百条楼讯不及一笔提议。——我是葛德温，你一见如故的买房军师，不遗余力带你赚钱！
葛德温晚安，在深圳做小生意有资金270，年龄快40 年入30-40 下月12月才有深圳房票，东山世宝中心广场有一套房是定金 现也未付证 ，听说是烂尾了，有几个问题 想听你的意见。
1 始终想在西安或东莞买临街 但为什么你不推荐临街的原因？
2 下月的房票杨荟琳不要先在留龙游买个小产权，还是等房票？
3 世宝中心广场的房子怎么办 ？谢谢你
回答：
晚安。东山的机会不大，都是凑某个区域的总体规划卖点来一波而已。
1、始终不提议临街，一铺养四代的时代已经过去了。能买到的临街，极大概率都不太好，好铺现金奶牛没人卖的。影响临街估值的不利因素许多宏观各方面：商业性生态型变革，B2C、送餐平台技术社会变迁；宏观各方面：临街外铺却是街道社区内铺，临街层楼差，今后新建商业性规模分流，街道社区出入路线总体规划更改，街道社区人口消费能力，街道社区股权投资客高低下定决心的出租率。临街商业价值是客运量×客总价×周转频度，临街房租由许多表达式不利因素下定决心，不可估值合理比起住宅大太多，一个表达式改变就可能让临街空关两年，特别这次，有啥临街股权投资者租也租不出，卖也无人问津。再看看核心商业区烤肉店房租跌幅的更改，衣鞋店的正阳，暗含临街一手市场总价的走弱。临街买卖的巨额税赋降低了绝大部分买卖市场需求，没有买卖二手货临街总价升值速度缓慢。同时50%的Sancergues导致临街不是很好的信贷罐子，也不是优秀的资产。之前说租售比6%以上可以入。能做到真实房租5-6%的临街屈指可数，你还真不一定买得到。最重要的是：临街的今后市场需求端不估值合理要远远大于住宅和优质住宅。本息能收回啥，存在十分大的自变量。
2、自住可以买，股权投资不提议。小产权跌幅十分弱，不能贷款，股权投资商业价值十分低。
3、寻找世宝中心广场的物业公司们，重新加入物业公司群，集体讨论解决。
葛德温谢谢，关注了你有很久了终于今天忍不住重新加入向你发问。本人目前情况，第二套买在深航飞行员公寓三房，娃两个，大娃下月上小学，考虑隔壁海滨实验小学就读。短期内不考虑卖掉置换; 目前手头能凑350万元首期，想入手550万左右二套房股权投资为主，并改善将来初中学位，目前关注了中信红树湾的一房，毕竟高端街道社区且有深圳湾超级总部概念，但疑惑为什么那儿的一房总价比其它房型低那么多，是否有什么猫腻，而且是否不好出租？烦请葛德温指点一二，看上述方案是否可行，或南山区内有什么其它类似很好的替代方案，多谢!
回答：
晚安。因为资源错配，就类似在刚需地段的豪宅别墅一样，很便宜，涨得慢，流动性也较弱，一是刚需买不起，二是买得起的都去豪宅区买了。所以你在豪宅区买单间，也是同样的道理，自住可以考虑，股权投资并不是最优的
葛德温晚安，我和男朋友前年210万入手一套罗湖城市天地中心广场的小房，（是该小区比较抢手的户型好卖），当初只考虑到房租回报高，总价便宜，区位不错这些不利因素，观察两年下来觉得这个股权投资有点失败。
现在两人还有一个名额，想再利用一下，想入手一套500万以内的房子。
有如下困惑：
1、 不知道罗湖这个房子是否还有继续持有的意义。如果不卖再买，每两人生活压力较大；卖掉会减轻一些经济负担，但又觉得区位实在是好并且周边有棚改和旧该，不知道以后会不会有上涨的可能。
2、在买房各方面选择两人有分歧，我看好沙井和光明新房，觉得有升值空间，还能以比关内低的总价买到好一点的学位房；男朋友看好关内和周边，如坂田新房、二手货房，南山一些学校不是特别差的二手货房，甚至龙岗中心城、大运比较成熟片区的房子，他认为沙井和光明可能需要较长时间才能有利好兑现，不宜自住，股权投资风险大。
3、现在已然意识到了学位的重要性。不知这次买房应该采用怎样的策略为上，
是先考虑自住，过几年买一套小的学区
回答：
1、罗湖始终跑输大势，不推荐，可出手置换。旧改时间成本机会成本太大。
2、500左右，沙井、南山、坂田都可以考虑，龙岗中心、大运不是最好的选择。沙井短期可能有暴击，光明确实是需要中长期持有。
3、如果自住，有上学市场需求可以考虑，其次是超短期股权投资，因学区政策多变，纯股权投资不宜长期持有。那你们现在考虑学区房还有点早，提议到3岁左右再做考虑，详情参考内部选筹。
发问：发问：晚安，700万预算，主要用来股权投资，1.目前宝中和南山已经涨了太多，还适合购入吗？有哪些房子目前值得入手？2.东部的深中龙初和龙岗外国语学位房和宝中南山比怎么样？目前这两个学位房也涨了不少，已经补涨完毕却是继续中？3.今年新盘很少，可股权投资的新盘又极难买入，下半年二手货房价还会涨吗，怕新房打不到，二手货房也错过。
回答：晚安。1、中长期
2、龙岗这两个学校都还不错，对应的房子有一定带动作用，但由于龙岗片区产业薄弱、高收入人群少，二手货房存量大，因此跟宝中南山却是有一定的差距，宝中南山相对较稳，生源也会纯粹的多。
3、还会涨的，但大涨的概率不大。提议以二手货淘笋为主，一手新股申购为辅。
我家现有两套房，一套首地容御小三房，一套软件产业基地宿舍两房。因为软件产业基地宿舍带学府小学和南外高新学位，想卖掉首地置换四房。卖掉后能拿出900万首期，预算1600万，置换考虑南山，宝安，自住为主，兼顾股权投资。
几个方案:
1.在南外高新附近买不带南外学位，居住舒适的四房。考虑蔚蓝海岸，担心楼龄太久不保值，1600也不知够不够。该方案是否还有其他房子推荐？
2.侨城北片区就近置换，以后小孩靠接送上学。考虑香山里，首地容御。该片区居住舒适，房子品质高，区位不错。但商业性，教育，公共交通一般，而且香山里受双拼制约，过去始终跑输大盘，今后白石州旧改会补涨吗？
3.南山，宝安其他学区房。看过碧海云天，一期不错，但1600能否买到四房？该方案是否还有其他推荐？
4.关于软件基地的宿舍，房屋属性是宿舍，三类居住用地，带学位，民用水电，顶级区位（地铁上盖，离腾讯滨海大厦步行3分钟），房租收益高。但目前转让对象受限，银行贷款难办，二手货行情很少。这套要继续持有吗？
问题颇多，感谢解答！
回答：
晚安。首地容御房子挺新的，但距离地铁远，学位也一般，可出手置换。
1、蔚蓝海岸自住可以考虑，确实是有一定的楼龄，对今后有一定影响。
2、这边自住可以，但股权投资潜力一般，特别是双拼，占用名额，流动性弱。
3、南山宝中可以考虑，碧海云天能买到四房，还可考虑：金海燕花园、新浩城花园
4、科技园的深圳市软件产业基地房租高，定金金融属性差，不是优质资产，如果不自住可考虑出手，其他选择可参考内部选筹。
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