估，龙岗除了私立百外以外排名第一的学位房，大运的崛起和地铁16号线的开通将推动这一区域的房价上涨。 2.万科四季花城 好多做地产的朋友都住这里，买得很早了，后面慢慢又都搬回南山福田。 四季花城确实是一个很经典的地产项目，在楼梯房时代的尾声、用传统欧洲街区的尺度和设计做出的大社区、小花园楼盘。 这个项目成交非常活跃、在楼梯房里比较反常，这个跟万科品牌和楼盘品质有强关联，确实是品质有保证、地段位置也足够好。 喜欢安静小花园、邻里氛围的可以选择这里自住。但投资确实不建议，现在购房者的居住习惯和审美取向已经发生了变化，长期这里可以跑平大市，仅此而已。 户型的实用率是真高啊，尽可能选有电梯的房型吧。 3.罗湖布心片区前景不看好 第一，这两个区域都是沉没板块。 第二，再叠加八九好。 这3个盘关注学位和自住建议首选招商依山郡
问：十三你好，之前的提问没有收到回复。希望这次可以收到回复信息。 目前手里有一套华创云轩的小公寓想置换到南山万科云城六期的两房小公寓自住。预计出手华创后有200的现金，剩余凑80，再贷款一部分。手里已经有一套住宅么有名额了。南山总价350左右的两房，好像也没有什么选择啦。 请问置换是否合适？云城六期是否值得入？
涨幅太弱了。 深圳房票很好办，法拍 找婚票 找代持 开发老人票都可以。 不要把有限的子弹都浪费在垃圾资产上了。
问：大师，还向您请教我有套半岛花园A区的两房，84平米，红本在手。原本赌拆迁，但等了9年。您觉得我要不要卖掉它，换个升值空间大的地方。如果换，换哪些楼盘合适？
级总部基地这条海岸线； 二、一路向西，大方向大趋势坚决不变； 三、1000+的产品，只考虑南山； 四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）； 五、不仅看多，而且做多； 六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。
问：你好，老师，在头条关注您觉得您分析的深圳房价走势很有道理，果断加入星球。请教一下您，夫妻俩在福田上班，有一小孩差不多两岁。如果是考虑投资兼自住的话，碧海的幸福珺湾附近(离地铁口远)，西乡的中熙香缤山(22年12号线开通），坂田的大族云锋（坂银通道的开通），请问这三个片区现阶段适合上车吗？或者预算800w以内考虑投资兼自住有什么好的建议，期待您的解答。
答：你好，大族云峰在坂田，坂田虽然属于龙岗区，但是地理位置挨着福田中心城区近。自住可以买，但是投资的角度看短期会站岗。 宝安重点关注以下楼盘： 万象新天 大花园、近地铁、高赠送、楼龄新、小三房 缺点是单价高、每天早上地铁口排队500-2000米不等； 富通v都会 高赠送、单价低、楼龄新、近地铁、大三房 缺点是花园小； 富通城一期 大花园、户型好 缺点是地铁远 幸福珺湾 楼龄新、近地铁、大花园 缺点是赠送少、梯户比低 圣拿威 楼龄新、近地铁、大花园 缺点是没赠送、单价高 西城雅筑 楼龄新、高赠送、地铁近、近宝中 缺点是单价高、花园小 这几个小区具备的优势有: 1.都能做到7.5成左右的杠杆； 2.租金都不错。
田保税区带福外南双学位的一套小一房，因为是新学校，现在这个学位如何也还不是很明确，如果计划换一套学位更好且升值空间更好的房产，需要怎么操作及让自己的房产投资更加优化？中心区这套暂不打算出售， 是否可以卖掉福荣路这套在香蜜湖或南山置换一套更好的？有哪些最好不超1200的楼盘推荐，急待您的指点，谢谢！
答：你好，福荣路适合自住，但是学位一般，可以考虑出手置换。 南山1200这个价位优先考虑南二外、南外高新对应的小区。 太古城、后海公馆、海境界、诺德、南海玫瑰可以关注。 总价1200以上福田首选香蜜湖，上学圈层都具备，周边香蜜湖美食城也在拆迁。具体的盘还是要根据你的情况来定，如香格丽苑，翠海花园一期小学初中学位都不错，总价1200可以够得着。
很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。
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