明确提出“最小留宿面积为4平方米” 比上海、深圳还要小
今后苏州市场上可能会有更多的小洋房租房供给
作为全国首批12个开展住房承租工作方案的城市之一，苏州动作十分迅速，在前期网上草案的基础上，昨天，正式发布了《苏州市加快培植和发展住房承租市场工作方案工作方案》（简称《工作方案方案》）。
《工作方案方案》明确了包括减少承留宿房供给、培植住房承租市场供给主体、引导住房承租消费、加强政策支持工作力度、加强住房承租风险防范等5个方面的19条工作措施。
崭新推出的“租房增量”中，对于承租一族而言，最大的利好，是苏州将大大减少一批承租房。这些承租房更为重要是房东的私房，还有来自于地产商、政府增建的“楼房”。
《工作方案方案》明确提出，“今后五年，新增承留宿房总额占追加货品住房总额的30%。”
这到底能提供多少捷伊承租房呢？依照透明化售房网数据，2014年1月1日至2017年8月29日，苏州全区（不包含丽水、湖州）减少了货品房32万台，当中的30%就是9万6千套。如果今后五年苏州货品房减少保持目前这样的势头，那么至少减少近10万台承留宿房。
减少承留宿房供给，将从加强牌庄房供给工作力度、减少承留宿房工业用地有效供给、增量资产增量农地和用房、允许机械设备住房按间承租、引导和规范个人承租空置房源等各方面共同推进实行。
拿牌庄房而言，苏州市牌庄房保障体系已实行9年，截止2017年5月底，公用承留宿房总计保障约4.7户家庭，当中市本级约2.9户、市级约1.8户。《工作方案方案》中特别强调将继续大力推进牌庄房工程建设，今后5年能保持总额不少于8万台。
“十四五”减少近591平方米村自发性委以重任地
部分“旧区”已在考虑建承租房
要工程建设更多的承租房房源，就要有相对应的农地。这一点，在新颁布的《工作方案方案》中也已经提到，当中一个途径，“要积极探索村自发性10%委以重任地上工程建设承留宿房。市区非国有住房承租企业可参与自发性工程建设工业用地的承留宿房工程建设。新（改）建承留宿房农地使用年数不变，只租号场，用电、用电、用能价格依照居民标准执行。”
苏州从今年初全面启动了旧区改造方案，全区2017年就方案征迁34468户，截止8月15日，已总计完成签下34835户（效果显著101%）、拆毁24560户（效果显著71%）。到“十四五”末的2020年，共要改造178个旧区，减少近591平方米的自发性10%委以重任地，相当于4/5的西湖。
纵观苏州现有的村自发性委以重任地，大致分为三类，大部分村子都青睐工程建设综合体，例如水晶城、城西银泰城等等，直接坐收租金；还有一些村子则在委以重任地上工程建设小产权房出售，这类房子都是商电商水；剩下的部分则是工程建设特色小镇、艺术园、宾馆等产业。
记者昨天采访了西湖区、下城区、拱墅区、江干区6个正在拆迁城中村的村经济合作社的相关负责人，当中2个表示已经明确要在委以重任地引入综合体工程建设，4人表示还未确定委以重任地最后使用方式，《工作方案方案》颁布后，会和村民开会，考虑是否要工程建设承租用房。
除了自发性委以重任地外，《工作方案方案》还明确提出：“在住宅工业用地供地方面，结合城西科创大走廊、城东智造大走廊、钱塘江金融港湾等产业发展和人才引进的需要，确定一定比例作为人才专项承留宿房工业用地。并在2017年9月底前，推出人才专项承留宿房工业用地工作方案。”
苏州市国土资源局的有关人员表示，9月苏州主城区将有24宗农地出让，萧山区和余杭区分别有7宗农地出让，并规定农地溢价率达70%后，将由竞价转为竞自持货品房屋面积。自持货品房屋全部公开对外承租，不得“以租代售”或通过其他方式变相销售。其他相关具体细则还在研究制定中。
苏州房产专家大老哥预测，苏州有可能很快迎来一场专门的承租承留宿房工业用地拍卖。“7月24日，上海就首批公开出让的两幅承租承留宿房工业用地成交，采取‘只租号场’模式，价格也只有市场价的两三成，这样可以保证将来房租不会太贵。而苏州对于国家的租房新规反应非常迅速，接下去肯定也会在农地方面做出动作。”
链家研究院院长杨现领也认为，这将有效促进人口城市化的进程，让大量新市民住有所居。
两个突破——
客厅可以改成单间承租
最小留宿面积为4平方米
可以承租的房子增多了，是不是意味着房租会下降呢？
对此，多位房产专家都认为，等到承留宿房政策落地后，租金肯定会有一定程度下降，生活成本将会降低，这些也将进一步减少苏州对外来人才的吸引度。
浙江中原地产首席分析师荆海燕表示，租金的涨跌主要是看供求关系。今年是苏州的拆迁大年，旧区大量拆迁导致承租房源紧张，目前租金的确已经涨了不少了。但这只是暂时的，等到房源供给量大时，自然会平抑租金，达到动态平衡。
很多人不约而同地提到，在《工作方案方案》中，“在符合规则的情况下，客厅可以改成单间承租”；以及“最小留宿面积为4平方米”，对于租房市场而言是一个大突破，这两个政策一旦落实，将极大减少苏州承留宿房的供给面积。
据了解，为了减少住房需求，一线城市在人均最小居住面积限制上都有所下调，北京已经由原来的22平方米下降到15平方米；上海为5平方米；广州为15平方米；深圳为6平方米。
难道以后可以建造4平方米的留宿房间？譬如，原本一个20平方米的房间，过去只能容许2-3个人居住，现在允许住最多5个人，这就可以群租了？
不是的。《工作方案方案》中还进一步针对“群租房”制定了相关规范——
承租的每个房间人均留宿使用面积不得低于4平方米，餐厅、厨房、卫生间、阳台、过厅、过道、贮藏室、地下室、半地下室等不得承租供人员居住。禁止承租人、住房承租企业将原设计的房间再次分割改造对外承租。推行全区统一的住房承租合同示范文本。
也是说，拒绝群租，引导合租。
此举一出，不仅今后市场上将会有更多的小洋房租房供给，也能加快苏州城市化进程，增大苏州对于青年人才的吸引力。
专家们认为，短期内，暴增的承留宿房供给量将冲击租金价格和房价。此外，留宿面积缩小，租金总价也会降低，政策实行后的租金或许比之前要低上不少，这对于人才而言，有极大的吸引力。时间长了，当人口和租房市场再次平衡后，房租和房价都会趋于平稳。
搭建智慧租房平台 加强中介信用体系
《工作方案方案》中还明确提出了，培植住房承租市场供给主体包括扶持非国有企业发展规模化承租、扶持发展专业化住房承租企业、规范住房承租中介机构、引导和规范个人承租住房等4点措施。
近年来，苏州承租房市场规模每年呈10%左右的速度增长。根据主要房地产承租经纪机构提供的数据，今年上半年苏州住房承租市场交易量较去年同期减少9.0%；市场需求持续高位，6月市场承租需求较1月增长约30%。
根据市场现状，《工作方案方案》中提到支持房地产开发企业将其持有的增量房源投放到承租市场。选择15家左右具有一定规模、品牌的住房承租企业作为专业化住房承租工作方案企业。落实个人承留宿房优惠政策，引导个人依法承租自有住房。规范个人承留宿房行为，支持个人委托住房承租企业和中介机构承留宿房。
而针对规范中介机构，苏州住保房管局也有了新动作，在8月9日，房管局与阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团，就合作搭建智慧住房承租监管服务平台举行签下仪式。
将来，这个智慧承租平台，既能注重监管、又突出服务，既注重实用、又突出创新，呈现七大亮点：实人认证、全方位核验、一站式服务、评价系统、信用体系、网上支付、多通道在线签下。
加强住房承租风险防范方面，《工作方案方案》明确提出，将长租公寓、开发企业自持承留宿房、中介居间代理房源、个人承租房源等纳入服务平台监管，推进部门间信息共享。为住房承租经营主体、承租人、承租人提供网上“一站式”服务。
（都市快报 记者 岳雁 乔天月 插图 连诚）
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