，假如能做成3成按揭的话，想买个1000-1200百万以内的房子，有没有什么好的推荐？
答：1.东莞的房子是定金还是银行贷款？假如是定金，不占深圳的房票和贷票。假如东莞的房子是银行贷款，你们在深圳就没有贷票了。能定金抵押物的方式买入，找作保公司配合，最多能抵押物7成，相当于按揭3成。 2.太阳城湖能高度关注翠海花园，香格丽苑，1000以内Purbi
问：谢谢！我四口之家都是深户，小孩上理工学院了。深圳坂田两套2房，05年的，值420，红本KMH。古田两套3房，18年，红本KMH，不过是优先股抵押物的，今年6月份估计优先股限售股解禁能付清。东莞粉岭两套3房，16年，欠70万以内。总收入100以内，优先股市值2500，今年起4年限售股解禁。想卖掉坂田的置换到阳光城或太阳城湖等，不知怎样？请指导，谢谢！
答：晚安，提议优先出手东莞粉岭，东莞除了石岩和三水股还有些价值，其他股暂时不看好。 坂田提议说说具体新盘信息再做判断，是去还是留。 华侨城： 新兴的富翁们往往讨厌专横视野的景致大努梅罗夫，而老一辈穷人则讨厌哈氏甲的洋房别墅；而阳光城就合乎了第三类需求，对于上一个世纪的富翁们来说，阳光城就是他们的首选； 因此，作为一个老IP，又不合乎新一代穷人的胃口，在加上私立幼儿园、城市交通、商业配套的缺失，导致阳光城逼人强势反弹，短期看跑输市场趋势； 太阳城湖： 太阳城湖是阳光城的继任人，显然太阳城湖的发展更加匹配了深圳富翁们的追求，拥有极好的地理位置，畅通的城市交通，以及最重要的多个顶级幼儿园的学位覆盖，让太阳城湖的IP日久弥新；当阳光城渐渐消逝，太阳城湖成为深圳唯一的优先选择，势必带来源源不绝的消费力，因此，太阳城湖是穷人资产保值的更优优先选择；只是，你需要上千万的资金上车；中长期看略微跑赢市场趋势； 投资角度：太阳城湖>阳光城
问：晚安！下隆格尚的圣沙普幼儿园原本只供隆格尚石岩，后来据说在下隆格尚其他小区联合抗议争取下，变成了2月底正式发文划分私立幼儿园中的“全面实施共享大私立幼儿园”。请问怎样解读“全面实施
答：晚安，其实不太提议赌私立幼儿园，特别是邻近新盘小洋房遇冷的幼儿园，很容易被除去。 5年后才上学，想买确定性，重点高度关注幼儿园邻近小洋房居多的盘。 嘉鑫阳光世泰离岸价确实相当可观了，不用着急入手，能短萼笋。
问：老师好，我夫妻在坂田翰岭院有两套一百平出头的三房自住，在东莞石岩Benfeld翠珑湾有两套六十几平公寓。现在想改善住房，考虑几个方案： 1）把翰岭院的卖掉，在南山买两套1250w以内四房，请帮推荐下小区？其中阳光城的双证房是否可碰，双证房将来很难出手吧？ 2）翰岭院的继续持有，在坂田南山买两套400w以内小房供父母住，但因要按揭7成，要等东莞的房子卖掉才够按揭，但公寓感觉不太好卖。 3）把翰岭院的卖掉，在万科第五园璞悦山买套大户型，有余钱再在坂田南山买套小房。但第五园好像难升值保值？ 请帮看下哪个方案好些，并帮解答其中的疑惑。有没有其他提议方案？谢谢！ （本提问能否不公开？）
以街道安静整洁，共同的幼儿园在翰岭院北翰邻实验九年制幼儿园，缺少大商业体，距离1公里卓越城，目前9号线孖岭站400米，6号线和10号线站点都在400米范围内，因为社区小，周围皇岗路主干道噪音较大，上下班车流多，易堵。 隆格尚就方便性上讲还是能，若论投资的话 没什么空间，能考虑出手。 阳光城没有学位支撑，片区老化 没有增量，未来整体跑输大盘。 两个证的“双拼”是开发商为了应对“7090“政策涉及出来的畸形产品，在限购如此严的时代是要谨慎优先选择的。 双证的缺点： 1.占名额 2.金融属性差，大多数都不能满评 在什么时候优先选择双拼: 1、价格严重低于单证洋房 2、有长期自住需求 3、有拆分价值的双拼 万科第五园也不推荐。 南山推荐铭筑荔苑。
问：老师谢谢！我父母深圳只有两套房且在我父亲名下，父母都70多，少住深圳，每年回来住个把月；住这套房的基本是我姐姐（50岁即将退休）和姐姐女儿（刚入深圳职场），姐姐及她女儿都有房票且无银行贷款，两人赚钱能力都有限。这套房在星海名城一期，估值为720万，现想置换达到两个目的：一是换两套新点的物业好的有投资价值的房自住，面积以100平3或4房为好，总价不超600万，二个是通过置换多出的钱为姐姐女儿买两套房，好尽快上车。那么合乎条件的我找了找只有龙岗大运和光明新区的新房或次新房。您看这个思路怎么样？毕竟只有两套房居住功能优先考虑，且不太需要市中心的位置，近地铁即可
答：晚安，2020值得推荐的一手刚需盘（推荐秩序按照排名）： 沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）； 金融街华发融御首府 （热点片区、大品牌）； 电建洺悦府（热点片区、大品牌）； 宏发万悦山 （热点片区）； 合正观澜汇二期 （区域标杆、地铁口）。 次新提议去宝安的碧海 古田 沙井股淘一淘，参见星球内的往期推荐。 优先西部，龙岗并非首选。
答：谢谢，回到自住角度上来看，阳光城绿树环绕，哈氏甲的，自住赚了享受。 但阳光城的房子大都有一个缺点：洋房太大，没有好学位支撑的高总价两房其实是很危险的，深圳是个务实的城市，单纯为美景为环境去买单的人不多，更多的是为学位为便利为功能。 学位属性弱的改善房，继续往上冲的动能确实不足，阳光城就是个最大的例子。 所以你想置换，这个思路正确。 目前深圳的终极置换改善几种在太阳城湖和深圳湾。 总价1000以上，生活半径在坂田，考虑孩子教育 自住和升值潜力，更倾向在太阳城湖片区优先选择，圈层更存粹。一步到位，未来能跑赢大盘。 新盘能试一试华润城。 二手房高度关注香格丽苑，翠海花园，小学初中学位都不错。
问：老师，谢谢。 现有横岗恒地悦山湖两套89四房，沙井一小产权。住沙井，老婆工作在沙井，9月要搬到横岗住，小孩9月上一年级，我工作在华南城。 老婆开车上班远 横岗中学学位一般，今年要生二胎，学位是刚需。 现计划买沙井海岸城。沙井小产权值150。现金有170，其中100做月息8厘放贷。家庭年入大约65，横岗房月供9千。要请教的问题是怎样操作更合适？ 1. 海岸城预算500的3房， 我没有银行贷款记录，横岗房是我老婆一个人名字，现在再买房还能3成按揭吗？ 若能是卖了小产权去付按揭还是直接拿现金付？ 2.海岸城的深外若开盘时还没敲定，是否还是赌定入手？3.若海岸城没买成可否给出更好些的提议？
答：1.老婆的银行贷款 房查 房产证上均不体现横岗这套房，离婚之后算首套。 2.小产权卖掉，涨幅很弱，留着意义不大。 3.海岸城地铁+综合体+邻近空地多+传说中深外宝安分校，深外落地可能性比较大。 假如备案价上不去，与邻近二手倒挂会比较大，最终还是需要拼手气。 提议做2手准备，福田 宝安和南山的学位房也同时高度关注，疫情之后可能会有业主抛售，存在捡漏机会。
问：十三老师，谢谢。我现在东海花园有两套房自住，月供4万，孩子老大上一年级，老二不到一岁。手里有现金500万，有一个房票。我想：一个方向是直接买升值潜力大的住宅或者公寓，另一个方向是卖掉现在的房子（但是学位已占用，估计房价会打折），买个2000万以上的房子自住。请问十三老师对2个方案有什么提议？有什么新盘推荐？还有公寓是否值得购买？
，景观无遮挡，很是气派。 但是时间能摧毁一切，20年弹指一挥间，东海老了，景观也被一排排新起的高楼全部遮挡，更要命的是，东海有港式设计的风格，洋房大多不方正有尖角，客厅阳台也出的很怪异，近十年来，深圳的港式新盘全线跑输大盘。 虽然东海还有名校和早年的声名加持，但已强势反弹逼人，置换是非常明显的优先选择。 2000万以上的预算，尽量往西部置换，抢占下一个高地。 深圳湾 太阳城湖 前海 宝中都是好地段。 前海时代，恒裕，半岛，凯旋湾等。 深圳房票用完再考虑公寓产品。
博拆迁，等存钱过几年再买商品房，还是现在卖掉小产权，购买商品房，假如是置换商品房，我对学位没什么了解了，想听听您的提议，感谢~
答：晚安，提议出手置换成商品房。 小产权会随着市场涨，维持在同地段商品房约
问：老师，晚安！目前深圳三套房，两套罗湖区聚龙大厦32平，螺岭小学学位，我名下欠款60w，两套罗湖区深业东岭41平，翠园初中部学位，红本KMH，两套布吉佳兆业可园107平，老公名下欠款350w。大宝2022年上初中，小宝2023年上小学，目前租房住。请教老师： 1.两个孩子，学位是高度关注重点，目前的两套学位房，有没有置换的必要？螺岭小学学生太多，深业东岭的学位以后可能存在不确定性。 2.假如学位房不动，卖掉可园，凑到200w按揭，单纯投资，可长线持有，有什么项目比较推荐？ 3.假如卖掉聚龙大厦和可园，凑到400w按揭，买入合正荣悦两房，获得翠竹小学学位兼自住，是否可行？单价较高，会不会升值空间有限？
。 合正荣悦自住还不错，但是考虑升值潜力，不提议买罗湖，生源老化，跑输市场趋势。 两套小洋房挂私立幼儿园即可。剩余资金投到潜力更大的股。 跳出罗湖，多高度关注坂田 南山和宝安。 400W按揭，需要根据你们的月供能力选筹。 1000以上能参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性价比相对高一些，认可单价8万以内的标的。 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了） 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾 【阳光城】香山美墅（南二实验），新天鹅堡（南二实验） 【太阳城湖】合正太阳城原著、香格丽苑、翠海花园
问：晚安，我想在后海买房，属于二次置业，考虑小联排别墅，价格4000万以内，有好的推荐吗？咨询怎样收费？
答：别墅还是大努梅罗夫？ 享受生活，追求生活品质，别墅很受有一定经济条件人的喜爱和追捧，更是身份的象征，有天有地，依山傍水，中介的口号更是：戎马一生必有一墅。 受通货膨胀的影响，这类大宗物业总值高，增值都绝对值也很高，但总是随着市场趋势涨跌，一直跟涨，属于反应较慢的股。除此之外部分别墅不仅没有增值却贬值相当大，别墅在在商业、幼儿园、城市交通、人文环境上隔绝。 还是要说人口结构，深圳是个年轻的城市，平均年龄32.5岁，很多富翁都很年轻，他们从事科技、创新、金融类行业，这些行业必须是在CBD，别墅区的位置一般都位于远郊，每天往返花费2个小时，一年下来就有一个月在路上，有钱人的时间更值钱。 大努梅罗夫一般处于CBD附近，地铁、商业、景致、配套教育（贵族幼儿园）相对完善，城市交通也便捷，这类物业不受政策层面的影响，2015年之后深圳大多数物业持平或微跌，但深圳湾的物业每年都有独立的行情。 别墅适合养老休闲，深圳是个创业之城，奋斗之城，年轻的富翁优先选择了距离工作上班更近的大努梅罗夫，例如许家印和他的高管们搬到深圳后买了几套深圳湾一号，喜之郎老板住深圳湾一号，宝能老板住在太古城，鸿荣源的老板住在壹方玖誉… 所以无论居住投资我的提议是尽量买CBD附近的商业大努梅罗夫，景致、商业、教育、城市交通、升值潜力都具备了 假如对别墅有特殊喜好，能高度关注卓越维港、三湘海尚，或者前海的泛海拉菲花园，品质不需要多说，属于小高层和别墅组合的社区。
问：星主晚安，我目前在花好园有套两房在老婆名下，买的早银行贷款也没多少了。我在武汉还有两套明年才能套现。想要星主给点提议我，是把花好园卖了去坂田、龙中、南山改善一下呢？还是继续持有，等明年把老家的出了再来深圳买两套。因为我在外地还有两套在自住有银行贷款，我老婆深户我是非深户，满五年社保，像我这种情况能做三成按揭吗？改善型房型预算总价在800-1000W这样的。
答：晚安，改善自住首选南山，但是适合总价1000万以上的刚豪人群 只要有深圳房票，都能操作成3成按揭。 定金抵押物或者5改3的方式，部分中介有渠道。 接触的投资者多了，大家最终的置换目标都是南山。假如在能力范围之内，更提议一步到位。深圳的豪宅和刚需盘是完全不同的2个市场。 刚豪产品需要拿放大镜找，疫情期间有部分小老板破产甩卖，能短萼降价笋盘。 按揭300万以上就能拿下1000万以内的产品，假如月供能力不错，现在就能开始高度关注了。
很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。
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